Các nhà đầu tư bất động sản Louisville chuyển hướng chiến lược: Tại sao việc lật nhà lại mất dần sức hút so với phương pháp BRRRR

Thị Trường Chậm Lại Buộc Các Nhà Đầu Tư Louisville Phải Nghĩ Lại Về Phương Pháp Lật Nhà

Cảnh quan bất động sản tại Louisville đã trải qua một sự thay đổi đột ngột vào cuối năm 2024, tạo ra một thời điểm quyết định cho các nhà đầu tư tích cực. Mike Gorius và Kevin Hart, những nhân vật trụ cột trong thị trường địa phương, đã phải thích nghi chiến lược cốt lõi của mình khi điều kiện thị trường xấu đi. Những gì bắt đầu như một phản ứng với tốc độ bán hàng chậm lại đã phát triển thành một sự chuyển hướng có chủ đích khỏi việc lật nhà — một kỹ thuật từng là nền tảng trong danh mục đầu tư của họ.

Các con số kể một phần câu chuyện. Năm 2024, cặp đôi hoàn thành 52 giao dịch và tạo ra khoảng $1 500.000 đô la doanh thu. Đến năm 2025, mặc dù chỉ thực hiện 54 giao dịch — chỉ nhiều hơn hai giao dịch — tổng thu nhập của họ đã vượt qua $100 triệu đô la. Sự tăng trưởng doanh thu đột biến này không phải do khối lượng giao dịch lớn hơn mà do tối ưu hóa quy mô các thương vụ. “Giá trị trung bình của mỗi giao dịch gần như đã tăng gấp đôi,” Gorius tiết lộ. Sự chuyển đổi này thể hiện một sự thay đổi căn bản trong cách hoạt động của đầu tư bất động sản sinh lợi khi động thái thị trường thay đổi.

Hiệu Ứng Làm Dịu Thị Trường Louisville

Bắt đầu từ tháng 9 năm 2024, thị trường bất động sản Louisville đã thể hiện rõ các dấu hiệu chậm lại. Cảnh quan tồn kho đã biến đổi đáng kể — số lượng nhà có sẵn để bán đã mở rộng từ khoảng 2.500 căn lên gần 3.900 căn. Kho tồn kho dư thừa này đã tạo ra các tác động dây chuyền trong toàn bộ chu trình giao dịch. Các bất động sản trước đây thu hút nhiều đề nghị trong vòng vài ngày nay lại tồn tại trên thị trường trong vòng 30-60 ngày, gấp ba lần thời gian giữ trung bình.

Hart nhấn mạnh các hậu quả vận hành: “Khi bạn đặt giá cao hơn mức chào bán của thị trường cho một bất động sản trong môi trường này, sẽ không có mạng lưới an toàn của các đề nghị cạnh tranh để biện minh cho mức giá vào của bạn. Thị trường sẽ không hấp thụ nhanh các tồn kho bị trả giá quá cao. Những tuần trôi qua, chi phí mang theo tích tụ, và cuối cùng mức giá yêu cầu phải điều chỉnh giảm xuống. Thành công bây giờ đòi hỏi sự chính xác trong giai đoạn mua vào.”

Môi trường này về cơ bản làm suy yếu luận điểm lật nhà truyền thống. Việc lật nhà phụ thuộc vào vòng quay vốn nhanh — mua dưới giá thị trường, nâng cấp chiến lược, và thoát ra trước khi điều kiện thị trường thay đổi hoặc chi phí mang theo làm giảm lợi nhuận. Khi tỷ lệ hấp thụ chậm lại, toàn bộ mô hình này trở nên dễ tổn thương.

Tại Sao Lật Nhà Không Còn Đem Lại Lợi Nhuận Ổn Định

Điều kiện thị trường ngày càng xấu đi đã phơi bày một điểm yếu quan trọng trong chiến lược lật nhà: phụ thuộc vào thời điểm thoát vốn dự đoán được. Gorius và Hart nhận ra rằng năm 2026 sẽ đòi hỏi ít giao dịch lật nhà hơn. “Trừ khi một thương vụ cụ thể mang lại lợi nhuận vượt trội, thì tính toán rủi ro-lợi ích không ủng hộ việc lật nhà trong điều kiện thị trường hiện tại,” Gorius nói.

Kinh tế học khá rõ ràng. Một bất động sản giữ trong 30-60 ngày sẽ phát sinh chi phí lãi vay, thuế tài sản, bảo hiểm, và tiện ích — tất cả đều tiêu hao lợi nhuận. Trong một thị trường mà việc bán nhanh trở nên không thể, việc lật nhà đã biến từ một chiến lược hiệu quả về vốn thành một vấn đề giữ vốn tốn kém.

Chuyển Sang BRRRR: Xây Dựng Sự Ổn Định Thay Vì Thoát Nhanh

Nhận thức được thực tế thị trường này, cả hai nhà đầu tư đã cam kết tập trung vào khung phương pháp BRRRR — Mua, Sửa, Thuê, Tái Tín Dụng, Lặp lại. Phương pháp này hoạt động dựa trên những giả định hoàn toàn khác so với lật nhà.

BRRRR liên quan đến việc mua một bất động sản gặp khó khăn, thực hiện các cải tạo toàn diện, đảm bảo thuê được khách thuê chất lượng, tái cấp vốn dựa trên giá trị và thu nhập cho thuê đã được nâng cao, và cuối cùng thu hồi phần lớn hoặc toàn bộ vốn ban đầu trong khi vẫn giữ quyền sở hữu một tài sản tạo ra thu nhập. Nhà đầu tư giữ bất động sản lâu dài thay vì tìm cách thanh lý ngay lập tức.

Hart thừa nhận phương pháp này mang theo những rủi ro riêng biệt. “Thành công của BRRRR đòi hỏi dự toán ngân sách sửa chữa của bạn chính xác và giá trị định giá sau sửa chữa phù hợp với tính toán của bạn. Các định giá thị trường có thể thấp hơn mong đợi, và chi phí xây dựng vượt dự toán là những mối đe dọa thường xuyên.” Tuy nhiên, những rủi ro này khác biệt về mặt chất lượng so với rủi ro lật nhà — chúng có thể kiểm soát được thông qua thẩm định kỹ lưỡng chứ không phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường.

Tích Lũy Tài Sản Dài Hạn So Với Chu Kỳ Vốn Nhanh

Sự khác biệt về triết lý giữa lật nhà và BRRRR vượt ra ngoài cơ chế, mở rộng đến thời gian xây dựng của cải. Lật nhà tạo ra dòng tiền ngay lập tức, đòi hỏi tái đầu tư ngay để cộng dồn lợi nhuận. Trong khi đó, BRRRR tạo đòn bẩy qua việc tái cấp vốn đồng thời xây dựng vốn chủ sở hữu thông qua cả sự tăng giá trị và trả nợ gốc vay.

Gorius diễn đạt lý luận chiến lược: “Sự tăng giá của bất động sản là điều tất yếu trong các khoảng thời gian đủ dài. Nếu một bất động sản theo phương pháp BRRRR cần bạn đóng góp vốn tại thời điểm tái cấp vốn — ví dụ 10.000 đô la để thanh toán cho một chủ cho vay tư nhân — bạn vẫn giữ quyền sở hữu một tài sản tạo ra doanh thu. Ngay cả khi thu nhập cho thuê ban đầu gây lỗ $100 hàng tháng, thì giá thuê thị trường cuối cùng sẽ trở lại bình thường và đảo ngược khoản lỗ đó. Lỗ $100 hàng tháng sẽ biến thành lợi nhuận hàng tháng khi thị trường trưởng thành.”

Khung này giải thích hướng đi của các nhà đầu tư trong năm 2026. Họ chấp nhận tốc độ giao dịch thấp hơn để đổi lấy các cơ chế tạo dựng của cải bền vững hơn. Sự chuyển đổi từ lật nhà sang BRRRR phản ánh sự trưởng thành trong triết lý đầu tư — nhận thức rằng của cải bền vững đòi hỏi khả năng chống chịu với chu kỳ thị trường hơn là khai thác các hiệu quả tạm thời.