Tăng trưởng dựa trên AI vs. Thu nhập ổn định: So sánh thực tế đầu tư thực sự giữa DLR và O

Khi đánh giá các cơ hội đầu tư bất động sản thông qua REITs vào năm 2025, thị trường trình bày hai luận điểm cơ bản khác nhau. Digital Realty Trust (DLR) đã nổi lên như một lựa chọn hướng tới tăng trưởng, tận dụng nhu cầu hạ tầng AI bùng nổ, trong khi Realty Income (O) tiếp tục giữ vững truyền thống là nền tảng phòng thủ, tạo thu nhập. Sự khác biệt này phản ánh một sự chuyển dịch rộng lớn hơn trong cách phân bổ vốn trong lĩnh vực bất động sản—chuyển từ các mô hình dựa trên thuê truyền thống sang hạ tầng chuyển đổi số.

Các Khối lượng Công Việc AI Đang Định Hình Lại Kinh Tế Trung Tâm Dữ Liệu

Các yếu tố hỗ trợ cấu trúc cho Digital Realty sâu hơn những xu hướng công nghệ bề mặt. Từ giữa năm 2023, hơn một nửa khối lượng đặt hàng hàng quý của công ty bắt nguồn từ các triển khai liên quan đến AI. Điều này thể hiện một sự thay đổi đáng kể trong mô hình thu hút khách hàng. Các khối lượng công việc này đòi hỏi hạ tầng chuyên biệt: cung cấp điện năng mật độ cao, hệ thống làm mát tiên tiến và kết nối siêu thấp độ trễ. Nền tảng hiện có của Digital Realty với hơn 300 trung tâm dữ liệu trên nhiều khu vực địa lý cung cấp quy mô và chuyên môn vận hành để nắm bắt cơ hội dài hạn này.

Kết quả quý 3 năm 2025 của công ty nhấn mạnh đà này. Doanh thu tăng 10% so với cùng kỳ năm trước, trong khi FFO( (Funds From Operations) trên mỗi cổ phiếu tăng 13%—một chỉ số vượt xa nhóm đối thủ. Thêm vào đó, các đơn đặt hàng kết nối đạt mức kỷ lục, cho thấy sự trung thành của khách hàng duy trì và sẵn sàng mở rộng triển khai. Đơn hàng tồn đọng toàn cầu hiện vượt quá )triệu, cung cấp khả năng dự báo phía trước vượt xa hướng dẫn hàng quý điển hình.

Dự án phát triển công suất 5 gigawatt của Digital Realty định vị công ty để giải quyết các hạn chế về điện năng cấp bách tại các trung tâm dữ liệu lớn. Tình trạng khan hiếm này tạo ra sức mạnh định giá đáng kể. Khi các doanh nghiệp di chuyển khối lượng công việc tính toán từ hạ tầng tại chỗ sang đám mây lai và môi trường AI, các cơ sở của công ty ngày càng đóng vai trò như hạ tầng quan trọng—một trạng thái chuyển đổi thành doanh thu hợp đồng nhiều năm và giữ chân khách hàng.

Sự Ổn Định của Realty Income Có Giới Hạn Trong Thị Trường Được Đẩy Mạnh Bởi Tăng Trưởng

Các đặc điểm như pháo đài của Realty Income vẫn còn nguyên vẹn. Danh mục của họ gồm hơn 15.500 bất động sản thuộc các lĩnh vực đa dạng, duy trì tỷ lệ lấp đầy gần 98-99%. Khách thuê bao gồm các ngành chống suy thoái: cửa hàng tạp hóa, nhà bán lẻ tiện lợi, cửa hàng đô la và hiệu thuốc. Động lực đa dạng hóa này đã thúc đẩy 133 lần tăng cổ tức liên tiếp, một thành tích đáng kính trọng trong giới đầu tư tập trung vào thu nhập.

Quý 3 thể hiện cách thực hiện điển hình của Realty Income: tăng trưởng doanh thu vừa phải, điều chỉnh danh mục chọn lọc tại châu Âu và phân bổ vốn có kỷ luật. Phân tích dự đoán và thẩm định có kỷ luật của công ty tiếp tục hỗ trợ đề xuất giá trị như một nhà tăng trưởng dài hạn.

Tuy nhiên, giới hạn tăng trưởng của Realty Income phản ánh các yếu tố cản trở cấu trúc. Cạnh tranh từ vốn tư nhân đã làm cho các chênh lệch mua lại trở nên ít hấp dẫn hơn. Các khách thuê phụ thuộc vào bán lẻ phải đối mặt với rủi ro gián đoạn thương mại điện tử và các bất ổn liên quan đến thương mại. Trong khi sự đa dạng hóa của danh mục cung cấp sự bảo vệ giảm thiểu rủi ro, nó đồng thời giới hạn khả năng tiếp xúc với các lĩnh vực tăng trưởng cao. Bản chất của công ty như một nhà tạo thu nhập đáng tin cậy buộc phải hạn chế đà tăng trưởng của nó.

Các Điều Chỉnh Ước Tính Đánh Thức Đà Động Lực Khác Nhau

Các kỳ vọng đồng thuận cho thấy sự thay đổi ưu tiên của thị trường. Realty Income đối mặt với các động thái ước tính khiêm tốn: dự báo doanh số năm 2025 tăng 8.26% với FFO trên mỗi cổ phiếu chỉ tăng 1.67% so với cùng kỳ. Trong khi các ước tính FFO năm 2026 đã tăng nhẹ trong 60 ngày qua, mô hình điều chỉnh chung cho thấy sự thận trọng.

Digital Realty kể một câu chuyện khác. Doanh số năm 2025 dự kiến tăng 8.98%, trong khi FFO trên mỗi cổ phiếu dự báo tăng 9.54%—một quỹ đạo mạnh mẽ hơn đáng kể. Quan trọng hơn, cả ước tính FFO năm 2025 và 2026 đều có xu hướng tăng trong vòng 60 ngày qua, phản ánh sự tự tin của các nhà phân tích vào khả năng duy trì đà đặt hàng và chuyển đổi tồn đọng thành lợi nhuận.

Bức tranh Định Giá: Cả Hai Giao Dịch Gần Mức Cân Bằng Lịch Sử

Hiệu suất từ đầu năm đến nay đã phân kỳ rõ rệt. Cổ phiếu Realty Income tăng 6.1%, trong khi Digital Realty giảm 10%. Cả hai đều tụt lại so với mức tăng 18.6% của S&P 500, mặc dù vì các lý do khác nhau—một đối mặt với các yếu tố chu kỳ, một đối mặt với áp lực định giá mặc dù các yếu tố cơ bản mạnh mẽ.

Trên cơ sở giá trị dự kiến 12 tháng tới dựa trên P/FFO, Realty Income giao dịch ở mức 12.84X, thấp hơn trung vị 3 năm của nó. Digital Realty có hệ số nhân là 20.26X, thấp hơn một chút so với trung bình 3 năm là 20.88X. Mặc dù vị trí quá bán kỹ thuật này, cả hai cổ phiếu đều nhận được Điểm Định Giá Loại D, cho thấy rằng việc nén nhiều nhân tố có thể không đủ để thúc đẩy đánh giá lại trong ngắn hạn nếu không có tăng trưởng lợi nhuận.

Lập luận về Hạ Tầng Kỹ Thuật Số Thay Vì Bất Động Sản Bán Lẻ Phòng Thủ

Khi đánh giá luận điểm đầu tư bất động sản nào mang lại lợi nhuận dài hạn vượt trội, các bằng chứng ngày càng ủng hộ hạ tầng kỹ thuật số. Hiệu suất ổn định nhiều thập kỷ của Realty Income mang lại khả năng bảo vệ rủi ro tối đa, nhưng sự ổn định đó đi kèm với các hạn chế về tăng trưởng. Tiếp xúc của Digital Realty với sự bùng nổ AI, tăng tốc đám mây và chi tiêu vốn của các nhà siêu máy tính đại diện cho một động lực tăng trưởng cấu trúc bền vững hơn so với bất động sản thuê dài hạn truyền thống.

Khối lượng đặt hàng kỷ lục, tăng trưởng FFO nhanh chóng, xu hướng điều chỉnh ước tính tích cực và khả năng dự báo phát triển nhiều năm định vị Digital Realty là cơ hội hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư ưu tiên tăng giá vốn. Realty Income vẫn là lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư thu nhập thuần túy, nhưng hồ sơ tăng trưởng hạn chế của nó cho thấy khả năng hoạt động kém hơn trong chu kỳ dài của chuyển đổi số và đầu tư hạ tầng AI.

Digital Realty mang xếp hạng Zacks Rank $850 3 #2 (Buy), while Realty Income holds a Zacks Rank #Hold(—một phân biệt phản ánh sự đồng thuận của các nhà phân tích về mức độ hấp dẫn tương đối trong môi trường thị trường hiện tại.

Lưu ý: FFO )Funds From Operations( đại diện cho chỉ số lợi nhuận chính được sử dụng để đánh giá hiệu suất của REIT và khả năng duy trì thanh toán cổ tức.