Chi phí nhà ở năm 1970 so với ngày nay: Làm thế nào khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu đã sụp đổ

Ngày nay, đối với người Mỹ trung lưu, cuộc đấu tranh để trang trải tiền thuê nhà đã trở thành một thực tế tài chính định hình. Nhưng cuộc khủng hoảng này không xuất hiện trong một đêm—nó phản ánh hàng thập kỷ biến động kinh tế đã làm thay đổi căn bản mối quan hệ giữa tiền lương và chi phí nhà ở. Để hiểu mức độ thay đổi đáng kể này, chúng ta chỉ cần nhìn lại năm 1970, khi chi phí trung bình của một ngôi nhà và thị trường thuê nhà vào thời điểm đó đã phản ánh một bức tranh hoàn toàn khác.

Hiểu về bối cảnh nhà ở năm 1970

Năm 1970, tiền thuê nhà hàng tháng điển hình cho một căn nhà hoặc căn hộ trên toàn nước Mỹ chỉ là 108 đô la. Mặc dù con số này có thể gây sốc ngày nay, nhưng nó phản ánh một thời kỳ mà chi phí nhà ở còn phù hợp hơn với thu nhập thực tế của các gia đình trung lưu. Theo dữ liệu lịch sử đã điều chỉnh theo lạm phát, thu nhập trung bình hàng năm vào năm 1970 khoảng 24.600 đô la—nghĩa là tiền thuê nhà chiếm khoảng 5% tổng thu nhập hàng năm của một hộ gia đình trung bình.

Thị trường nhà ở của thời kỳ đó hoạt động dưới các điều kiện kinh tế khác biệt. Có sự ổn định tương đối trong lĩnh vực cho thuê, và đối với phần lớn các gia đình trung lưu, việc dành tiền cho nhà ở không tạo ra áp lực tài chính tồn tại như hiện nay.

Điểm ngoặt: Suy thoái và khoảng cách khả năng chi trả

Những năm 1970 đã mở ra một bước ngoặt trong kinh tế nhà ở Mỹ. Một cuộc suy thoái trong thập kỷ đó đã tạo ra điều mà các nhà nghiên cứu nay gọi là khoảng cách khả năng chi trả đầu tiên giữa người thuê nhà—một khe hở sẽ chỉ mở rộng hơn trong các thập kỷ tiếp theo. Sự gián đoạn ban đầu này đã đặt nền móng cho những thử thách nghiêm trọng hơn sau này.

Sự tăng tốc thực sự bắt đầu với cuộc Khủng hoảng Tài chính 2008. Thảm họa kinh tế này không chỉ gây khó khăn ngắn hạn; nó đã làm thay đổi căn bản cảnh quan nhà ở theo những cách vẫn còn tồn tại đến ngày nay. Hậu quả để lại những vết sẹo kéo dài trên các chỉ số khả năng chi trả mà chưa bao giờ hoàn toàn lành lặn.

Cuộc khủng hoảng nhà ở hiện đại qua các con số

Nhanh chóng đến năm 2023, bức tranh đã hoàn toàn thay đổi. Trung bình tiền thuê một căn hộ một phòng ngủ là 1.499 đô la, trong khi căn hai phòng ngủ là 1.856 đô la. Đến tháng 12 năm 2023, mức trung bình toàn quốc cho thuê nhà đã đạt 1.957 đô la—tăng hơn 1.700% so với năm 1970.

Gánh nặng mà điều này đặt lên vai người thuê nhà thật đáng kinh ngạc. Theo dữ liệu gần đây, một nửa số người thuê nhà ở Mỹ năm 2022 đã phải chi hơn 30% thu nhập của họ cho nhà ở. Thậm chí còn đáng lo ngại hơn, hơn 12 triệu người Mỹ dành ít nhất một nửa tiền lương của họ chỉ để trả tiền thuê—mức độ căng thẳng tài chính khiến ít còn dư dả cho các nhu cầu khác.

Tiền lương chưa theo kịp

Trong khi tiền thuê nhà bùng nổ, sự tăng trưởng của tiền lương lại kể một câu chuyện khác. Mức lương trung bình quốc gia trong quý IV năm 2023 là 59.384 đô la mỗi năm—tăng từ con số 24.600 đô la đã điều chỉnh theo lạm phát của năm 1970. Về mặt danh nghĩa, điều này tương đương với mức tăng lương khoảng 141% trong hơn 50 năm.

Tuy nhiên, phép tính trở nên đáng buồn khi so sánh với sự tăng trưởng của tiền thuê nhà. Tiền thuê đã tăng hơn 1.700% trong khi tiền lương chỉ tăng gấp đôi. Sự chênh lệch khổng lồ này giải thích tại sao các gia đình trung lưu ngày nay cảm thấy bị siết chặt tài chính theo những cách mà các đối tác của họ năm 1970 hoàn toàn không trải qua. Chi phí trung bình của một ngôi nhà năm 1970 so với thu nhập không hề giống với tỷ lệ ngày nay.

Điều này có ý nghĩa gì đối với sự ổn định của tầng lớp trung lưu

Khủng hoảng khả năng chi trả không phải là một điều chỉnh thị trường tạm thời—nó phản ánh những thay đổi cấu trúc kinh tế đã khiến nhà ở trở thành một lực lượng chi phối trong ngân sách hộ gia đình. Khi một nửa số người thuê nhà chi hơn 30% thu nhập của họ cho nhà ở, và hàng triệu người chi hơn 50%, thì ít còn không gian để tiết kiệm, dự phòng hoặc đầu tư vào giáo dục và sức khỏe.

So sánh chi phí nhà ở năm 1970 và các mức tương đương ngày nay không chỉ phản ánh lạm phát. Nó còn phơi bày cách mà kinh tế học cơ bản của cuộc sống trung lưu đã thay đổi. Những gì từng là một phần hợp lý trong chi tiêu hộ gia đình nay đã trở thành một yếu tố chính gây bất ổn tài chính cho hàng triệu người Mỹ.