Hiệu suất của REIT bán lẻ báo hiệu cơ hội mới cho các nhà đầu tư thu nhập

Ba ba lĩnh vực bán lẻ nổi bật—Agree Realty Corporation (ADC), Federal Realty Investment Trust (FRT), và Urban Edge Properties (UE)—đang có vị thế để tận dụng một ngành đang thể hiện đà phục hồi mới. Những gì từng được xem là một ngành đang suy giảm cấu trúc giờ đây cho thấy dấu hiệu ổn định và tiềm năng tăng trưởng, khi các chủ sở hữu bất động sản thành công trong việc định vị lại danh mục và thích nghi với sở thích tiêu dùng ngày càng thay đổi.

Tại sao hiệu suất của các REIT bán lẻ đang chuyển hướng

Thị trường bất động sản bán lẻ đã trải qua một sự biến đổi căn bản. Thay vì cạnh tranh về số lượng, các chủ cho thuê giờ đây theo đuổi các chiến lược dựa trên chất lượng, nhấn mạnh vào các khách thuê dựa trên nhu cầu thiết yếu, các nhà bán lẻ hướng đến trải nghiệm, và các dự án đa chức năng. Sự chuyển đổi này hướng tới việc phân bổ vốn có kỷ luật đã bắt đầu mang lại kết quả rõ ràng. Tỷ lệ lấp đầy đang ổn định, chênh lệch thuê đang thu hẹp, và khả năng tạo dòng tiền mặt ngày càng dự đoán được. Sức bền của ngành phụ thuộc vào ba yếu tố liên kết chặt chẽ: thay thế khách thuê chiến lược, hạn chế phát triển mới, và các mô hình chi tiêu của người tiêu dùng, mặc dù không đều đặn, vẫn tiếp tục hỗ trợ các định dạng bán lẻ thiết yếu.

Lợi thế cung-cầu

Một yếu tố thúc đẩy quan trọng cho hiệu suất của các REIT bán lẻ là việc thiếu các dự án xây dựng mới mạnh mẽ. Hoạt động phát triển đã duy trì ở mức thấp trong nhiều năm, bị hạn chế bởi môi trường tài chính thắt chặt hơn và các tiêu chuẩn thẩm định thận trọng hơn. Với nguồn cung mới hạn chế gia nhập thị trường, các bất động sản hiện có duy trì sức mạnh về giá cả và lợi thế về tỷ lệ lấp đầy. Đặc biệt phù hợp với các tài sản nằm ở các cộng đồng đông đúc, giàu có, nơi đất đai khan hiếm và nhân khẩu học thuận lợi. Việc tái phát triển các bất động sản cũ thành các điểm đến đa chức năng đã tạo thêm một chiều hướng giá trị, cho phép các chủ sở hữu thu hút các khách thuê đa dạng và kéo dài thời gian nắm giữ.

Định giá phù hợp với nhà đầu tư thận trọng

Định giá hiện tại cho thấy ngành chưa phản ánh đầy đủ quỹ đạo phục hồi của mình. Ngành này đang giao dịch với hệ số P/FFO dự kiến 12 tháng tới là 14.98X, giảm đáng kể so với P/E dự kiến 23.77X của S&P 500 và thấp hơn so với ngành Tài chính là 16.94X. Trong quá khứ, ngành này từng giao dịch ở mức cao tới 18.89X và thấp nhất là 12.21X trong vòng năm năm qua, trung bình là 15.22X. Mức giá này tạo cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư kiên nhẫn, đặc biệt khi có xu hướng nâng cao dự báo của các nhà phân tích.

Ba REIT đáng xem xét

Agree Realty Corporation quản lý danh mục đa dạng gồm khoảng 2.603 bất động sản và 53,7 triệu bộ vuông trên tất cả 50 bang. Công ty đã nâng dự báo đầu tư năm 2025 lên mức 1,50 tỷ - 1,65 tỷ USD, thể hiện sự tự tin vào các cơ hội triển khai vốn. Với tổng thanh khoản vượt quá 1,9 tỷ USD và ít hạn mức nợ đáo hạn trước 2028, bảng cân đối tài chính cung cấp sự linh hoạt cho các thương vụ mua bán chiến lược. Danh mục này chủ yếu tập trung vào các khách thuê xếp hạng đầu và các định dạng bán lẻ chống chịu với thương mại điện tử, giúp giảm thiểu rủi ro biến động kinh tế. Hiện tại, cổ phiếu được xếp hạng Zacks Rank #2, dự báo FFO trên mỗi cổ phiếu cho năm hiện tại là 4.30 USD, tăng 3.9% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù giảm 1.7% trong ba tháng qua, cổ phiếu này vẫn có vẻ hấp dẫn về giá.

Federal Realty Investment Trust, có trụ sở tại North Bethesda, Maryland, chuyên về các bất động sản bán lẻ chất lượng cao trong các thị trường giàu có, đông đúc. Danh mục tập trung vào các trung tâm mua sắm ngoài trời và các điểm đến đô thị đa chức năng phù hợp với nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ. Việc mua lại gần đây của Annapolis Town Center thể hiện cách tiếp cận có kỷ luật của công ty trong phân bổ vốn, bổ sung một tài sản cao cấp được liên kết với các nhà bán lẻ quốc gia. Kết quả quý 3 năm 2025 phản ánh hoạt động ổn định và củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào đà tăng trưởng của nền tảng. Xếp hạng Zacks Rank #2 được hỗ trợ bởi các dự báo FFO tăng, với ước tính năm 2025 đạt 7.22 USD trên mỗi cổ phiếu. Cổ phiếu đã tăng 2.5% trong ba tháng qua.

Urban Edge Properties, có trụ sở tại New York, tập trung vào các bất động sản bán lẻ nằm dọc theo các hành lang đông đúc, hạn chế nguồn cung từ Washington, D.C. đến Boston. Khoảng 80% giá trị danh mục đến từ các khách thuê có liên kết với siêu thị, mang lại dòng tiền ổn định, không tùy ý. Với chỉ 8% nợ đáo hạn trước năm 2026, cấu trúc vốn hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng FFO hàng năm khoảng 4-5%. Một dòng hợp đồng thuê mạnh, chiếm khoảng 8% NOI, củng cố niềm tin vào đà tăng thuê trong ngắn hạn. Công ty duy trì xếp hạng Zacks Rank #2, với dự báo FFO năm 2025 là 1.42 USD, tăng 5.2% so với cùng kỳ. Cổ phiếu đã tăng 3.6% trong vòng sáu tháng.

Các chỉ số ngành cho thấy khả năng phục hồi

Ngành REIT và Quỹ cổ phần vốn cổ phần - Bán lẻ của Zacks có Xếp hạng ngành #55, nằm trong top 23% của 243 ngành được theo dõi. Xếp hạng này phản ánh đà tăng trong dự báo FFO trên mỗi cổ phiếu của các công ty thành viên. Từ tháng 3 năm 2025, tổng dự báo FFO trên mỗi cổ phiếu cho năm 2026 đã tăng khoảng 1%, cho thấy sự tin tưởng ngày càng tăng của các nhà phân tích vào câu chuyện phục hồi của ngành.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng ngành này đã hoạt động kém hơn thị trường chung trong năm qua, giảm 5.6% so với mức tăng 22.3% của S&P 500 và 16.1% của ngành Tài chính. Sự kém hiệu quả này, kết hợp với định giá hấp dẫn, tạo ra cơ hội trái chiều cho các nhà đầu tư có tầm nhìn trung hạn.

Các yếu tố gây khó khăn cần chú ý

Hành vi tiêu dùng vẫn là biến số lớn nhất trong phương trình của các REIT bán lẻ. Các yếu tố vĩ mô, lạm phát chi phí, và áp lực từ thuế quan đang tạo ra các mô hình chi tiêu phân cực—người tiêu dùng giàu có duy trì nhu cầu mạnh mẽ, trong khi các hộ gia đình trung lưu đang rút lui. Sự phân cực này có thể làm chậm đà thuê mới ở một số loại bất động sản, đặc biệt là các bán lẻ tập trung vào chi tiêu tùy ý. Nếu tăng trưởng kinh tế chậm lại hơn nữa hoặc lạm phát kéo dài, các nhà bán lẻ có thể hoãn kế hoạch mở rộng, gây áp lực cho các chủ cho thuê phải chấp nhận mức thuê thấp hơn hoặc đối mặt với tỷ lệ trống cao hơn. Tính ổn định hiện tại của ngành phụ thuộc vào giả định rằng nguồn cung khắt khe và hoạt động phát triển có kỷ luật sẽ bù đắp cho sự yếu kém trong chi tiêu của người tiêu dùng.

Con đường phía trước cho hiệu suất của các REIT bán lẻ

Ngành REIT bán lẻ đang chuyển đổi từ câu chuyện giảm giá trong tình trạng khó khăn sang câu chuyện phục hồi có tính toán. Các thành viên ngành đã thể hiện khả năng thích nghi thực sự, định vị lại các bất động sản để phù hợp với sự phát triển dài hạn và nhắm vào các khách thuê có khả năng chống chịu qua các chu kỳ kinh tế. Ba REIT—Agree Realty, Federal Realty, và Urban Edge—là những ví dụ về việc thực hiện chiến lược này và xứng đáng được xem xét trong các danh mục tìm kiếm lợi suất và tăng trưởng vốn vừa phải trong một môi trường vĩ mô phức tạp. Các bảng cân đối tài chính vững mạnh, phân bổ vốn có kỷ luật, và các chỉ số lấp đầy cải thiện hỗ trợ luận điểm tích cực, mặc dù các nhà đầu tư cần chú ý đến xu hướng chi tiêu của người tiêu dùng như yếu tố quyết định cuối cùng về độ bền của ngành.

Lưu ý: Các quỹ từ hoạt động (FFO) đo lường khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động của REIT bằng cách cộng lại khấu hao và khấu trừ các khoản lãi từ bán bất động sản—một chỉ số được các nhà đầu tư ưa thích hơn lợi nhuận ròng truyền thống để đánh giá hiệu suất của REIT.