Bao nhiêu phần trong thu nhập gross của bạn nên dành cho vay thế chấp: Phân tích thực tế

Khi bạn đang hướng tới ngôi nhà mơ ước của mình, một câu hỏi luôn khiến bạn trăn trở: bao nhiêu phần trăm thu nhập gross của bạn nên dành cho khoản thanh toán thế chấp? Câu trả lời không đơn giản chỉ là một con số duy nhất—người cho vay, cố vấn tài chính, và tình hình của chính bạn đều đóng vai trò quan trọng. Nhưng điều quan trọng là: hiểu các mô hình khác nhau có thể giúp bạn xác định điều thực sự phù hợp với túi tiền của mình.

Vấn đề: Tại sao điều này quan trọng hơn bạn nghĩ

Hầu hết người mua lần đầu hoặc là quá đà hoặc là quá an toàn. Họ có thể được duyệt vay một khoản thế chấp và ngay lập tức mua nhà với mức đó, hoặc họ lại do dự và bỏ lỡ cơ hội. Thực tế là? Giới hạn duyệt vay của ngân hàng và số tiền bạn nên chi tiêu thực sự là hai chuyện khác nhau. Đó là lý do tại sao hiểu về tỷ lệ thu nhập so với khoản vay thế chấp là rất quan trọng.

Các mô hình chính mà các ngân hàng sử dụng

Thu nhập của bạn không chỉ để được duyệt vay—mà còn để duy trì tình hình tài chính lành mạnh. Dưới đây là các khung tham chiếu mà các ngân hàng và chuyên gia tài chính dựa vào:

Quy tắc 28%: Khởi đầu thận trọng

Đây là cách tiếp cận đơn giản nhất: không để khoản thanh toán thế chấp hàng tháng vượt quá 28% thu nhập gross hàng tháng của bạn. Bao gồm gốc, lãi, thuế nhà đất, và bảo hiểm nhà.

Hãy nghĩ theo cách này—nếu bạn có thu nhập gross hàng tháng là 7.000 đô la, thì tối đa cho các khoản liên quan đến vay thế chấp của bạn khoảng 1.960 đô la. Rõ ràng, đơn giản, và tạo không gian thở cho bạn.

Khung 28/36: Cân bằng tất cả các khoản nợ của bạn

Mô hình này dựa trên quy tắc 28% nhưng bổ sung thêm một lớp nữa. Trong khi khoản vay thế chấp chiếm 28% thu nhập gross, thì tổng nợ của bạn—bao gồm thẻ tín dụng, vay xe, tiền utilities, và các nghĩa vụ khác—không nên vượt quá 36%.

Sử dụng cùng mức thu nhập 7.000 đô la: bạn giới hạn ở 1.960 đô la cho nhà và tổng cộng là 2.520 đô la cho tất cả các khoản nợ. Điều này giúp bạn có đủ khả năng để trang trải các khoản nợ hàng tháng khác ngoài khoản vay thế chấp. Nó bắt buộc bạn phải nhìn toàn diện về các khoản nợ của mình.

$560 Mô hình 35/45: Linh hoạt cho các tình huống khác nhau

Một số người thích làm việc với các con số khác. Phương pháp này nói rằng tổng nợ của bạn ###bao gồm cả vay thế chấp( không nên vượt quá 35% thu nhập gross của bạn. Hoặc, theo cách khác, không quá 45% thu nhập thực nhận của bạn dành cho tổng nợ hàng tháng.

Với thu nhập gross 7.000 đô la, đó là tối đa 2.450 đô la cho tất cả các khoản nợ. Nhưng nếu thu nhập thực sau thuế của bạn là 6.000 đô la, thì 45% của số đó là 2.700 đô la. Bạn đang làm việc trong phạm vi từ 2.450 đến 2.700 đô la—có thể cảm thấy ít hạn chế hơn.

) Mô hình 25% sau thuế: Giới hạn chặt chẽ nhất

Mô hình này dựa trên thu nhập ròng ###sau thuế( của bạn thay vì thu nhập gross. Quy tắc: giữ khoản thanh toán thế chấp của bạn ở mức 25% của con số đó.

Đây là cách tiếp cận thận trọng nhất. Nếu bạn thu về 6.000 đô la mỗi tháng, khoản vay thế chấp của bạn không nên vượt quá 1.500 đô la. Tại sao chọn cách này? Nếu bạn đã phải gồng mình trả các khoản nợ lớn như vay sinh viên hoặc vay xe, phương pháp này giúp bạn tránh quá tải tài chính.

Những yếu tố bạn cần tính để xác định con số phù hợp của riêng mình

Tình hình của mỗi người là khác nhau, vì vậy hãy cùng xem những yếu tố thực sự quan trọng:

Thu nhập thực tế của bạn đến từ các phiếu lương—cả gross lẫn net. Nếu thu nhập của bạn không ổn định, hãy lấy dữ liệu từ 1-2 tờ khai thuế gần nhất để có hình dung thực tế hơn.

Các khoản nợ hiện tại của bạn là tất cả những gì bạn đang nợ: thẻ tín dụng, vay sinh viên, vay xe, vay cá nhân. Đây không phải là chi tiêu hàng ngày như mua sắm, ăn uống. Nợ là những khoản bạn đã cam kết trả hàng tháng.

Tiền đặt cọc (down payment) ảnh hưởng trực tiếp đến khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Đặt cọc 20% có thể loại bỏ bảo hiểm vay thế chấp tư nhân )PMI(, mặc dù không bắt buộc. Càng nhiều tiền đặt cọc, khoản vay hàng tháng của bạn càng nhỏ.

Điểm tín dụng quyết định lãi suất của bạn. Điểm tín dụng tốt hơn thường đi kèm lãi suất thấp hơn, từ đó giảm khoản thanh toán hàng tháng. Nên chú ý đến điểm tín dụng trước khi nộp hồ sơ.

Các ngân hàng thực sự quyết định khả năng chi trả của bạn như thế nào

Điều này diễn ra sau hậu trường: các ngân hàng tính toán tỷ lệ nợ trên thu nhập )DTI( của bạn. Họ cộng tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn rồi chia cho thu nhập gross hàng tháng.

Giả sử thu nhập hàng tháng của bạn là 7.000 đô la, khoản vay xe là 400 đô la, vay sinh viên là 200 đô la, thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng là 500 đô la, và bạn thử vay thế chấp khoảng 1.700 đô la. Tổng cộng là 2.800 đô la. Tỷ lệ DTI của bạn? 40% )$2,800 ÷ $7,000(.

Thông thường, các ngân hàng thích thấy tỷ lệ DTI nằm trong khoảng 36% đến 43%. Càng thấp càng tốt, hồ sơ của bạn càng mạnh. Các ngân hàng khác nhau có mức độ thoải mái khác nhau, vì vậy việc so sánh các ngân hàng vay phù hợp thực sự quan trọng.

Các cách thực tế để giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn

Nếu các con số không phù hợp như mong muốn, bạn có thể cân nhắc:

Xem xét mua nhà giá thấp hơn. Chỉ vì bạn được duyệt vay 500.000 đô la không có nghĩa là bạn phải chi hết số đó. Một căn nhà giá 450.000 đô la sẽ giảm áp lực tài chính hàng tháng của bạn.

Tiết kiệm nhiều hơn cho khoản đặt cọc. Mỗi phần trăm tăng thêm của tiền đặt cọc sẽ giảm số tiền bạn vay. Tăng từ 10% lên 20% có thể tiết kiệm hàng trăm đô la mỗi tháng.

Cải thiện lãi suất của bạn. Điều này liên quan đến điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập. Trả hết các khoản nợ hiện tại—đặc biệt là thẻ tín dụng—và theo dõi điểm số của bạn cải thiện. Hồ sơ tín dụng tốt hơn = lãi suất tốt hơn = khoản thanh toán thấp hơn.

Các chi phí ẩn mà không ai nói đến cho đến khi quá muộn

Khoản thanh toán vay thế chấp chỉ là một phần. Hãy dự trù cho:

• Bảo trì và sửa chữa: mái nhà hỏng, ống nước rò rỉ, hệ thống hỏng hóc. Dành tiền dự phòng đều đặn.
• Chi phí sân vườn và cảnh quan: thuê người hoặc tự làm đều tốn tiền.
• Cải tạo nhà: hệ thống cũ kỹ, thiết bị xuống cấp, nâng cấp thẩm mỹ—bạn sẽ biết qua kiểm tra nhà.

Những khoản này không thể bỏ qua. Chúng là phần của việc sở hữu nhà, và thường là nơi người ta gặp khó khăn tài chính sau khi mua.

Kết luận

Thu nhập gross của bạn chắc chắn quyết định bạn có thể mua nhà bao nhiêu, nhưng còn có các yếu tố khác như nợ, điểm tín dụng, và tiền đặt cọc. Quy tắc 28% cung cấp điểm khởi đầu vững chắc, mô hình 28/36 giúp cân bằng, cách tiếp cận 35/45 mang lại sự linh hoạt, và phương pháp 25% sau thuế an toàn nhất nếu bạn đã nợ nhiều. Hãy chọn khung phù hợp với tình hình tài chính thực tế của bạn—không chỉ để được duyệt vay, mà còn để bạn cảm thấy thoải mái trong suốt 15 đến 30 năm thanh toán tiếp theo.