Thuế bất động sản, khả năng cải cách dựa trên cư trú thực tế… Dự báo biến động thị trường

Khi thảo luận về cải cách khoản khấu trừ đặc biệt cho việc giữ nhà dài hạn dành cho chủ sở hữu nhà đơn lẻ nhanh chóng lan rộng trước kỳ bầu cử địa phương tháng 6, thị trường đang theo dõi chặt chẽ khả năng tiêu chuẩn thuế bất động sản chuyển từ “thời hạn sở hữu” sang “thực tế cư trú hay không”.

Hệ thống khấu trừ đặc biệt dài hạn ban đầu được giới thiệu nhằm giảm gánh nặng thuế cho những người có nhu cầu thực sự. Hệ thống này được công bố vào năm 1988 và bắt đầu thực thi từ ngày 1 tháng 1 năm 1989, nhằm giảm thuế cho chủ sở hữu nhà đơn lẻ giữ nhà trong thời gian dài khi bán, bằng cách trừ một phần lợi nhuận chuyển nhượng. Bối cảnh ra đời là: việc đánh thuế một lần đối với lợi nhuận tích lũy dài hạn có thể gây gánh nặng thuế quá lớn, và cần giảm hiện tượng “khoá nguồn cung” do gánh nặng thuế quá cao khiến không thể bán nhà. Hiện tại, chủ sở hữu nhà đơn lẻ bán nhà đã giữ trên 3 năm và cư trú trên 2 năm có thể trừ 40% theo thời gian sở hữu và 40% theo thời gian cư trú, tổng tối đa hưởng khấu trừ lên đến 80%.

Chế độ này đã được mở rộng đáng kể trong thời kỳ chính phủ Lee Myung-bak năm 2009 để ứng phó với khủng hoảng tài chính toàn cầu và suy thoái thị trường bất động sản. Khi đó, chủ nhà giữ nhà trên 10 năm có thể hưởng khấu trừ tối đa 80%. Sau đó, chính phủ Moon Jae-in từ năm 2020 đã tăng cường yêu cầu cư trú thực tế, hình thành cấu trúc hiện tại. Trên bề mặt, chủ nhà đơn lẻ cùng là chủ nhà, nhưng gánh nặng thuế thực tế và chỉ giữ nhà đơn lẻ đã có sự khác biệt lớn. Ví dụ, một căn nhà mua với giá 7 tỷ won 10 năm trước, sau 10 năm cư trú, bán với giá 15 tỷ won, thuế chuyển nhượng khoảng 3,48 triệu won; nhưng nếu chỉ giữ nhà trong cùng thời gian mà không cư trú, thì chỉ áp dụng khấu trừ thông thường, thuế sẽ tăng lên 31,33 triệu won. Trong trường hợp nhà mua 20 tỷ won và bán 40 tỷ won, khi cư trú thực tế, thuế là 95,06 triệu won, không cư trú là 480,63 triệu won, chênh lệch rõ rệt hơn.

Tuy nhiên, giới chính trị và một số nhóm dân cư cho rằng chế độ khấu trừ hiện tại ưu đãi quá lớn cho chủ nhà giá cao. Đặc biệt, xuất hiện các ý kiến phê phán, cho rằng hệ thống thuế thúc đẩy hiện tượng “chọn lọc tinh vi” ở các khu vực chính của quận Gangnam và ven sông Hàn ở Seoul, tức là tài sản không còn phân tán qua nhiều căn nhà, mà tập trung vào các căn hộ cao cấp có vị trí đắc địa. Tổng thống Lee Jae-myung cũng nhiều lần đề cập trên nền tảng X về vấn đề ưu đãi thuế cho chủ nhà đơn lẻ không cư trú, và ngày 18 tháng 4 đã rõ ràng nói rằng việc giảm đáng kể thuế chuyển nhượng chỉ vì giữ nhà lâu dài là trái với công bằng và lẽ thường, thể hiện ý định điều chỉnh hệ thống. Gần đây, bao gồm cả nghị sĩ Yoon Jong-yoo của Đảng tiến bộ, đã gửi dự luật bãi bỏ khấu trừ dài hạn cho chủ nhà đơn lẻ, và không khí thảo luận đang mở rộng đến giai đoạn lập pháp chính thức.

Tuy nhiên, thị trường và giới học giả còn chú ý nhiều hơn đến khả năng “tái cấu trúc dựa trên cư trú” hơn là hoàn toàn bãi bỏ. Bởi vì, nếu hoàn toàn huỷ bỏ ưu đãi dài hạn, có thể làm giảm nguyên tắc bảo vệ người có nhu cầu thực sự, ngược lại còn kích thích mua bán ngắn hạn hoặc gây đóng băng giao dịch. Chính phủ chưa công bố chính thức, nhưng theo các cuộc thảo luận, có thể sẽ nâng cao gánh nặng thuế đối với chủ nhà không cư trú và chủ nhà giữ nhà dài hạn, đồng thời xem xét các trường hợp tạm thời không cư trú do lý do học hành, công việc hoặc các lý do không thể tránh khỏi khác như ngoại lệ. Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Nhà ở Kim Yun-deok cũng trong cuộc phỏng vấn trên đài phát thanh ngày 12 tháng trước đã nói rằng sẽ bắt đầu điều chỉnh các cải cách thuế giữ nhà, bao gồm cả nhà giá cao và không cư trú, và hoàn thiện hệ thống thuế bất động sản tổng thể. Bộ Tài chính cũng đã vận hành dự án nghiên cứu và nhóm công tác liên bộ về thuế giữ và thuế chuyển nhượng sau chính sách 15/10 năm ngoái, và có ý kiến dự đoán các phương án cụ thể sẽ sớm xuất hiện trong dự thảo cải cách thuế năm 2027 dự kiến công bố vào tháng 7 năm nay.

Vấn đề là, cải cách thuế có thể gây tác động lớn đến thị trường. Có lo ngại rằng, chỉ cần dự báo tăng thuế sẽ dẫn đến việc bán nhà trước khi cải cách, nhưng sau khi tăng thuế thực tế, nhu cầu cải thiện có thể giảm, gây giảm giao dịch và giảm tính thanh khoản. Đặc biệt đối với chủ nhà cho thuê tự sở hữu, cư trú tại nhà thuê toàn thuế, và những người có nhu cầu nâng cao mức sống dần dần dưới gánh nặng thuế chuyển nhượng, thuế trung gian, phí môi giới và phí chuyển nhà, gánh nặng có thể tăng thêm. Đồng thời, có ý kiến cho rằng, tăng thuế đối với nhà không cư trú có thể làm giảm nguồn cung nhà toàn thuế và đẩy giá thuê hàng tháng lên. Xu hướng này cho thấy hệ thống thuế bất động sản đang tiến từ vấn đề thuế thu nhập đơn thuần sang giai đoạn cần phối hợp với thị trường giao dịch, cho thuê và chính sách cung ứng. Phản ứng của thị trường trong tương lai có thể phụ thuộc vào khả năng chính phủ phối hợp chính sách mở rộng cung nhà cùng với việc tăng cường hệ thống thuế một cách tinh vi.