Bạn có thể dành bao nhiêu phần trăm thu nhập của mình cho khoản vay thế chấp: Hiểu đúng tỷ lệ phù hợp với bạn

Khi mua nhà, câu hỏi về tỷ lệ phần trăm thu nhập nên dành cho khoản vay thế chấp trở nên vô cùng quan trọng. Thu nhập của bạn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay mượn, và các tổ chức cho vay cần xác minh khả năng thanh toán hàng tháng của bạn. Tuy nhiên, không có công thức chung nào—các hướng dẫn khác nhau tồn tại, và việc chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào tình hình tài chính cụ thể của bạn.

Các Hướng Dẫn Tiêu Chuẩn Về Tỷ Lệ Thu Nhập-Cho Vay Thế Chấp

Các cố vấn tài chính và tổ chức cho vay sử dụng nhiều mô hình chuẩn để xác định số tiền thu nhập nên dành cho chi phí nhà ở. Các tỷ lệ này dựa trên hàng thập kỷ dữ liệu cho vay và nghiên cứu quản lý tài chính tiêu dùng.

Tiêu Chuẩn 28%

Quy tắc cơ bản đề xuất giới hạn khoản thanh toán vay thế chấp của bạn không quá 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế. Tính toán này bao gồm cả gốc, lãi, thuế nhà đất và bảo hiểm nhà ở cộng lại.

Ví dụ, nếu bạn kiếm 7.000 đô la mỗi tháng trước thuế, tổng khoản thanh toán nhà ở của bạn không nên vượt quá 1.960 đô la. Cách tiếp cận này bảo thủ, ưu tiên sự ổn định tài chính và để đủ dư địa cho các khoản chi khác.

Khung 28/36

Hướng dẫn mở rộng này dựa trên quy tắc 28% bằng cách thêm một ngưỡng thứ hai. Trong khi 28% dành cho nhà ở, phần còn lại 8% (tổng cộng 36%) dành cho các khoản nợ khác—thẻ tín dụng, vay ô tô, tiện ích, và vay cá nhân. Sử dụng ví dụ thu nhập 7.000 đô la, bạn sẽ phân bổ 1.960 đô la cho nhà ở và duy trì 2.520 đô la cho tất cả các khoản nợ khác.

Mô Hình Linh Hoạt 35/45

Phương pháp này phù hợp với mức nợ cao hơn. Bạn có thể chi tới 35% thu nhập hàng tháng trước thuế cho tất cả các khoản nợ, hoặc thay vào đó, 45% thu nhập sau thuế của bạn. Với thu nhập 7.000 đô la trước thuế, điều này tương đương 2.450 đô la tổng nợ phải trả. Nếu thu nhập sau thuế của bạn là 6.000 đô la, 45% sẽ là 2.700 đô la.

Phương Pháp 25% Sau Thuế

Mô hình này dựa trên thu nhập thực tế sau thuế của bạn thay vì thu nhập trước thuế. Nó đề xuất phân bổ 25% thu nhập ròng cho nhà ở. Trong khi phạm vi khả năng chi trả thấp nhất, phương pháp này phù hợp nếu bạn đang quản lý các khoản nợ lớn như vay sinh viên, vay xe hoặc dư nợ thẻ tín dụng. Với thu nhập ròng 6.000 đô la mỗi tháng, khoản vay thế chấp của bạn không nên vượt quá 1.500 đô la.

Tính Toán Khả Năng Chi Trả Vay Thế Chấp Cá Nhân

Tình hình tài chính của mỗi người khác nhau, vì vậy bạn cần đánh giá tỷ lệ phần trăm thu nhập dành cho vay thế chấp phù hợp với hoàn cảnh của mình. Bắt đầu bằng cách thu thập các thông tin chính:

Chi Tiết Thu Nhập: Tổng hợp thu nhập hàng tháng trước thuế và sau thuế từ công việc chính và các nguồn thu nhập phụ. Bạn có thể xem thu nhập gross trên các phiếu lương gần đây; nếu thu nhập biến động, hãy tham khảo các tờ khai thuế gần nhất.

Các Khoản Nợ Hiện Tại: Liệt kê tất cả các khoản nợ hiện tại—thẻ tín dụng, vay sinh viên, vay ô tô, vay cá nhân. Những khoản này khác với chi phí hàng tháng (thực phẩm, xăng) vốn biến động không dự đoán trước.

Khả Năng Thanh Toán Trước Khi Mua: Xác định số tiền bạn có thể bỏ ra để đặt cọc mua nhà. Đặt cọc 20% thường giúp loại bỏ bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI), giảm chi phí hàng tháng, mặc dù không bắt buộc.

Hồ Sơ Tín Dụng: Điểm tín dụng của bạn quyết định lãi suất. Điểm tín dụng xuất sắc sẽ đảm bảo các mức lãi suất tốt nhất; điểm thấp hơn đồng nghĩa với lãi suất cao hơn và khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn.

Những Gì Các Ngân Hàng Thực Sự Xem Xét: Tỷ Lệ Nợ-Trên-Thu Nhập (DTI)

Ngoài các hướng dẫn chung này, các tổ chức cho vay sử dụng tỷ lệ nợ-trên-thu nhập (DTI) để đánh giá khả năng quản lý khoản vay thế chấp cùng các nghĩa vụ hiện có. Họ tính DTI bằng cách cộng tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng rồi chia cho tổng thu nhập hàng tháng trước thuế.

Giả sử thu nhập hàng tháng của bạn là 7.000 đô la, với khoản thanh toán xe 400 đô la, vay sinh viên 200 đô la, thẻ tín dụng 500 đô la, và khoản vay thế chấp đề xuất 1.700 đô la. Tổng các khoản nợ hàng tháng là 2.800 đô la, dẫn đến tỷ lệ DTI là 40%.

Các ngân hàng thường thích tỷ lệ DTI từ 36% đến 43%, mặc dù một số chấp nhận tỷ lệ cao hơn. Tỷ lệ DTI thấp hơn giúp điều kiện phê duyệt vay tốt hơn. Vì các ngân hàng khác nhau có các ngưỡng khác nhau, việc so sánh nhiều đề nghị giúp bạn tìm ra lựa chọn phù hợp nhất với hồ sơ tài chính của mình.

Các Chiến Lược Giảm Chi Phí Nhà Ở Hàng Tháng

Vì khoản vay thế chấp chiếm phần lớn trong tổng nợ của bạn, giảm khoản thanh toán này sẽ tạo ra không gian tài chính đáng kể:

Xem Xét Mua Nhà Nhẹ Hơn: Trong khi ngân hàng có thể phê duyệt bạn cho khoản vay tối đa, bạn không cần phải chi tiêu hết mức đó. Một căn nhà có giá thấp hơn đồng nghĩa với khoản thanh toán thấp hơn tương ứng và sự linh hoạt hơn trong ngân sách của bạn.

Tăng Tiền Đặt Cọc: Mỗi đô la bạn bỏ ra để đặt cọc sẽ giảm số tiền vay và khoản thanh toán hàng tháng sau này. Ưu tiên tiết kiệm trước khi mua sẽ mang lại lợi ích lâu dài.

Cải Thiện Lãi Suất: Lãi suất chủ yếu phụ thuộc vào điểm tín dụng và DTI. Trả hết các khoản nợ hiện tại—đặc biệt là thẻ tín dụng lãi suất cao—giúp giảm DTI và đồng thời nâng cao điểm tín dụng, giúp bạn đủ điều kiện vay với lãi suất tốt hơn.

Ngoài Khoản Vay Thế Chấp: Bức Tranh Toàn Diện Về Sở Hữu Nhà

Việc mua nhà là khoản chi tiêu lớn nhất của hầu hết mọi người. Ngoài khoản vay thế chấp, dự trù ngân sách cho các chi phí bổ sung giúp tránh các bất ngờ tài chính:

Bảo Trì và Sửa Chữa Thường Xuyên: Nhà cần bảo trì liên tục. Các căn nhà cũ có thể cần nâng cấp hệ thống ống nước, sửa mái hoặc bảo dưỡng hệ thống HVAC. Một cuộc kiểm tra nhà chuyên nghiệp giúp phát hiện các vấn đề lớn trước khi mua, có thể dùng làm đòn bẩy đàm phán.

Chi Phí Cắt Cỏ và Làm Vườn: Nếu khu vực của bạn không cung cấp dịch vụ cắt cỏ cộng đồng, bạn sẽ tự chi trả—hoặc thuê dịch vụ chuyên nghiệp hoặc mua dụng cụ để tự làm.

Cải Thiện Nhà Ở: Từ các cập nhật nhỏ như tay nắm tủ đến các dự án lớn như làm mới bếp hoặc thay thế gara, chi phí cải tạo tích tụ theo thời gian. Dự trù ngân sách hàng năm cho các khoản chi này.

Hiểu rõ tỷ lệ phần trăm thu nhập dành cho vay thế chấp đòi hỏi phải phù hợp các hướng dẫn với hoàn cảnh tài chính thực tế của bạn, thử nghiệm các con số đó trong thị trường nhà ở thực tế, và đảm bảo bạn không quá tải tài chính. Tỷ lệ phù hợp sẽ bảo vệ cả giấc mơ sở hữu nhà lẫn sự an toàn tài chính của bạn.