Nhu cầu năng lượng vẫn không giảm: Bên trong thị trường M&A trung tâm dữ liệu bùng nổ của Phố Wall

Dù có những lời đồn đoán về bong bóng trí tuệ nhân tạo, hoạt động giao dịch trên Phố Wall lại cho thấy một thực tế hoàn toàn khác biệt: quyền lực vẫn là vua. Các thợ đào Bitcoin và nhà vận hành trung tâm dữ liệu tiếp tục cạnh tranh quyết liệt để giành quyền truy cập vào công suất điện và tài sản cơ sở hạ tầng, báo hiệu rằng thách thức về hạ tầng cơ bản — chứ không phải tâm lý thị trường — đang thúc đẩy định giá và hoạt động M&A xuyên suốt đến năm 2025 và đầu năm 2026.

Theo ông Joe Nardini, trưởng bộ phận ngân hàng đầu tư tại B. Riley Securities, nhu cầu về điện “vẫn còn đó” qua nhiều cuộc trò chuyện thị trường mà ông theo dõi. “Công việc M&A vẫn tiếp tục vì mọi người cần điện,” Nardini lưu ý trong các cuộc phỏng vấn gần đây, trích dẫn bằng chứng thực tế từ hoạt động giao dịch đến tháng 12.

Sức hấp dẫn không giảm đối với công suất GPU và Megawatt

Câu chuyện về sự sụp đổ của AI trở nên gay gắt hơn khi các cổ phiếu công nghệ lớn như Nvidia giảm mạnh, và các nhà cung cấp hạ tầng AI chuyên biệt như CoreWeave (CRWV) giảm hơn 50% so với đỉnh mùa hè. Tuy nhiên, dưới cơn bão thị trường này, một mô hình khác nổi lên từ hoạt động kinh doanh thực tế.

Các thợ đào Bitcoin — đối mặt với áp lực biên sau khi giảm phần thưởng khối trong đợt halving — ngày càng tổ chức các công việc AI và tính toán hiệu suất cao (HPC) trên hạ tầng hiện có. Sự chuyển hướng này chứng tỏ chiến lược rất sáng suốt khi định giá bị thu hẹp và thị trường vốn đánh giá lại. Các công ty chuyển sang hoạt động sẵn GPU có cơ hội tiếp cận nguồn vốn rẻ hơn và thu hút các hệ số định giá cao hơn so với các đối thủ chỉ tập trung vào khai thác mỏ thuần túy.

Bằng chứng rõ ràng là có thật. Công suất trung tâm dữ liệu nặng GPU tiếp tục thu hút các khách thuê có uy tín với mức giá cao. Hut 8, ví dụ, đã tăng 20% gần đây sau khi ký hợp đồng thuê dài hạn 15 năm trị giá 7 tỷ đô la với Fluidstack cho 245 megawatt công suất IT tại cơ sở River Bend — cho thấy rằng nhu cầu về công suất chất lượng vẫn không giảm và mang lại lợi nhuận cao.

“Dù có sự bán tháo, các công ty này vẫn được thưởng bằng các hệ số định giá cao hơn và khả năng huy động vốn với điều kiện hấp dẫn,” Nardini giải thích. Chủ đề xuyên suốt trong các cuộc trò chuyện về giao dịch: có nhu cầu từ khách thuê, có đối tác có uy tín, có giá cả cạnh tranh.

Chuyển hướng chiến lược: Tại sao các thợ đào đang trở thành nhà vận hành trung tâm dữ liệu

Sự chuyển đổi này vượt ra ngoài vị trí chiến lược mang tính cơ hội. Các chủ sở hữu tài sản công nghiệp — các nhà vận hành sản xuất truyền thống, chủ sở hữu bất động sản, và các công ty hạ tầng — ngày càng nhìn nhận các bất động sản giàu năng lượng qua lăng kính AI và HPC. Sự chuyển đổi này tạo ra một ngã rẽ chiến lược mới: giữ vai trò chủ nhà thụ động hay chủ động phát triển công suất trung tâm dữ liệu cho các nhà hyperscaler và các công ty AI.

Nardini đã ghi nhận một số giao dịch minh họa. Trong một trường hợp, một người bán bất động sản công nghiệp tư nhân thu hút khoảng 25 nhà đấu thầu tiềm năng — gồm các thợ đào Bitcoin, hyperscaler, và các nhà phát triển AI — tất cả đều yêu cầu bảo mật NDA để đánh giá tài sản. Điểm hấp dẫn chính: nguồn cung cấp điện dồi dào, liên tục.

Một ví dụ khác là một cơ sở công nghiệp cũ hơn 160 năm, nơi yếu tố định giá chính là hạ tầng điện. Một giao dịch riêng biệt là khách hàng tư nhân chuyển đổi các tòa nhà văn phòng bỏ trống thành các đơn vị công suất điện mô-đun, xây dựng từng đơn vị 30 megawatt theo từng bước trong khi tìm kiếm vốn để mở rộng. Đặc biệt, một khách thuê tiềm năng còn đề nghị trả trước tiền thuê trước khi hoàn thành cơ sở — một chỉ số rõ ràng về mức độ khan hiếm của công suất cao cấp thực sự.

Động thái định giá trong thị trường cạnh tranh

Giá giao dịch khác biệt rõ rệt dựa trên vị trí, chất lượng điện năng và điều kiện thị trường. Trong các tình huống cạnh tranh với nguồn điện chất lượng cao và thị trường hấp dẫn, định giá theo đô la trên mỗi megawatt đạt mức “rất hấp dẫn,” theo quan sát của Nardini. Ông ghi nhận một quy trình định giá công suất trên 400.000 đô la mỗi megawatt, có khả năng đạt 450.000 đô la tùy theo kết quả đàm phán. Các giao dịch trước đó đã đạt tới 500.000 đến 550.000 đô la mỗi megawatt trong các tình huống cao cấp.

Ngược lại, các bất động sản gặp khó khăn hoặc không thuận lợi về địa lý thường có giá thấp hơn, đôi khi dao động từ 100.000 đến 250.000 đô la mỗi megawatt từ các nhà mua bị thu hút bởi hạ tầng điện nhưng giảm giá trị do vị trí và điều kiện thị trường. Khoảng cách 5 đến 10 lần này làm nổi bật tầm quan trọng của vị trí, chất lượng cơ sở và vị thế thị trường — ngay cả khi nguồn điện luôn sẵn có.

Hệ sinh thái nhà mua vẫn đang mở rộng. Các hyperscaler (các nền tảng điện toán đám mây lớn), các công ty AI chuyên biệt, và các nhà khai thác Bitcoin vẫn là những người mua chính. Tuy nhiên, các nhà bán ngày càng vượt ra ngoài các đối tượng gốc crypto. Các công ty công nghiệp truyền thống, chủ sở hữu bất động sản tư nhân, và các chuyên gia hạ tầng giờ đây tham gia, nhận thức rõ về lợi ích kinh tế cao gắn liền với các tài sản giàu năng lượng.

Ngoài Crypto: Các tài sản công nghiệp gia nhập cơn sốt hạ tầng AI

Điều đặc biệt gây ấn tượng là sự chuyển đổi các tài sản công nghiệp ngoại vi thành các dự án hạ tầng cao cấp. Các nhà máy bỏ trống, các khu phức hợp văn phòng cũ kỹ, và các khu công nghiệp chưa khai thác hết tiềm năng đột nhiên có lợi thế cạnh tranh nếu hạ tầng điện phù hợp với yêu cầu công suất. Cơn sốt AI và HPC đã tạo ra nhu cầu mới cho các tài sản trước đây bị xem là cận biên hoặc không cốt lõi theo các tiêu chí truyền thống.

Xu hướng này đang thu hút vốn từ các nguồn không ngờ tới. Các công ty bất động sản công nghiệp, các văn phòng gia đình, và các nhà phát triển khu vực giờ đây đánh giá danh mục tài sản dựa trên khung năng lượng và công suất thay vì các tiêu chí bất động sản thương mại truyền thống. Một kho chứa hàng 160 năm tuổi, trước đây được định giá là kho chứa hoặc sản xuất nhẹ, nay đột nhiên trở thành cơ hội xây dựng trung tâm dữ liệu 50-200 megawatt.

Rủi ro và triển vọng thị trường năm 2026

Nhìn về năm 2026, Nardini mô tả bối cảnh hiện tại là có thể thuận lợi cho các tài sản rủi ro nếu lãi suất giảm — tạo ra một môi trường “rủi ro tích cực.” Kịch bản này sẽ hỗ trợ đà tăng trưởng M&A trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu và hạ tầng điện.

Đánh giá tích cực của ông đi kèm một cảnh báo quan trọng: các nhà phát triển phải thuê lại công suất đã triển khai với mức giá cạnh tranh. Nếu thị trường rơi vào tình huống công suất mới bị bỏ trống hoặc không đạt được mức thuê cần thiết, đó sẽ là điểm biến đổi báo hiệu sự phá vỡ về nhu cầu căn bản. Hiện tại, qua nhiều cuộc trò chuyện với các nhà vận hành và nhà phát triển, Nardini vẫn nghe thấy sự xác nhận nhất quán: “Cốt lõi của doanh nghiệp vẫn còn nguyên vẹn.”

Giá Bitcoin hiện quanh mức 78.820 đô la (tính đến đầu tháng 2 năm 2026) phản ánh điều kiện thị trường ổn định, mặc dù tâm lý về hạ tầng AI vẫn dao động. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch và cam kết của khách thuê cho thấy các yếu tố kinh tế nền tảng vượt qua tâm lý ngắn hạn.

Thực tế nhu cầu không giảm

“Nhu cầu về điện và công suất trung tâm dữ liệu AI HPC vẫn không giảm,” Nardini kết luận. “Các nhà phát triển có công suất chất lượng báo cáo nhu cầu từ nhiều khách thuê có uy tín với mức giá cao. Các yếu tố kinh tế cốt lõi vẫn còn nguyên vẹn.”

Đánh giá cuối cùng của ông: các nhà mua vẫn đói về hạ tầng điện năng đáng tin cậy, các nhà bán tiếp tục tiếp cận các định giá hấp dẫn, và dòng giao dịch không có dấu hiệu chậm lại. Tính đến đầu năm 2026, hoạt động giao dịch dựa trên hạ tầng cơ bản — chứ không phải tâm lý về AI hay crypto — vẫn giữ vai trò trung tâm trong hoạt động dealmaking. “Giao dịch AI” vẫn còn sống động, được hỗ trợ bởi một thực tế đơn giản nhưng thiết yếu: điện năng và khả năng tính toán luôn trong tình trạng cầu vượt cung.