Hướng dẫn đầy đủ của bạn để xác minh quyền thế chấp trên bất động sản

Trước khi bạn quyết định mua nhà hoặc chuyển nhượng bất động sản cho người thân yêu, có một bước quan trọng mà nhiều người bỏ qua: xác minh rằng không có yêu cầu pháp lý nào tồn tại đối với tài sản đó. Một khoản thế chấp — một yêu cầu pháp lý mà ai đó giữ trên bất động sản của bạn — có thể làm trì hoãn giao dịch, ngăn bạn nhận đủ tiền bán hoặc làm phức tạp kế hoạch thừa kế. Hiểu cách kiểm tra các khoản thế chấp trên tài sản và phải làm gì nếu phát hiện ra chúng là điều cần thiết để bảo vệ lợi ích tài chính của bạn.

Tại sao bạn nên kiểm tra các khoản thế chấp trước các quyết định lớn về bất động sản

Hầu hết người mua nhà đều thực hiện kiểm tra tiêu đề để đảm bảo rằng tài sản họ mua không có các khoản ràng buộc bất ngờ. Nếu phát hiện ra thế chấp trong quá trình ký kết, quá trình có thể bị đình trệ hoặc toàn bộ giao dịch có thể đổ vỡ. Tương tự, nếu bạn dự định chuyển nhượng tài sản cho thành viên gia đình, việc thẩm định kỹ lưỡng giúp họ không phải thừa hưởng một gánh nặng tài chính phức tạp.

Các rủi ro là rất lớn. Một khoản thế chấp chưa được giải quyết có nghĩa là người giữ yêu cầu có quyền đòi tiền trước bạn khi bán hoặc tái cấp vốn. Trong những trường hợp nghiêm trọng, người giữ thế chấp có thể buộc bán tài sản của bạn, dẫn đến việc tịch thu nhà. Điều này khiến việc phát hiện các khoản thế chấp sớm trong quá trình của bạn không chỉ là lời khuyên — mà còn là điều cực kỳ quan trọng.

Hiểu về các khoản thế chấp trên bất động sản: Những điều cơ bản

Một khoản thế chấp là một yêu cầu pháp lý gắn liền với bất động sản của bạn. Khác với một khoản nợ đơn thuần, thế chấp mang lại cho chủ nợ quyền pháp lý cụ thể liên quan trực tiếp đến tài sản của bạn. Sự tồn tại của thế chấp có thể được phát hiện qua các hồ sơ công khai khác nhau, và nó sẽ còn trên tiêu đề cho đến khi được thanh toán hoặc xóa bỏ chính thức.

Các khoản thế chấp có nhiều loại, từ thế chấp vay mua nhà (mà bạn biết rõ khi vay để mua hoặc tái cấp vốn) đến các khoản thế chấp bất ngờ như yêu cầu thuế hoặc yêu cầu của nhà thầu. Hiểu rõ sự khác biệt giữa các loại thế chấp là rất quan trọng vì một số là yêu cầu ưu tiên (được thanh toán trước), trong khi những loại khác là thứ cấp (thanh toán sau các khoản thế chấp ưu tiên).

Ba phương pháp chính để xác minh xem có thế chấp trên bất động sản của bạn hay không

Phương pháp 1: Tra cứu hồ sơ trực tiếp từ Cơ quan chính phủ

Bạn có thể tra cứu các khoản thế chấp trực tiếp qua văn phòng ghi nhận của quận, cơ quan đánh giá của quận hoặc tòa án địa phương. Phương pháp này phù hợp nhất khi bạn đã biết rõ loại thế chấp bạn đang tìm kiếm. Hầu hết các quận hiện nay cung cấp cơ sở dữ liệu trực tuyến, mặc dù một số có thể yêu cầu đến trực tiếp hoặc gửi thư yêu cầu. Mặc dù phương pháp này thường ít tốn kém, nhưng đòi hỏi thời gian và công sức của bạn — và luôn có rủi ro bỏ sót điều gì đó.

Phương pháp 2: Xem xét Báo cáo tín dụng của bạn

Một số khoản thế chấp, đặc biệt liên quan đến trợ cấp trẻ em, thuế hoặc các phán quyết, có thể xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn. Vì các công ty xếp hạng tín dụng báo cáo các khoản thế chấp như hồ sơ công khai, việc xem xét báo cáo tín dụng của bạn vừa miễn phí vừa nhanh chóng. Phương pháp này phù hợp để phát hiện các phán quyết hoặc thế chấp thuế, nhưng có thể bỏ sót các loại thế chấp khác không liên quan đến báo cáo tín dụng.

Phương pháp 3: Thuê chuyên gia kiểm tra tiêu đề

Các công ty kiểm tra tiêu đề tiến hành điều tra toàn diện về lịch sử sở hữu và các khoản ràng buộc của tài sản của bạn. Mặc dù đây là lựa chọn đắt nhất, nhưng thường là kỹ lưỡng nhất và ít tốn thời gian nhất. Bạn tránh được việc phải tự tìm hiểu qua các trang web chính phủ, gọi điện hoặc lo lắng bỏ sót điều gì. Một cuộc kiểm tra tiêu đề chuyên nghiệp không chỉ phát hiện ra các khoản thế chấp mà còn các vấn đề khác ảnh hưởng đến tiêu đề của tài sản.

Chín loại thế chấp phổ biến có thể gắn vào tài sản của bạn

Hiểu rõ các loại thế chấp có thể áp dụng giúp bạn biết cần tìm gì:

Thế chấp hoặc Hợp đồng ủy thác: Nếu bạn vay tiền đảm bảo bằng nhà của mình — để mua, tái cấp vốn hoặc truy cập vốn chủ sở hữu — thế chấp này đảm bảo khoản nợ đó. Một số bang gọi đây là hợp đồng ủy thác.

Thế chấp thuế tài sản: Cơ quan thuế địa phương có thể đặt thế chấp nếu bạn chậm thanh toán thuế tài sản. Đây là một trong những khoản thế chấp phổ biến nhất mà chủ nhà gặp phải.

Thế chấp thuế liên bang: IRS đặt thế chấp trên tài sản khi ai đó có nợ thuế nghiêm trọng trong nhiều năm hoặc còn nợ số tiền lớn chưa thanh toán.

Thế chấp thuế của bang: Các chính quyền bang cũng có thể đặt thế chấp cho các khoản thuế thu nhập bang chưa nộp hoặc các nghĩa vụ cấp bang khác.

Thế chấp Medicaid: Các bang có thể đặt thế chấp trên bất động sản của người đã qua đời để thu hồi chi phí chăm sóc y tế đã cung cấp trong suốt cuộc đời họ.

Thế chấp phán quyết: Các tòa án đặt thế chấp này khi ai đó thua kiện — có thể liên quan đến tiền lương không trả, vi phạm hợp đồng hoặc không thực hiện nghĩa vụ trong thỏa thuận ly hôn.

Thế chấp trợ cấp trẻ em: Loại thế chấp phán quyết đặc biệt này có thể được nộp khi các phương pháp thu hồi khác như trích lương hoặc tịch thu hoàn thuế không đủ.

Thế chấp của thợ xây hoặc nhà thầu: Nếu bạn không trả tiền cho thợ lợp mái, thợ điện, thợ sửa ống nước hoặc các nhà thầu khác đã làm việc trên tài sản của bạn, họ có thể đặt thế chấp này để đảm bảo thanh toán.

Thế chấp của Hội quản lý nhà ở (HOA): Các thành viên hội quản lý nhà ở không thanh toán phí có thể thấy tài sản của họ bị đặt thế chấp bởi HOA.

Các khoản thế chấp cũng được xếp theo thứ tự ưu tiên — “ưu tiên cao,” “thứ cấp,” “đầu tiên,” hoặc “hạ cấp” — điều này xác định thứ tự thanh toán trong các giao dịch bán hoặc tịch thu.

Giải quyết các khoản thế chấp: Các lựa chọn của bạn

Nếu phát hiện ra một khoản thế chấp trên tài sản của mình, bạn có thể chọn các hướng đi sau:

Thanh toán hết: Nếu khoản thế chấp hợp lệ và bạn có đủ tiền, thanh toán khoản nợ sẽ giải tỏa và xóa bỏ thế chấp.

Thách thức tính hợp lệ của nó: Bạn có thể kiện ra tòa để yêu cầu tòa án tuyên khoản thế chấp vô hiệu nếu bạn tin rằng nó đã được nộp không đúng quy trình.

Nộp bằng chứng thanh toán: Đôi khi, thế chấp vẫn còn trong hồ sơ ngay cả sau khi đã thanh toán. Nộp giấy chứng nhận giải chấp có thể giúp xóa bỏ vấn đề này.

Nộp yêu cầu bồi thường qua bảo hiểm tiêu đề: Chủ sở hữu mua bảo hiểm tiêu đề khi mua nhà có thể nộp đơn yêu cầu trong các tình huống được bảo hiểm để nhà bảo hiểm giải quyết vấn đề thế chấp.

Để nó hết hạn: Một số khoản thế chấp có thời hạn luật định và sẽ hết hạn nếu không được gia hạn bởi chủ nợ — nhưng đừng dựa vào điều này một cách thụ động.

Hiểu các hậu quả lâu dài: Một số thế chấp như vay mua nhà có thể dẫn đến tịch thu nhà nếu không thực hiện nghĩa vụ, trong khi các khoản khác có thể tồn tại vô thời hạn trừ khi bạn bán, tái cấp vốn hoặc giải quyết khi chết.

Thời gian để giải quyết các khoản thế chấp này thay đổi rất nhiều tùy theo loại thế chấp và phương pháp bạn chọn. Chủ động phát hiện và xử lý các khoản thế chấp giúp bảo vệ cả vốn chủ sở hữu của bạn và khả năng chuyển nhượng hoặc sử dụng tài sản trong tương lai.