Ý nghĩa của Nhà nhiều gia đình: Tại sao các nhà đầu tư thông thái lại đặt cược lớn vào các bất động sản nhiều căn hộ

Ý nghĩa của nhà đa gia đình chỉ đơn giản là “tòa nhà chung cư”? Nghĩ lại đi. Nhà đa gia đình đại diện cho bất kỳ loại bất động sản dân cư nào mà nhiều đơn vị gia đình hoạt động độc lập dưới một mái nhà—và chúng đang trở thành sân chơi ưa thích của các nhà đầu tư muốn mở rộng thu nhập vượt ra ngoài các khoản cho thuê bất động sản đơn lẻ truyền thống.

Chính xác nhà đa gia đình là gì?

Ý nghĩa của nhà đa gia đình mở rộng qua nhiều loại hình bất động sản, mỗi loại có đặc điểm riêng:

Chung cư vẫn là lựa chọn phổ biến nhất. Hình dung một tòa nhà chia thành nhiều căn hộ—có thể là studio (một không gian mở), hoặc các căn hai hoặc ba phòng ngủ. Bạn sở hữu căn hộ; công ty quản lý tòa nhà hoặc HOA xử lý các khu vực chung.

Chung cư cao cấp (condominiums) hoạt động tương tự nhưng có sự khác biệt về quyền sở hữu. Mua một căn condo và bạn sở hữu nó hoàn toàn, mặc dù sẽ phải trả phí hội viên nhà chung cư cho việc bảo trì chung. Thuê căn đó cho người thuê và nó trở thành nguồn thu nhập của bạn.

Nhà đôi, nhà ba, nhà bốn theo mô hình khác—tưởng tượng hai, ba hoặc bốn căn hộ trong một cấu trúc duy nhất, mỗi căn có lối đi riêng nhưng chia sẻ tường. Nhà đôi đặc biệt hấp dẫn các nhà đầu tư nhỏ hơn.

Nhà liền kề (townhomes) thường có hai hoặc ba tầng, xếp thành hàng như các ngôi nhà liên kết nhưng vẫn giữ lối đi và sân riêng. Hàng xóm chia sẻ tường nhưng ít khi chia sẻ nhiều thứ khác.

Câu hỏi về tiền bạc: Chi phí thực sự là bao nhiêu?

Xây dựng nhà đa gia đình từ đầu dao động từ $64,500 đến $86,000 cho mỗi căn—mặc dù điều này thay đổi rất nhiều dựa trên vị trí, vật liệu, chi phí lao động và khả năng tín dụng của bạn. Các khu căn hộ lớn hơn? Dễ dàng lên đến hàng triệu đô la tổng đầu tư.

Gánh nặng ban đầu là có thật: khoản đặt cọc lớn, chi phí cải tạo cho các bất động sản cũ, và các khoản vay hàng tháng lớn hơn. Trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào, bạn cần có dự trữ tiền mặt thanh khoản. Rất nhiều tiền.

Tại sao các nhà đầu tư không thể cưỡng lại các bất động sản đa gia đình

Thu nhập tăng vọt. Đây là phép tính: khoản vay $1,500 cho nhà đơn lập được trang trải bởi một người thuê. Bây giờ tưởng tượng một căn nhà đôi với khoản vay $2,000 nhưng có hai người thuê trả $2,000 mỗi tháng. Đột nhiên bạn thu về lợi nhuận $2,000 thay vì $500. Tối đa hóa công suất chính là dòng tiền mạnh mẽ.

Quản lý thụ động có thể thực hiện được. Mệt mỏi vì phải sửa ống nước? Thuê một công ty quản lý bất động sản. Bạn sẽ trả thêm phí nhưng lấy lại thời gian của mình. Một số nhà đầu tư sống trong một căn và cho thuê các căn còn lại—loại bỏ hoàn toàn chi phí nhà ở của chính họ.

Thực tế: Những rắc rối của nhà đa gia đình

Bảo trì nhân lên theo từng căn. Một máy điều hòa hỏng trong nhà đơn lập. Hai mươi căn nghĩa là có thể cần sửa chữa hai mươi hệ thống điều hòa. Bảng điện, thiết bị gia dụng, hệ thống ống nước—mọi thứ nhân lên. Hóa đơn sửa chữa của bạn không chỉ gấp đôi; còn cộng dồn.

Thay đổi người thuê gây rối loạn. Các khu căn hộ có tỷ lệ trống cao hơn so với nhà đôi hoặc nhà đơn. Người thuê mới nghĩa là phải sắp xếp lịch xem nhà, xử lý hồ sơ, quản lý chuyển vào. Tỷ lệ thay đổi cao hơn đồng nghĩa với nhiều công việc hành chính hơn.

Thuế cao hơn. Đánh giá thuế bất động sản cao hơn đối với nhà đa gia đình. Một số chính quyền địa phương áp dụng hạn chế tăng giá thuê, giới hạn mức tăng hàng năm của bạn. Tính toán các chi phí này trước khi đầu tư vốn.

Rủi ro tập trung. Mất một người thuê trong nhà đơn lập nghĩa là mất 100% thu nhập. Trong một bất động sản năm căn, đó là mất 20%—nhưng khoản thanh toán vay của bạn không giảm. Bạn cần dự trữ tiền mặt đủ để trang trải 6-12 tháng trống phòng để vượt qua suy thoái.

Nhà đa gia đình vs Nhà đơn: Lựa chọn của nhà đầu tư

Sự khác biệt cơ bản không chỉ nằm ở con số. Thuê nhà đơn nghĩa là một người thuê, một vấn đề. Bất động sản đa gia đình nhân rộng số lượng người thuê nhưng cũng tăng độ phức tạp vận hành.

Tiềm năng lợi nhuận của bạn tăng theo số căn, nhưng rủi ro cũng vậy. Một người thuê xấu trong nhà đôi chiếm 50% thu nhập của bạn; trong nhà đơn, đó là tất cả.

Việc sửa chữa và cải tạo cũng nhân lên. Thay thảm trong một căn so với thay trong mười căn—chi phí không thể so sánh. Thời gian cũng vậy.

Kết luận

Ý nghĩa của nhà đa gia đình cuối cùng là: tiềm năng thu nhập tập trung đi kèm với rủi ro tập trung. Chúng là công cụ xây dựng của cải mạnh mẽ dành cho các nhà đầu tư có đủ vốn dự trữ, khả năng quản lý và khả năng chịu rủi ro. Nếu không có những nền tảng này, chúng trở thành những rắc rối đắt đỏ. Hiểu rõ khả năng của bạn trước khi bắt đầu.