Hiểu về Thỏa thuận Chia sẻ Vốn sở hữu Nhà: Hướng dẫn đầy đủ về Lựa chọn Tài chính Thay thế này

Khoản Thỏa Thuận Tài Chính Từ Vốn Tại Nhà và Sự Khác Biệt Của Nó?

Thỏa thuận chia sẻ vốn tại nhà đại diện cho một cơ chế tài chính ngày càng phổ biến, có sự khác biệt cơ bản so với các lựa chọn vốn tại nhà truyền thống. Khác với khoản vay vốn tại nhà hoặc HELOC cho phép bạn khai thác vốn hiện tại, thỏa thuận chia sẻ vốn tại nhà cho phép bạn tiếp cận quỹ dựa trên tiềm năng vốn trong tương lai của ngôi nhà của bạn. Sự khác biệt này đặc biệt quan trọng vì nó mở ra cơ hội cho những người vay có thể không đủ điều kiện vay theo các sản phẩm truyền thống do hạn chế về thu nhập, tín dụng hoặc dòng tiền.

Cơ chế hoạt động khá đơn giản: một công ty đầu tư cung cấp cho bạn một khoản thanh toán một lần — về cơ bản là một khoản tạm ứng vốn. Đổi lại, họ nhận được quyền hợp đồng để yêu cầu một tỷ lệ phần trăm cố định của giá trị tương lai của ngôi nhà của bạn. Điểm đặc biệt của hình thức này là tính linh hoạt — không cần thanh toán hàng tháng, không lãi suất tích lũy, và có thể thoát ra bất cứ khi nào bạn muốn.

Quá Trình Chia Sẻ Vốn Tại Nhà Thực Sự Hoạt Động Như Thế Nào

Khi bạn ký kết thỏa thuận vốn tại nhà, công ty đầu tư sẽ thuê một nhà định giá độc lập để xác định giá trị hiện tại của tài sản của bạn. Một số công ty sau đó điều chỉnh con số này để xác lập “giá trị bắt đầu”, làm cơ sở tính khả năng vay mượn của bạn. Giá trị bắt đầu này bảo vệ nhà đầu tư khỏi khả năng giảm giá trị nhà trong tương lai, đồng thời cung cấp phần tham gia tăng giá nếu tài sản của bạn tăng giá.

Sau khi ký hợp đồng, nhà đầu tư sẽ đặt một quyền thế chấp trên tài sản của bạn. Nếu bạn đang có khoản thế chấp, nhà đầu tư sẽ đứng sau ngân hàng cho vay của bạn. Điều này có nghĩa là nếu xảy ra foreclosure, công ty cho vay sẽ nhận được khoản thanh toán đầu tiên. Tuy nhiên, bạn vẫn giữ quyền sở hữu hoàn toàn và có thể bán nhà bất cứ lúc nào trước khi hợp đồng kết thúc.

Phần trăm vốn bạn chia sẻ sẽ được cố định trong hợp đồng của bạn từ đầu, dựa trên nhiều yếu tố: giá trị định giá của nhà, vị trí vốn hiện tại, vị trí địa lý và hồ sơ tín dụng của bạn. Hầu hết các hợp đồng kéo dài từ 10 đến 30 năm, mặc dù thời hạn có thể khác nhau tùy theo nhà cung cấp.

Chiến Lược Rút Lui và Cơ Chế Trả Nợ

Khi bạn quyết định rút lui khỏi hợp đồng — dù qua bán nhà, tái tài trợ, hay đến hạn hợp đồng — bạn sẽ phải trả phần vốn của công ty đầu tư. Nghĩa vụ thanh toán của bạn phụ thuộc vào ba kịch bản:

Nếu nhà của bạn tăng giá, bạn sẽ trả cho công ty một phần trăm của giá trị cuối cùng của nhà hoặc phần trăm của khoản tăng giá đó. Nếu giá trị nhà không thay đổi, bạn thường trả một phần trăm của giá trị cuối cùng hoặc hoàn trả khoản tạm ứng ban đầu. Trong thị trường giảm giá, bạn có thể trả một phần trăm của giá trị cuối cùng, một phần của khoản tạm ứng ban đầu, hoặc thậm chí không trả gì — tùy thuộc vào điều khoản hợp đồng cụ thể của bạn.

Cách tính phần trăm vốn của công ty dựa trên giá bán hoặc một định giá mới nhất làm giá trị cuối cùng. Giá trị cuối cùng này ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn phải trả cuối cùng.

Hiểu Rõ Các Chi Phí Thực Sự Liên Quan

Thỏa thuận chia sẻ vốn tại nhà không miễn phí. Bạn sẽ gặp phải nhiều khoản phí trong suốt quá trình:

Chi phí ban đầu bao gồm phí mở khoản vay (thường từ 3-5% của khoản tạm ứng vốn), phí định giá ($200-$1,250), phí kiểm tra nhà ($650-$1,050), dịch vụ tiêu đề ($200-$900), và dịch vụ ký quỹ ($250-$500).

Chi phí rút lui có thể khá lớn. Khi bạn chấm dứt hợp đồng, có thể bạn sẽ phải trả phí cho một lần định giá khác, kiểm tra, tìm kiếm tiêu đề và dịch vụ ký quỹ. Nếu bán nhà, còn phải trả hoa hồng môi giới bất động sản. Một số người vay gặp phải các khoản chi phí bất ngờ mà ban đầu không dự tính.

Việc so sánh nhiều nhà cung cấp là rất cần thiết. Nhận báo giá từ nhiều công ty thỏa thuận vốn tại nhà và so sánh chúng với các lựa chọn vay vốn tại nhà truyền thống để hiểu rõ tổng chi phí vay mượn trong các khung thời gian khác nhau.

Nơi Nào Có Thể Tiếp Cận Các Sản Phẩm Chia Sẻ Vốn Tại Nhà

Các ngân hàng cho vay thế chấp truyền thống, ngân hàng và hiệp hội tín dụng không cung cấp các thỏa thuận này. Thay vào đó, bạn sẽ tìm thấy chúng qua các công ty đầu tư chuyên biệt, nhiều trong số đó được hậu thuẫn bởi các quỹ đầu tư mạo hiểm. Tính đến đầu năm 2024, khả năng tiếp cận vẫn còn hạn chế về mặt địa lý.

Khả năng cung cấp theo khu vực khác nhau đáng kể theo nhà cung cấp:

Aspire hoạt động tại California, Colorado, Florida, Massachusetts và Washington. HomePace phục vụ tại Arizona, Colorado, Illinois, Minnesota, North Carolina, Ohio, Tennessee, Utah và Washington. HomeTap phục vụ cư dân tại 16 bang bao gồm Arizona, California, Florida, Michigan, Minnesota, Nevada, New Jersey, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Utah, Virginia và Washington.

Mạng lưới của Point mở rộng trên 26 bang cộng với Washington, D.C., bao gồm Arizona, California, Colorado, Connecticut, Florida, Georgia, Hawaii, Illinois, Indiana, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, New Jersey, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia, Washington và Wisconsin.

Splitero hiện phục vụ một phần California, Colorado, Oregon, Utah và Washington. Unison duy trì phạm vi hoạt động rộng nhất, hoạt động tại 29 bang và Washington, D.C.: Arizona, California, Colorado, Delaware, Florida, Illinois, Indiana, Kansas, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, New Jersey, New Mexico, New York, North Carolina, Ohio, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia, Washington và Wisconsin.

Unlock phục vụ 14 bang: Arizona, California, Colorado, Florida, Michigan, New Jersey, North Carolina, Oregon, Pennsylvania, South Carolina, Tennessee, Utah, Virginia và Washington.

Những Điều Cần Xem Xét Quan Trọng Trước Khi Cam Kết

Thỏa thuận chia sẻ vốn tại nhà phù hợp nhất cho những người vay thiếu các lựa chọn tài chính truyền thống. Tuy nhiên, có một số nhược điểm cần xem xét kỹ lưỡng. Điều khoản bán bắt buộc — nếu bạn không thể trả phần vốn, nhà đầu tư có thể buộc bán tài sản — tạo ra rủi ro lớn. Thêm vào đó, bạn sẽ chia sẻ vĩnh viễn phần tăng giá trong tương lai với bên thứ ba, điều này có thể đồng nghĩa với việc bỏ lỡ khoản lợi nhuận lớn nếu giá bất động sản tăng mạnh.

Các loại tài sản hạn chế cũng quan trọng; hầu hết các công ty chỉ chấp nhận nhà ở chính chủ một gia đình, mặc dù một số chấp nhận nhà nghỉ dưỡng hoặc bất động sản đầu tư. Vị trí quyền thế chấp liên tục ảnh hưởng đến khả năng tái tài trợ của bạn và làm phức tạp các giao dịch trong tương lai.

Các sản phẩm này phù hợp với các tình huống đặc biệt — đặc biệt là những người có vốn tại nhà mạnh mẽ nhưng hồ sơ tín dụng gặp khó khăn hoặc hạn chế về tài liệu thu nhập. Đối với những người khác, các khoản vay vốn tại nhà truyền thống hoặc hạn mức tín dụng có thể tiết kiệm hơn và linh hoạt hơn.