Từ Cảnh báo đến Tốc độ: Chuyển đổi Đột ngột trong Mô hình iBuying của Opendoor

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) đang xem xét lại cách tiếp cận iBuying của mình một cách căn bản, từ bỏ nhiều năm phòng thủ quá mức để chuyển sang chiến lược tạo lập thị trường với khối lượng lớn. Việc điều chỉnh chiến lược này đã rõ ràng trong cuộc thảo luận về kết quả kinh doanh quý 3 năm 2025, nơi lãnh đạo công ty thẳng thắn thừa nhận rằng quá phụ thuộc vào việc tránh rủi ro đã làm trì trệ đà phát triển của doanh nghiệp chứ không phải bảo vệ nó.

Chi phí của việc chơi an toàn quá mức

Các con số kể câu chuyện. Opendoor chỉ mua 1.169 căn nhà trong quý 3 năm 2025—một con số thấp kỷ lục khiến công ty phải giữ một danh mục bất động sản cũ kỹ, kém hấp dẫn hơn. Trong khi tổng doanh thu đạt $915 triệu (vượt dự báo), lợi nhuận giảm sút vì hàng tồn kho cũ được chọn theo khuôn khổ bảo thủ trước đó vẫn tiếp tục kéo giảm biên lợi nhuận.

Sự thừa nhận thẳng thắn của ban quản lý đã đi thẳng vào vấn đề cốt lõi: khi khối lượng giao dịch bốc hơi, không có mức giá nào đủ để cứu vãn lợi nhuận. Vấn đề tồn kho cũ cho thấy cách mà sự thận trọng quá mức đã phản tác dụng. Thay vì bảo vệ doanh nghiệp, việc tránh rủi ro quá mức đã làm nghèo nàn quy mô và hiệu quả hoạt động của nó.

Sách lược mới: Tốc độ hơn chênh lệch

Dưới sự lãnh đạo mới, Opendoor đã chuyển hướng sang mô hình hoạt động gọi là “nhà tạo lập thị trường”—mua bán nhà nhanh hơn, vận hành biên lợi nhuận chặt chẽ hơn, và ưu tiên tốc độ luân chuyển dòng chảy hơn là vị thế phòng thủ.

Cơ chế hoạt động đơn giản:

• Chênh lệch giá chặt chẽ hơn cho nhà chất lượng cao: Công ty đang tích cực thu hẹp khoảng cách mua bán để thúc đẩy vòng quay nhanh hơn
• Vận hành dựa trên AI: Trí tuệ nhân tạo nâng cao quyết định định giá, kiểm tra bất động sản và quy trình vận hành
• Chu kỳ tồn kho nhanh hơn: Mục tiêu là giảm số ngày sở hữu, từ đó giảm chi phí lưu kho và cải thiện dòng tiền
• Tiêu chuẩn mua bán chọn lọc: Dù mong muốn khối lượng lớn hơn, tiêu chí mua vẫn giữ vững kỷ luật, lọc ra các căn nhà phù hợp với luận điểm vòng quay nhanh hơn

Các hành động gần đây nhấn mạnh cam kết này. Opendoor đã nhân đôi tốc độ mua hàng hàng tuần bằng cách tận dụng các yếu tố này, cho thấy rằng sự chuyển đổi này không chỉ là lời nói.

Lợi thế chi phí cấu trúc giúp mở rộng quy mô

Một yếu tố then chốt là vị thế chi phí cấu trúc của Opendoor. Chi phí hoạt động thấp hơn nhiều so với một năm trước, cung cấp cho công ty khả năng mở rộng khối lượng giao dịch mà không phải lo lắng về việc chi phí cố định tăng theo tỷ lệ. Kỷ luật chi phí này là vật cân bằng giúp mô hình tập trung vào tốc độ trở nên khả thi.

Ngoài ra, công ty còn bổ sung các nguồn doanh thu phụ như các sản phẩm vay thế chấp và bảo hành, có thể cải thiện từng đơn vị kinh tế và đa dạng hóa thu nhập.

So sánh vị thế của OPEN

Cam kết mới của Opendoor đối với iBuying nổi bật rõ ràng so với các đối thủ cạnh tranh có hướng đi khác.

Zillow Group (ZG) nổi tiếng đã rút khỏi iBuying hoàn toàn qua Zillow Offers, kết luận rằng dự báo giá nhà quy mô lớn mang lại rủi ro không thể kiểm soát. Thay vào đó, Zillow đã chuyển sang mô hình thị trường và nền tảng quảng cáo ít vốn hơn. Nói cách khác, Zillow chọn tránh rủi ro từ việc quản lý tồn kho. OPEN đang đi theo con đường mà Zillow đã bỏ lại—nhưng dựa nhiều hơn vào định giá AI và vòng quay tồn kho nhanh để giảm thiểu rủi ro mà Zillow đã bị làm choáng ngợp.

Offerpad Solutions (OPAD) vẫn là một iBuyer nhưng hoạt động với quy mô nhỏ hơn nhiều so với dự định của Opendoor và có tính thanh khoản chặt chẽ hơn. Offerpad nhấn mạnh kỷ luật chi phí và mua bán chọn lọc. Mục tiêu khối lượng của Opendoor nhằm thiết lập một vòng phản hồi tạo lập thị trường mà các đối thủ nhỏ hơn, hạn chế về vốn sẽ khó bắt kịp.

Hiệu suất cổ phiếu & Bảng tóm tắt định giá

Cổ phiếu OPEN đã tăng 289% trong năm qua, vượt xa mức tăng 5,1% của toàn ngành. Đà tăng này phản ánh sự lạc quan của nhà đầu tư về việc tái cấu trúc chiến lược.

Về các chỉ số định giá, OPEN giao dịch với hệ số P/S dự phóng là 1.06—thấp hơn nhiều so với trung bình ngành là 4.75—cho thấy thị trường có thể đang giảm giá rủi ro thực thi hoặc xem cổ phiếu này là undervalued so với tiềm năng tăng trưởng.

Dự báo lợi nhuận củng cố câu chuyện tích cực. Các ước tính đồng thuận của Zacks cho thấy lợi nhuận năm 2026 tăng trưởng 41.3% so với cùng kỳ, với các điều chỉnh EPS ngắn hạn xu hướng tăng trong 60 ngày qua.

Tuy nhiên, OPEN vẫn có Zacks Rank #4 (Bán), phản ánh sự thận trọng của các nhà phân tích về các khó khăn ngắn hạn.

Đánh giá rủi ro và phần thưởng

Chuyển đổi từ tránh rủi ro sang vận hành dựa trên tốc độ không phải là không có rủi ro. Khối lượng giao dịch cao hơn khiến OPEN dễ bị biến động thị trường, rủi ro lỗi thời của hàng tồn kho, và thách thức mở rộng quy mô vận hành. Mô hình iBuying vẫn còn tranh cãi; không phải tất cả các nhà tham gia thị trường đều tin rằng nó có thể tạo ra lợi nhuận bền vững.

Tuy nhiên, xem iBuying như một doanh nghiệp thanh khoản hơn là một cược định hướng, định giá độc quyền có thể bền vững hơn. Nếu Opendoor có thể thực thi sách lược khối lượng trong khi duy trì kỷ luật chi phí và vận hành dựa trên AI, sự chuyển đổi từ tránh rủi ro sang cơ chế tạo lập thị trường cuối cùng có thể chứng minh chiến lược này đúng đắn.