Cược thế chấp 50 năm: Những điều có thể sai sót trong kế hoạch nhà ở của Trump

Chủ tịch Donald Trump gần đây đề xuất giới thiệu các khoản vay thế chấp 50 năm nhằm giảm bớt cuộc khủng hoảng khả năng chi trả bằng cách kéo dài thời gian trả nợ qua nhiều thập kỷ. Trong khi về mặt toán học điều này làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng, các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng liệu cách chữa trị này có thể còn tồi tệ hơn bệnh. Hãy cùng xem những gì có thể gây rối.

Vấn đề tuổi thọ: Hầu hết người vay sẽ không thể theo kịp

Đây là điểm mấu chốt về nhân khẩu học: tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã đạt 40 tuổi vào năm 2025—một mức kỷ lục mọi thời đại theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia. Trong khi đó, CDC ước tính tuổi thọ trung bình của Mỹ là 78,4 năm. Tính toán đi: một người vay 40 tuổi sẽ 90 tuổi trước khi khoản vay thế chấp kết thúc.

Michael Micheletti, giám đốc truyền thông tại Unlock Technologies, diễn đạt rõ ràng về chi phí con người: “Một cặp đôi ở độ tuổi giữa 30s đã ký hợp đồng trả góp 50 năm phải đối mặt với hàng thập kỷ trả nợ cho đến khi nghỉ hưu và hơn thế nữa. Hầu hết sẽ không đủ tiền tiết kiệm để duy trì các khoản thanh toán trong khi vẫn chi trả cho chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu.”

Tuy nhiên, một số chuyên gia lưu ý rằng chủ sở hữu nhà hiếm khi cư trú cùng một bất động sản trong toàn bộ thời gian vay thế chấp. Cấu trúc 50 năm không nhất thiết về việc sống liên tục trong 50 năm—mà về những gì hệ sinh thái rộng lớn hơn thu được qua việc giảm gánh nặng khả năng chi trả.

Cạm bẫy vốn chủ sở hữu: Xây dựng của cải mất cả đời

Các khoản vay ngắn hạn hơn giúp xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn vì giảm nợ gốc diễn ra sớm hơn. Với 50 năm, việc tích lũy vốn chủ sở hữu chậm lại. Trong những thập kỷ đầu, gần như mọi khoản thanh toán đều dành cho lãi suất trong khi nợ gốc gần như không thay đổi.

Micheletti giải thích: “Vốn chủ sở hữu bị khóa trong nhiều năm. Một thỏa thuận về vốn chủ sở hữu nhà hoặc HELOC cung cấp quyền truy cập tốt hơn vào giá trị của ngôi nhà khi bạn thực sự cần—chứ không phải hàng thập kỷ sau này.”

Cơ cấu bất bình đẳng này có nghĩa là người vay thiếu linh hoạt tài chính đúng vào thời điểm những bất ngờ lớn về tài chính xảy ra.

Hiện tượng nghịch lý: Các khoản thanh toán thấp hơn có thể đẩy giá nhà lên cao hơn nữa

Điều này trái với trực giác nhưng đáng lo ngại. Các nghĩa vụ thanh toán hàng tháng thấp hơn về lý thuyết giúp khả năng chi trả. Trong thực tế, thị trường bất động sản hoạt động dựa trên cung cầu. Nếu các khoản vay 50 năm cho phép người mua đủ điều kiện vay lớn hơn, nhiều đối thủ cạnh tranh hơn sẽ tranh giành cùng một nguồn cung. Giá nhà sẽ tăng—có thể xóa sạch các lợi ích về khả năng chi trả ban đầu.

Nhà phát triển bất động sản Todd Drowlette cảnh báo: “Việc chấp nhận các khoản vay này sẽ làm tình hình khả năng chi trả trở nên tồi tệ hơn. Với nhiều người mua có thể ‘chi trả’ nhà ở mức thanh toán kéo dài, cạnh tranh sẽ gay gắt hơn và giá cả sẽ tăng. Bạn chưa giải quyết được gì ngoài việc làm nợ sâu hơn.”

Tiếng vang lịch sử: Công thức cho một cuộc khủng hoảng khác?

Jeff Lichtenstein, CEO của Echo Fine Properties, lo ngại về sự sụp đổ thị trường nhà ở năm 2006. Thời kỳ đó chứng kiến các tiêu chuẩn cho vay liều lĩnh, các khoản dự phòng vốn chủ sở hữu tối thiểu và số lượng vỡ nợ hàng loạt. Cấu trúc vay 50 năm phản ánh những yếu tố nguy hiểm đó.

Chẩn đoán của ông: “Nếu thị trường nhà giảm giá, người vay bị mắc kẹt mà không có vốn chủ sở hữu sẽ không thể thoát ra. Các khoản sửa chữa khẩn cấp, quỹ hưu trí hoặc các nhu cầu vốn lớn sẽ không được tài trợ vì vốn chủ sở hữu chưa bao giờ hình thành. Giảm nhẹ trong ngắn hạn sẽ trở thành thảm họa dài hạn.”

Rủi ro cốt lõi tương tự như năm 2006—giảm các rào cản gia nhập thị trường mà không củng cố khả năng tài chính của người vay tạo ra sự dễ tổn thương hệ thống.

Lựa chọn thực sự: Các giải pháp dựa trên vốn chủ sở hữu

Thay vì kéo dài thời gian thanh toán, các lựa chọn như thỏa thuận vốn chủ sở hữu nhà cung cấp sự linh hoạt mà không cần cam kết hàng thập kỷ. Những cấu trúc này cho phép chủ nhà truy cập vốn chủ sở hữu một cách chiến lược mà không phải đối mặt với cam kết 50 năm—một giải pháp trung dung giữa khả năng chi trả và sự thận trọng tài chính.

Khoản vay thế chấp 50 năm không chỉ không phổ biến trong giới chuyên gia; nó còn là một cược cấu trúc rằng các thực tế nhân khẩu học, động thái thị trường và hành vi người vay sẽ hợp tác. Lịch sử cho thấy điều đó hiếm khi xảy ra.