Bẫy thế chấp 50 năm: Tại sao các ngân hàng và nhà đầu tư mREIT lại cười trong khi người mua nhà phải trả gấp đôi

Khi Tổng thống Trump đề xuất kéo dài thời hạn vay thế chấp lên 50 năm, các tiêu đề tập trung vào việc giảm khoản thanh toán hàng tháng. Nhưng lợi ích ròng thực tế cho người vay lại kể một câu chuyện hoàn toàn khác—và đó là một câu chuyện phơi bày một sự chuyển giao khối tài sản khổng lồ từ chủ nhà sang các tổ chức tài chính.

Những phép tính đáng sợ cho người mua nhà

Hãy bắt đầu với điều nghe có vẻ hấp dẫn: mua một căn nhà trị giá 450.000 đô la với khoản vay thế chấp tiêu chuẩn 30 năm lãi suất 6.25% đồng nghĩa với khoản thanh toán hàng tháng là 2.771 đô la. Kéo dài khoản vay đó lên 50 năm, và khoản thanh toán giảm xuống còn 2.452 đô la. Khoản tiết kiệm $319 hàng tháng này trông có vẻ hấp dẫn cho đến khi bạn thực hiện phép tính đầy đủ.

Trong ba thập kỷ, bạn sẽ trả khoảng 547.000 đô la tiền lãi cho ngân hàng cho vay. Chuyển sang kỳ hạn 50 năm? Tổng số tiền lãi tăng vọt lên khoảng 1,02 triệu đô la—gần gấp đôi. Chi phí thực sự của khoản thanh toán “phù hợp túi tiền” đó là gần nửa triệu đô la tiền lãi bổ sung chảy trực tiếp vào hệ thống tài chính.

Đây là nơi hiểu rõ về các khoản vay tự trả dần trở nên cực kỳ quan trọng. Trong giai đoạn đầu của bất kỳ khoản vay nào, phần lớn khoản thanh toán của bạn sẽ dành cho lãi thay vì tích lũy vốn trong nhà của bạn. Với cấu trúc 50 năm, sự mất cân đối này mở rộng đáng kể, có nghĩa là người mua nhà sẽ dành hàng thập kỷ để tích lũy của cải với tốc độ chậm như sương mù, trong khi các ngân hàng thu lợi nhuận từ lãi suất với tốc độ tăng dần.

Những người chiến thắng thực sự: Ngân hàng và REITs thế chấp

Các ngân hàng thương mại lớn như Bank of America và Citigroup sẽ ngay lập tức có lợi thế để tận dụng sự chuyển đổi này. Quy mô của họ cho phép phân phối rủi ro qua hàng nghìn khoản vay trên toàn quốc, trong khi sức mạnh thương hiệu đảm bảo họ thu hút đủ khách hàng để phát hành khối lượng lớn các khoản vay dài hạn này.

Nhưng còn một đối tượng hưởng lợi tinh vi hơn: các quỹ đầu tư bất động sản thế chấp (mREITs) như Annaly Capital và AGNC Investment Corp. Các quỹ này mua các chứng khoán thế chấp tập trung và kiếm lời từ chênh lệch giữa chi phí vay mượn và lãi suất họ thu được. Các nhà đầu tư đổ xô vào chúng vì lợi suất phi thường—hiện khoảng 12.7% cho Annaly và gần 14% cho AGNC.

Đây là nơi các khoản vay 50 năm biến đổi cảnh quan của mREITs. Tính chất tự trả dần của các khoản vay thế chấp có nghĩa là một phần của mỗi khoản thanh toán lãi thực chất là trả gốc. Điều này tạo ra một lực kéo giảm giá trị của mREIT theo thời gian, vì họ về cơ bản đang hoàn trả vốn cho cổ đông trong khi danh mục của họ giảm giá trị. Giá trị ròng hữu hình của AGNC minh họa rõ điều này: bắt đầu năm 2020 ở mức 17.66 đô la mỗi cổ phiếu nhưng đã giảm còn 8.28 đô la vào Quý 3 năm 2025.

Các kỳ hạn vay dài hơn sẽ thay đổi đáng kể phương trình này. Với các khoản vay 50 năm, lãi suất sẽ chiếm tỷ lệ lớn hơn nhiều trong tổng dòng tiền trong nhiều thập kỷ, nghĩa là ít vốn hơn được trả lại qua cổ tức. Lợi ích ròng thực tế cho cổ đông mREIT? Giá trị danh mục của họ sẽ giảm chậm hơn, khiến các khoản đầu tư đã có lợi suất cao này trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập.

Một sự thay đổi chế độ cho thị trường tài chính

Trong khi vẫn còn chưa chắc chắn liệu các khoản vay 50 năm có chuyển từ đề xuất thành chính sách hay không, các ưu đãi tài chính rõ ràng là cực kỳ rõ ràng. Các tổ chức cho vay—dù là ngân hàng truyền thống hay các nhà đầu tư mREIT tinh vi—sẽ thu lợi khổng lồ từ sự chuyển giao khối tài sản này từ người vay. Đối với các nhà giao dịch cổ phiếu tài chính, chế độ vay 50 năm có thể thay đổi căn bản cách nhìn nhận về các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp và các tổ chức nắm giữ chúng.

Câu hỏi không phải là liệu điều này có lợi cho lĩnh vực tài chính hay không. Chắc chắn là có. Câu hỏi thực sự là liệu các nhà hoạch định chính sách có nhận thức rằng họ đang trợ cấp lợi nhuận của các ngân hàng bằng cách làm giảm tích lũy vốn của người mua nhà trong nửa thế kỷ tới hay không.