Hiểu về Mục 1250: Cạm Bẫy Thuế Khi Bán Bất Động Sản Đầu Tư

Khi bạn bán một bất động sản cho thuê hoặc tòa nhà thương mại mà bạn đã khấu hao, bạn có thể đối mặt với một khoản thuế bất ngờ. Đây là nơi mà Mục 1250 và lợi nhuận chưa khấu hao theo mục 1250 trở thành vấn đề — một khái niệm quan trọng cho bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào đang lên kế hoạch bán tài sản.

Những điều cơ bản về Mục 1250 và Khấu hao

Mục 1250 của Bộ luật Thuế Thu nhập nội địa đặc biệt đề cập đến những gì xảy ra với lợi nhuận bạn kiếm được khi bán bất động sản kinh doanh hoặc đầu tư. Chính phủ cho phép chủ sở hữu tài sản khấu hao hàng năm để giảm thu nhập cho thuê và tính đến hao mòn, xuống cấp. Tuy nhiên, khi bạn bán tài sản đó, IRS muốn lấy lại phần lợi ích thuế đó.

Vấn đề chính là khấu hao tăng tốc. Trước năm 1986, nhà đầu tư có thể sử dụng các phương pháp khấu hao nhanh hơn để giảm thu nhập chịu thuế một cách nhanh chóng hơn. Bộ luật thuế đã tạo ra Mục 1250 để thu hồi các khoản khấu hao thừa đó khi bán bất động sản. Ngày nay, bất động sản đưa vào sử dụng sau năm 1986 phải sử dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng — chậm hơn, đều đặn hơn — nhưng Mục 1250 vẫn áp dụng, và lợi nhuận chưa khấu hao theo mục 1250 bị đánh thuế lên tới 25%.

Những loại bất động sản nào bị ảnh hưởng?

Mục 1250 áp dụng cho:

• Các tòa nhà văn phòng thương mại và không gian bán lẻ
• Bất động sản cho thuê nhà ở và khu căn hộ
• Kho bãi và các cấu trúc công nghiệp
• Bất kỳ bất động sản có thể khấu hao nào được sử dụng cho kinh doanh hoặc đầu tư

Đất đai không bao giờ được khấu hao và không kích hoạt việc thu hồi theo Mục 1250. Chỉ các tòa nhà và cấu trúc trên đất mới chịu quy tắc này.

Ví dụ thực tế: Phân tích lợi ích thuế

Hãy cùng xem xét một tình huống cụ thể. Một nhà đầu tư mua một tòa nhà thương mại cách đây 15 năm với giá 500.000 đô la. Trong những năm đó, cô ấy đã khấu hao 150.000 đô la trên tờ khai thuế của mình. Sau đó, cô ấy bán tòa nhà với giá 700.000 đô la.

Dưới đây là cách tính thuế:

Lợi nhuận tổng cộng: 200.000 đô la (giá bán 700.000 đô la trừ đi giá trị gốc 500.000 đô la, chưa tính khấu hao)

Plus khấu hao đã trừ: 150.000 đô la (được cộng trở lại vào lợi nhuận)

Lợi nhuận chịu thuế tổng cộng: 200.000 + 150.000 = 350.000 đô la

Nhưng không phải tất cả đều bị đánh thuế theo cùng một cách:

• 150.000 đô la khấu hao thu hồi sẽ bị đánh thuế ở mức 25% — đây là lợi nhuận chưa khấu hao theo mục 1250
• Phần còn lại 200.000 đô la đủ điều kiện hưởng thuế lợi nhuận vốn dài hạn ở mức 15% hoặc 20%, tùy thuộc vào mức thu nhập

Sự khác biệt là rõ ràng: trả 25% trên 150.000 đô la so với 15% trên cùng số tiền đó sẽ khiến bạn phải trả thêm khoảng 1.500 đô la thuế.

Các chiến lược giảm thiểu tác động của Mục 1250

Sử dụng Chuyển đổi 1031

Chuyển đổi 1031 cho phép bạn tái đầu tư tiền bán tài sản vào một bất động sản cùng loại khác trong khi hoãn thuế lợi nhuận vốn, bao gồm cả thu hồi theo Mục 1250. Điều này hoạt động miễn là bạn tuân thủ các mốc thời gian của IRS: xác định bất động sản thay thế trong vòng 45 ngày và hoàn tất trong vòng 180 ngày. Phương pháp này giúp bạn tích lũy tài sản mà không gây ra nghĩa vụ thuế ngay lập tức đối với lợi nhuận chưa khấu hao theo mục 1250.

Phân bổ lợi nhuận theo thời gian qua Bán trả góp

Thay vì nhận toàn bộ tiền tại thời điểm đóng cửa, bạn có thể cấu trúc để người mua trả tiền theo nhiều năm. Điều này phân bổ thu nhập chịu thuế và lợi nhuận chưa khấu hao theo mục 1250 qua nhiều năm thuế, có thể giúp bạn duy trì mức thuế thấp hơn mỗi năm và giảm tổng gánh nặng thuế.

Áp dụng Phân loại chi phí

Nghiên cứu phân loại chi phí cho phép bạn phân loại lại các thành phần của bất động sản (thiết bị, cải tạo đất, thiết bị) riêng biệt khỏi cấu trúc tòa nhà. Điều này thúc đẩy các khoản khấu hao trong những năm đầu. Mặc dù không loại bỏ hoàn toàn việc thu hồi theo Mục 1250 sau này, nhưng nó tạo ra các khoản khấu hao lớn hơn ban đầu, giúp bù đắp các khoản thu nhập khác trong thời gian sở hữu của bạn.

Tại sao điều này quan trọng cho danh mục đầu tư của bạn

Hiểu rõ về Mục 1250 và lợi nhuận chưa khấu hao theo mục 1250 là điều cần thiết trước khi bán bất kỳ bất động sản đầu tư nào. Sự khác biệt giữa việc chuẩn bị tốt và bị bất ngờ có thể dễ dàng khiến bạn phải trả hàng chục nghìn đô la thuế không lường trước.

Trước khi niêm yết bất động sản để bán, hãy tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế hiểu rõ về các giao dịch bất động sản. Họ có thể mô phỏng các kịch bản khác nhau, ước tính nghĩa vụ thuế thực tế của bạn, và đề xuất các chiến lược phù hợp với tình hình tài chính của bạn. Chi phí của sự hướng dẫn chuyên nghiệp thường tự bù đắp bằng cách giảm thiểu số tiền bạn phải nộp cho IRS.

Lập kế hoạch trước biến nghĩa vụ thuế này thành một phần chiến lược đầu tư có thể kiểm soát được, thay vì một khoản chi phí bất ngờ.