Nhà đầu tư thu nhập, lưu ý: Các đề xuất REIT hàng đầu sẵn sàng phát triển mạnh mẽ vào năm 2026

Tại sao REITs xứng đáng có chỗ trong danh mục của bạn năm nay

Khi chúng ta bước vào năm 2026, cảnh quan đầu tư đang thay đổi—và điều này đang định hình lại dòng chảy của dòng tiền thông minh. Giảm lãi suất, lạm phát giảm tốc và tăng trưởng kinh tế vững chắc đang tạo điều kiện lý tưởng cho một loại tài sản thường bị bỏ qua: quỹ đầu tư bất động sản (REITs). Đối với những người tìm kiếm thu nhập ổn định cùng với tăng trưởng có mức độ, các đề xuất về REIT đang lấy lại đà mới.

Lập luận rất thuyết phục. REITs cung cấp tiếp xúc trực tiếp với các tài sản hữu hình—kho chứa hàng, trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng—trong khi mang lại phân phối hàng quý dựa trên dòng tiền thực tế. Sau một giai đoạn biến động, ngành này đang phục hồi khi định giá bất động sản ổn định, khối lượng giao dịch tăng lên, và tỷ lệ lấp đầy vững chắc.

Ba lĩnh vực trong bối cảnh REIT đáng chú ý đặc biệt hướng tới năm 2026:

Bất động sản công nghiệp tiếp tục hoạt động mạnh mẽ. Thương mại điện tử và chuyển đổi chuỗi cung ứng nội địa thúc đẩy nhu cầu liên tục về không gian logistics. Với việc xây dựng mới bị hạn chế và hoạt động cho thuê tăng, các REIT công nghiệp duy trì đòn bẩy giá cả và các nền tảng vững chắc—một sự kết hợp vàng để tạo thu nhập.

Bất động sản văn phòng đang trở lại một cách yên tĩnh. Các tòa nhà cao cấp ở các đô thị phát triển đang thu hút lại người thuê khi mô hình làm việc hybrid ổn định. Cung mới vẫn còn hạn chế, tạo điều kiện cho các REIT văn phòng có vị trí tốt để tận dụng tăng trưởng thuê khi tỷ lệ lấp đầy dần cải thiện.

Bán lẻ đã tìm thấy nền tảng vững chắc. Sức mạnh tiêu dùng và sự hạn chế trong tăng trưởng cung cấp nền tảng cho hiệu suất ổn định. Các REIT bán lẻ hiện nay có vị trí tốt hơn so với những gì tiêu đề đề xuất để mang lại các khoản thanh toán ổn định và tăng giá trị nhẹ nhàng trong chu kỳ tới.

Ba đề xuất REIT cho 2026

Prologis: Gã khổng lồ logistics hoạt động mạnh mẽ

Prologis vận hành khoảng 1.3 tỷ feet vuông bất động sản phân phối và logistics trên 20 quốc gia, trở thành nhà cho thuê logistics hàng đầu thế giới. Danh mục của họ chạm tới mọi điểm của chuỗi cung ứng toàn cầu—từ các ông lớn thương mại điện tử đến nhà sản xuất và các công ty vận tải.

Tại sao các nhà đầu tư nên chú ý: Các con số nói lên tất cả. Trong quý 3 năm 2025, Prologis ghi nhận hoạt động ký hợp đồng thuê kỷ lục và tăng trưởng FFO cốt lõi vượt dự báo của Phố Wall, khiến ban quản lý nâng dự báo cả năm. Tỷ lệ lấp đầy danh mục gần 95%, và lợi nhuận ròng cùng cửa hàng đang tăng tốc.

Câu chuyện cổ tức cũng ấn tượng không kém. Prologis đã tăng gấp 5 lần khoản trả cổ tức hàng quý trong vòng 5 năm, với tốc độ tăng trưởng hàng năm là 12.66%. Nhìn về phía trước, các nhà phân tích dự kiến FFO trên mỗi cổ phiếu sẽ tăng lên $5.80 vào năm 2025 và tiếp tục tăng trong 2026, lần lượt là 4.32% và 4.94%.

Ngoài logistics, Prologis đang âm thầm mở rộng năng lực trung tâm dữ liệu—một bước đi hướng tới các xu hướng dài hạn lớn. Kết hợp với bảng cân đối kế toán vững chắc và đa dạng hóa toàn cầu, công ty được thiết kế để duy trì hiệu suất vượt trội đều đặn. PLD mang xếp hạng Zacks Rank #2 (Buy).

Simon Property Group: Người dẫn đầu bền bỉ trong lĩnh vực bán lẻ

Simon Property Group giữ vị trí trung tâm trong ngành REIT bán lẻ như một trong những nhà vận hành lớn nhất thế giới. Công ty sở hữu và quản lý các điểm mua sắm hàng đầu, trung tâm phong cách sống, và các trung tâm outlet trải dài Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á—thu hút hàng tỷ đô la chi tiêu tiêu dùng hàng năm.

Các yếu tố thúc đẩy gần đây rất quan trọng. Trong quý 3 năm 2025, Simon báo cáo FFO bất động sản là $3.22 trên mỗi cổ phiếu, tăng 5.6% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại và outlet của Mỹ đạt 96.4%, cho thấy sức hút mạnh mẽ của người thuê. Công ty cũng đã nâng cổ tức hàng quý lên 4.8% lên $2.20 trên mỗi cổ phiếu, thể hiện sự tự tin vào khả năng tạo dòng tiền trong tương lai.

Việc mở rộng danh mục củng cố luận điểm. Các bước đi chiến lược—bao gồm sở hữu toàn bộ Taubman Realty Group và Phillips Place tại Charlotte—tập trung danh mục vào các tài sản hàng đầu. Những bất động sản hàng đầu này có sức mạnh định giá và thu hút các khách thuê có uy tín tín dụng.

Các nhà phân tích đang dần ủng hộ hơn. Ước tính FFO trên mỗi cổ phiếu cho 2025 và 2026 đã được nâng lên lần lượt là $12.67 và $12.94. Simon đã thực hiện 14 lần tăng cổ tức trong vòng 5 năm, với tổng mức tăng là 11.7%. SPG cũng có xếp hạng Zacks Rank #2.

Cousins Properties: Sự trỗi dậy của văn phòng Sun Belt

Cousins Properties tập trung vào các tòa nhà văn phòng Class A tại các thị trường Sun Belt tăng trưởng cao—Austin, Atlanta, Charlotte, và Phoenix. Luận điểm: bất động sản cao cấp ở các đô thị phát triển thu hút và giữ chân các khách thuê doanh nghiệp ngay cả trong chu kỳ kinh tế.

Đà tăng đang hình thành. Trong quý 3 năm 2025, Cousins đã ký hơn 550.000 feet vuông hợp đồng thuê văn phòng, với tiền thuê ròng thế hệ thứ hai trên mỗi feet vuông tăng 4-5% dựa trên tiền mặt. Điều này cho thấy sự sẵn sàng của người thuê để gia hạn với mức thuê cao hơn—một ngưỡng quan trọng. Ban quản lý đã nâng dự báo FFO trên mỗi cổ phiếu lên $2.82-$2.86 cho năm 2025, phản ánh kỳ vọng dòng tiền mạnh mẽ hơn.

Yếu tố thu nhập: Cổ tức hàng quý 32 cent mang lại lợi suất ngay lập tức cùng với khả năng tăng trưởng khi nhu cầu văn phòng bắt đầu tăng trở lại. Các ước tính FFO trên mỗi cổ phiếu cho 2025 và 2026 đã được điều chỉnh lên lần lượt là $2.84 và $2.92, lần lượt tăng 5.58% và 2.70% so với cùng kỳ. CUZ có xếp hạng Zacks Rank #2.

Kết luận về các đề xuất REIT cho 2026

Bối cảnh vĩ mô đang ngày càng thuận lợi. Điều kiện tài chính dễ dàng hơn, các nền tảng bất động sản cải thiện, và bảng cân đối lành mạnh tạo ra môi trường hỗ trợ cho các REIT trong các phân khúc đa dạng. Đối với nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, các REIT được lựa chọn chiến lược mang lại sự kết hợp mạnh mẽ: phân phối đều đặn hàng quý, đặc tính phòng chống lạm phát, và tiềm năng tăng giá trị vốn có mức độ vừa phải khi niềm tin quay trở lại thị trường.

Ba cổ phiếu đề xuất—Prologis, Simon Property Group, và Cousins Properties—đại diện cho các khía cạnh khác nhau của sức bền bất động sản: đà tăng công nghiệp, phục hồi bán lẻ, và sự trỗi dậy của văn phòng Sun Belt. Mỗi cái đều mang đến một con đường riêng để vượt trội trong năm 2026.

Lưu ý: Các chỉ số lợi nhuận được trình bày trong phân tích này tham khảo từ các quỹ từ hoạt động (FFO), chỉ số tiêu chuẩn để đánh giá hiệu suất và khả năng tạo dòng tiền của REIT.