Tại sao đợt tăng 48% của Millrose Properties kể từ lần ra mắt vào tháng 2 lại che giấu một sự rút lui của Nhà đầu tư chiến thuật

Bước đi bất ngờ đằng sau hiệu suất cổ phiếu mạnh mẽ

Vào giữa tháng 11, Quản lý Newtyn có trụ sở tại New York đã đưa ra quyết định gây ngạc nhiên: hoàn toàn thanh lý toàn bộ vị thế của mình trong Millrose Properties (NYSE: MRP), bán ra 807.135 cổ phiếu trị giá khoảng $23 triệu đô. Việc thoái lui này diễn ra bất chấp cổ phiếu tăng gần 48% kể từ lần ra mắt vào tháng Hai—một hiệu suất thường được xem là thể hiện sự tự tin, chứ không phải rút lui. Giao dịch bán này chiếm khoảng 2,8% tổng tài sản quản lý của Newtyn, đánh dấu việc hoàn toàn rút khỏi khoản đầu tư vào nền tảng bất động sản nhà ở này của quỹ.

Đọc giữa các dòng: Tại sao nhà đầu tư rời bỏ một cổ phiếu thắng lớn

Thời điểm này đặt ra những câu hỏi quan trọng. Cổ phiếu của Millrose Properties đã giao dịch ở mức 31,71 đô la vào thứ Sáu, tăng 47,5% so với định giá sau phân tách vào tháng Hai của công ty. Tuy nhiên, quyết định thoái lui của Newtyn ở mức giá cao như vậy cho thấy tính toán của quỹ đã thay đổi—một chiến lược khóa lợi nhuận điển hình của các nhà quản lý tổ chức tinh vi hơn là một cuộc khủng hoảng niềm tin căn bản.

Theo hồ sơ SEC tiết lộ ngày 14 tháng 11, vị thế trước đó của Newtyn chiếm 3,5% danh mục của họ tính đến quý hai. Việc giảm từ 3,5% xuống còn không phản ánh một quyết định phân bổ lại có tính toán, đặc biệt khi nhìn vào cách thị trường rộng lớn hơn định giá các nền tảng nhà ở mới niêm yết.

Bối cảnh công ty: Một động cơ tái cấp vốn đang hoạt động

Trước khi xem xét lý do tại sao nhà đầu tư có thể thoái lui, việc hiểu rõ về hoạt động của Millrose mới quan trọng. Công ty vận hành HOPP’R—Nền tảng Mua Tùy chọn Nhà ở—cho phép các nhà xây dựng nhà ở mua đất nhà ở thông qua một khuôn khổ hiệu quả về vốn thay vì các mô hình sở hữu truyền thống. Thiết kế này giúp các nhà xây dựng lớn và tổ chức có thể đảm bảo các vị trí đất linh hoạt mà không cần bỏ ra số vốn lớn ban đầu.

Mô hình kinh doanh tập trung vào doanh thu định kỳ thông qua các thỏa thuận giữ đất với các đối tác. Trong quý ba, Millrose đã tạo ra $852 triệu đô la doanh thu từ bán đất nhà ở, trong đó $766 triệu đô la đến từ đối tác lớn nhất của họ, Lennar. Đặc biệt, công ty đã tái đầu tư $858 triệu đô la vào các khoản mua lại liên quan đến Lennar, thể hiện chu kỳ tái cấp vốn nhanh điển hình của các nền tảng đang trưởng thành.

Đạt được đa dạng hóa và tăng cường vốn

Điều gì khiến Millrose khác biệt so với một hoạt động phụ thuộc vào khách hàng duy nhất: các khoản tài trợ theo các thỏa thuận xây dựng khác đã đạt mức $770 triệu đô la, đưa tổng vốn đầu tư ngoài mối quan hệ với Lennar lên 1,8 tỷ đô la. Danh mục này mang lại lợi suất trung bình có trọng số hấp dẫn là 11,3%, báo hiệu đà đa dạng hóa và tạo ra thu nhập định kỳ.

Các cải thiện về thanh khoản còn hỗ trợ tính linh hoạt trong vận hành. Ban quản lý đã hoàn tất một đợt phát hành trái phiếu senior trị giá $2 tỷ đô la, loại bỏ các khoản nợ đáo hạn trong ngắn hạn đồng thời nâng cao thanh khoản lên 1,6 tỷ đô la. Những cải tiến cấu trúc này thường thể hiện sự tự tin của ban quản lý và khả năng tài chính dài hạn.

Các con số quan trọng

Các chỉ số tài chính chính tính đến báo cáo mới nhất:

• Vốn hóa thị trường: 5,3 tỷ đô la
• Doanh thu (TTM): $411 triệu đô la
• Lợi nhuận ròng (TTM): 191,8 triệu đô la
• Tỷ suất cổ tức: 5,7%

Các vị trí hàng đầu còn lại của Newtyn sau khi thoái khỏi MRP:

• NASDAQ: INDV — 101,3 triệu đô la (12,4% của AUM)
• NASDAQ: QDEL — 79,5 triệu đô la (9,7% của AUM)
• NASDAQ: TBPH — 72,3 triệu đô la (8,8% của AUM)
• NYSE: AD — 67,5 triệu đô la (8,3% của AUM)
• NYSE: CNNE — 62,5 triệu đô la (7,6% của AUM)

Giải thích quyết định của tổ chức

Việc thoái lui không nhất thiết báo hiệu cảnh báo. Thay vào đó, nó phản ánh quản lý danh mục tiêu chuẩn: khi một vị thế tăng gấp đôi chỉ trong vài tháng kể từ lần ra mắt vào tháng Hai, việc chốt lời và tái phân bổ vốn vào các ý tưởng có tiềm năng tăng trưởng lớn hơn trở thành chiến lược hợp lý. Việc Newtyn bán ra thể hiện việc giảm thiểu rủi ro tiếp xúc chiến thuật, chứ không phải phê phán căn bản về hoạt động của Millrose.

Về mặt vận hành, Millrose thể hiện các đặc điểm phù hợp hơn với một động cơ mở rộng, tái cấp vốn vốn hơn là một thực thể mới spun-off yếu ớt. Sự kết hợp của các đối tác xây dựng ngày càng tăng (vượt ra ngoài Lennar), dòng tiền dự kiến dựa trên cam kết mua đất, và khả năng thanh khoản tăng cường của bảng cân đối cho thấy công ty đang chuyển sang giai đoạn bền vững trong vòng đời của mình.

Những điều nhất quán vẫn giữ nguyên

Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục hưởng lợi từ các yếu tố thúc đẩy dài hạn. Các nhà xây dựng quốc gia cần các nền tảng linh hoạt để mua đất, và cấu trúc HOPP’R của Millrose đáp ứng nhu cầu đó một cách hiệu quả. Đối với các nhà đầu tư dài hạn, việc cải thiện vị thế thanh khoản, nâng cao hướng dẫn và mở rộng các mối quan hệ không liên quan đến Lennar làm rõ hướng đi của công ty khi trưởng thành vượt ra ngoài danh tính phân tách tháng Hai của mình.

Quyết định rút lui của Newtyn không làm giảm các yếu tố nền tảng đó—nó chỉ phản ánh đánh giá của nhà quản lý quỹ rằng vốn đầu tư ở nơi khác có thể sinh lợi cao hơn. Hiệu suất mạnh mẽ của cổ phiếu kể từ tháng Hai phản ánh sự công nhận của thị trường về tiềm năng của Millrose; việc thoái lui của tổ chức thể hiện sự cân bằng danh mục bình thường, chứ không phải lo ngại hệ thống.