Lời chơi hạ tầng thực sự đằng sau sự bùng nổ của AI: Tại sao REITs trung tâm dữ liệu quan trọng hơn bạn nghĩ

Sự bùng nổ AI có hai người chiến thắng hoàn toàn khác nhau

Mọi người đều nói về Nvidia (NASDAQ: NVDA) khi đề cập đến trí tuệ nhân tạo. Cổ phiếu của nhà sản xuất chip này đã tăng hơn 23.000% trong thập kỷ qua, biến nó thành biểu tượng của cuộc cách mạng AI. Nhưng đây là điều mà các nhà đầu tư thường bỏ qua: những chiếc máy tính thực sự chạy trên chip của Nvidia cần phải tồn tại vật lý ở đâu đó. Chúng cần có mái che, nguồn điện ổn định, hệ thống làm mát và bảo trì liên tục. Nơi đó chính là nơi Digital Realty (NYSE: DLR) xuất hiện — và lý do tại sao các nhà đầu tư thu nhập có tầm nhìn xa trông rộng nên hiểu rõ về các quỹ đầu tư bất động sản kỹ thuật số và vai trò của chúng trong chu kỳ hạ tầng này.

Hiểu rõ về Bất động sản kỹ thuật số trong kỷ nguyên AI

Khi mọi người hỏi “bất động sản kỹ thuật số là gì,” họ thực sự đang hỏi về xương sống không hào nhoáng nhưng thiết yếu của công nghệ: các trung tâm dữ liệu. Đây không phải là những tòa nhà văn phòng sang trọng. Chúng là các cơ sở chuyên dụng được thiết kế từ đầu để chứa máy chủ, thiết bị mạng và hạ tầng vận hành mọi thứ từ điện toán đám mây đến trí tuệ nhân tạo.

Digital Realty vận hành hơn 300 trung tâm dữ liệu này trải dài ở các vị trí chiến lược trên toàn thế giới—Bắc Mỹ, Nam Mỹ, Châu Âu, Châu Á và Trung Đông. Công ty phục vụ hơn 5.000 khách hàng. Nhưng lợi thế thực sự không chỉ nằm ở quy mô; đó là khả năng dự phòng và đa dạng hóa địa lý. Khi một khu vực gặp biến động về nhu cầu, các khu vực khác sẽ bù đắp.

Hiện tại, Digital Realty có khoảng 2,8 gigawatt công suất hoạt động trong danh mục của mình. Nhưng điều hấp dẫn là: công ty sở hữu đủ đất để mở rộng công suất đó lên 4,3 gigawatt. Đó là không gian cho sự tăng trưởng lớn mà không cần phải mua thêm bất động sản mới hoặc đối mặt với các thương lượng phức tạp về bất động sản.

Tại sao định giá của Nvidia chỉ kể một nửa câu chuyện

Nvidia có tỷ lệ P/E là 53 lần—nghĩa là các nhà đầu tư đã định giá cho sự tăng trưởng phi thường trong tương lai. Rủi ro rất nhỏ. Nếu nhu cầu về chip AI giảm (như lịch sử đã cho thấy), thị trường có thể xem hiệu suất kinh doanh vững chắc cũng là thất vọng. Các đợt điều chỉnh cổ phiếu trong giai đoạn tâm lý thay đổi có thể rất khắc nghiệt, bất kể các yếu tố cơ bản nền tảng ra sao.

Việc mở rộng hạ tầng AI sẽ không kéo dài mãi mãi. Mỗi chu kỳ công nghệ đều trải qua quá trình xây dựng quá mức. Cơn sốt internet cuối những năm 1990 là ví dụ điển hình: việc mở rộng công suất quá mức dẫn đến nhiều năm dư thừa cung và giảm biên lợi nhuận cho các nhà sản xuất thiết bị. Nhưng điều mỉa mai là—hạ tầng dư thừa đó, sau khi ổn định, lại trở nên vô cùng có giá trị đối với các công ty cần sử dụng nó.

Cũng giống như vậy, mô hình này có khả năng đang diễn ra với AI. Nvidia hưởng lợi từ đợt tăng ban đầu về nhu cầu chip. Nhưng khi thị trường bão hòa với hạ tầng AI, nhu cầu sẽ giảm nhiệt. Khi điều đó xảy ra, cổ đông Nvidia có thể đối mặt với thất vọng lớn.

Lợi thế trái ngược của việc sở hữu trung tâm dữ liệu

Đây là điểm khác biệt lớn trong mô hình kinh doanh của Digital Realty so với Nvidia. Nếu nhu cầu về chip AI giảm mạnh, doanh thu của Nvidia sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp. Kết thúc. Nhưng mọi trung tâm dữ liệu mà Digital Realty đã xây dựng vẫn sẽ tồn tại. Mỗi tòa nhà, mỗi hệ thống điện, mỗi tháp làm mát vẫn hoạt động bình thường.

Thực tế, việc xây dựng quá mức hạ tầng—dù gây đau đớn cho các nhà sản xuất chip—lại có thể mang lại lợi ích cho một nhà sở hữu trung tâm dữ liệu đa dạng. Khi công suất dư thừa xuất hiện, giá thuê thường giảm, nhưng tỷ lệ sử dụng và việc thu hút khách thuê thường tăng tốc. Các công ty tìm kiếm hạ tầng tiên tiến với chi phí hợp lý sẽ đổ xô đến các nhà vận hành có khả năng cung cấp. Digital Realty sẽ ở vị trí lý tưởng như một chủ nhà cho thuê bất động sản hàng đầu với mức giá hấp dẫn.

Câu chuyện thu nhập và thực tế định giá

Hiện tại, Digital Realty cung cấp lợi tức cổ tức khoảng 2,9%. Mức này thấp hơn đáng kể so với trung bình ngành REIT khoảng 3,9%. Phía Phố Wall đã nhận ra cơ hội phía trước, đó là lý do tại sao lợi tức đã bị co lại. Các nhà đầu tư đang đẩy giá cổ phiếu lên cao dự đoán đà tăng của hạ tầng AI sẽ tiếp tục duy trì.

Vì vậy, Digital Realty không phải là một cổ phiếu giá trị ở mức giá hiện tại. Nhưng đối với các nhà đầu tư đặc biệt muốn tiếp xúc với hạ tầng AI trong khi vẫn duy trì dòng thu nhập hợp lý, nó mang lại một hồ sơ rủi ro - lợi nhuận hợp lý. Bạn đang trả một khoản phí cao hơn cho tiềm năng tăng trưởng, nhưng đồng thời cũng nhận cổ tức trong khi chờ đợi.

Bối cảnh rộng hơn: Bài học lịch sử vẫn còn giá trị

Dữ liệu cho thấy những dự đoán trong quá khứ đã mang lại lợi nhuận lớn. Khi Netflix xuất hiện trong danh sách khuyến nghị của các nhà phân tích vào tháng 12 năm 2004, khoản đầu tư 1.000 USD đã tăng lên khoảng 595.194 USD. Khi Nvidia xuất hiện trong cùng danh sách vào tháng 4 năm 2005, 1.000 USD đầu tư theo khuyến nghị đã đạt khoảng 1.153.334 USD.

Lịch sử của Stock Advisor cho thấy mức lợi nhuận trung bình là 1.036%—vượt xa nhiều so với mức 191% của S&P 500 trong cùng kỳ. Đây không phải là những lựa chọn ngẫu nhiên; chúng dựa trên phân tích hệ thống về lợi thế cạnh tranh và vị trí thị trường.

Digital Realty mang đến một điều khác biệt so với các cổ phiếu AI điển hình: không đặt cược vào việc giá của một công nghệ duy trì tăng liên tục, mà dựa trên tính chất cấu trúc của hạ tầng bất kể thị trường AI phát triển như thế nào. Sự khác biệt này rất quan trọng khi xây dựng danh mục đa dạng.

Cơn sốt AI cuối cùng cũng sẽ giảm nhiệt. Nhưng những tòa nhà chứa đựng trí tuệ nhân tạo? Chúng sẽ không đi đâu cả.