Cách Brendan Wallace xây dựng mô hình VC tập trung vào ngành của Fifth Wall

Cảnh quan vốn đầu tư mạo hiểm từ lâu đã bị chi phối bởi các công ty đa ngành cạnh tranh quyết liệt về định giá và quy mô khoản đầu tư. Brendan Wallace nhận thấy cơ hội để phá vỡ mô hình này. Cùng với đồng sáng lập Brad Greiwe, ông nhận ra rằng công nghệ bất động sản—một trong những phân ngành lớn nhất của ngành công nghệ—đang bị bỏ qua bởi các nhà đầu tư mạo hiểm truyền thống mặc dù đã tạo ra các công ty tỷ đô như WeWork và Airbnb. Nhận thức này đã dẫn đến việc thành lập Fifth Wall Ventures, một quỹ 212 triệu đô la dựa trên một tiền đề hoàn toàn khác biệt: chuyên môn sâu vào lĩnh vực mà họ gọi là “Công nghệ Thế giới Xây dựng,” bao gồm bất động sản, khách sạn, bán lẻ và công nghệ xây dựng.

Từ Thoát Vốn Workday đến Đổi Mới Bất Động Sản

Trước khi ra mắt Fifth Wall, Brendan Wallace đã khẳng định vị thế qua nhiều dự án khởi nghiệp và đầu tư. Ông đồng sáng lập Identified, một nền tảng tối ưu hóa lực lượng lao động dựa trên dữ liệu và phân tích, đã huy động được 33 triệu đô la từ vốn mạo hiểm trước khi được Workday mua lại vào năm 2014. Trước đó, ông còn đồng sáng lập Cabify, trở thành dịch vụ chia sẻ xe lớn nhất ở Mỹ Latinh. Ngoài việc xây dựng các công ty, Wallace còn trở thành một nhà đầu tư thiên thần prolific, thành lập một trong những syndicate lớn nhất của AngelList và dẫn dắt hơn 60 khoản đầu tư vào các công ty nổi bật như Bonobos, Dollar Shave Club, Earnest, Philz Coffee và Zenefits.

Bối cảnh của Brad Greiwe bổ sung hoàn hảo cho tầm nhìn này. Ông đồng sáng lập Invitation Homes, một nhà vận hành cho thuê nhà đơn lập trị giá nhiều tỷ đô la được hậu thuẫn bởi Blackstone. Tại Invitation Homes, Greiwe đảm nhiệm vai trò CTO và xây dựng hạ tầng công nghệ sở hữu, quản lý định giá, mua lại, cải tạo, cho thuê và quản lý chuyên nghiệp hơn 50.000 bất động sản tại 13 thị trường lớn của Mỹ. Kỹ năng vận hành sâu rộng trong lĩnh vực bất động sản khiến ông trở thành đối tác lý tưởng để xây dựng một quỹ có thể thực sự hiểu rõ những thách thức của các công ty trong danh mục đầu tư.

Đổi Mới Vốn Đầu Tư Mạo Hiểm Với Chuyên Môn

Ý tưởng cốt lõi của Fifth Wall thách thức triết lý truyền thống của các quỹ đầu tư mạo hiểm. Trong khi các quỹ hàng đầu như Sequoia và Benchmark có lợi thế tự nhiên trong việc tiếp cận các deal chất lượng cao, phần lớn các nhà đầu tư mạo hiểm khác cạnh tranh dựa trên giá cả và định giá trong một thị trường ngày càng trở nên đồng nhất. Các nhà VC đa ngành này thiếu kiến thức chuyên sâu về ngành để cung cấp giá trị chiến lược thực sự cho các công ty trong danh mục, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghệ bất động sản còn nhiều hạn chế.

Brendan Wallace và Brad Greiwe nhận thấy rằng bất động sản—chiếm 14% GDP của Mỹ và là loại tài sản lớn nhất của quốc gia—vẫn là một trong những lĩnh vực chi tiêu IT thấp nhất và công nghệ còn rất kém phát triển. Tuy nhiên, thay vì xem đây là vấn đề, họ lại nhìn nhận đó là một cơ hội lớn. Thị trường cần không chỉ vốn mà còn là các đối tác chiến lược có hiểu biết thực sự về hoạt động bất động sản và có mối quan hệ với các nhà đầu tư tổ chức lớn.

Nhận thức này đã dẫn đến một cấu trúc quỹ đặc biệt: Fifth Wall huy động một nửa vốn ban đầu từ các chủ sở hữu và nhà vận hành bất động sản lớn nhất, gọi là “Anchor LPs.” Những đối tác chủ chốt này gồm CBRE (môi giới thương mại), Prologis (bất động sản công nghiệp), Lennar (xây nhà), Equity Residential (căn hộ), Hines (văn phòng), Macerich (bán lẻ), và Host Hotels & Resorts (khách sạn). Bằng cách tập hợp liên minh các ông lớn ngành, Fifth Wall đã biến các LP này thành các tài sản chiến lược.

Chiến Lược Anchor LP Thay Đổi Cuộc Chơi

Mô hình hoạt động của Fifth Wall khác biệt rõ rệt so với các quỹ VC truyền thống. Trong khi các quỹ đa ngành dành năng lượng để săn lùng deal và cạnh tranh giá, Fifth Wall lại hưởng lợi từ một cơ chế ngược lại: các Anchor LP—đại diện cho các đối tác và khách hàng thiết yếu của bất kỳ công ty công nghệ bất động sản nào—thường xuyên giới thiệu deal flow và thể hiện ý định áp dụng công nghệ.

Chỉ trong năm đầu hoạt động, quỹ đã rót khoảng 80 triệu đô la vào 8 công ty. Thay vì cạnh tranh về định giá, các deal của quỹ thường đến từ các giới thiệu của Anchor LP hoặc liên hệ trực tiếp từ các nhà sáng lập tìm kiếm giá trị độc đáo của Fifth Wall. Quỹ linh hoạt về quy mô đầu tư, từ 500.000 đô la cho các công ty giai đoạn đầu đến 35 triệu đô la cho các khoản đầu tư trưởng thành, thường cấu trúc các phương án đồng đầu tư cùng LP.

Hiệu quả hoạt động này biến các hoạt động hàng ngày của quỹ thành việc hiểu rõ nhu cầu công nghệ và ưu tiên chiến lược của liên minh Anchor LP. Khi một LP báo hiệu kế hoạch áp dụng hoặc hợp tác với một startup cụ thể, Fifth Wall vừa có cơ hội đầu tư, vừa có mối quan hệ khách hàng hoặc doanh thu tích hợp cho công ty trong danh mục—một lợi thế cộng hưởng mà các nhà đầu tư mạo hiểm truyền thống không dễ có được.

Các Công Ty Trong Danh Mục và Đối Tác Chiến Lược

Kết quả thực tế chứng minh tính hiệu quả của mô hình này. Danh mục của Fifth Wall gồm các công ty dẫn đầu thị trường như VTS (nền tảng phần mềm hiệu suất tòa nhà), Opendoor (thị trường bất động sản kỹ thuật số), và Clutter (dịch vụ lưu trữ theo yêu cầu). Ngoài việc chọn lọc các công ty tiềm năng, thành công lớn nhất của quỹ đến từ các mối quan hệ hợp tác chiến lược giữa các Anchor LP và các công ty trong danh mục.

Đôi khi các mối quan hệ này đơn giản chỉ là hợp đồng lớn giữa một công ty trong danh mục và một LP. Trong những trường hợp khác, là các hợp tác phức tạp, đa chiều, như việc Fifth Wall tổ chức một mối quan hệ hợp tác chiến lược toàn diện giữa Opendoor và Lennar. Những hợp tác này trở thành chất xúc tác thúc đẩy tăng trưởng nhanh, biến vai trò của Fifth Wall từ nhà cung cấp vốn thụ động thành người thúc đẩy tích cực sự chuyển đổi thị trường.

Cách tiếp cận dựa trên hợp tác này phản ánh một thực tế cơ bản: quyền sở hữu bất động sản của các tổ chức ngày càng tập trung vào một số ít các nhà cho thuê lớn. Những công ty có thể giải quyết các điểm đau của các nhà vận hành lớn—nhà cho thuê, quản lý bất động sản, người thuê và người tiêu dùng—mở ra cơ hội thị trường khổng lồ. Bằng cách đóng vai trò như mối liên kết giữa các công nghệ mới nổi và các nhà vận hành bất động sản truyền thống, Fifth Wall giúp các công ty trong danh mục đạt được sự chấp nhận và mở rộng quy mô với tốc độ khó đạt được qua các kênh đầu tư mạo hiểm truyền thống.

Brendan Wallace Tìm Kiếm Gì Ở Các Nhà Sáng Lập Công Nghệ Bất Động Sản

Khi đánh giá các khoản đầu tư tiềm năng, Brendan Wallace và đội ngũ của ông ưu tiên các công ty có khả năng tái định hình các khía cạnh của thế giới xây dựng thông qua đổi mới công nghệ. Tiêu chí này tinh tế hơn nhiều so với các tiêu chuẩn đầu tư mạo hiểm thông thường, phản ánh lợi thế chuyên môn và chiến lược của quỹ.

Ủy ban đầu tư của quỹ đặc biệt ưa thích các nhà sáng lập có tham vọng, nhận diện và giải quyết các điểm đau lớn trong hoạt động bất động sản. Do ngành này đã từng đầu tư công nghệ rất ít, cơ hội dành cho các công ty có thể nâng cao hiệu quả, minh bạch hoặc trải nghiệm người dùng cho các bên tham gia thị trường bất động sản chuyên nghiệp là rất lớn.

Đối với các nhà sáng lập giai đoạn đầu trong lĩnh vực công nghệ bất động sản, lời khuyên của Fifth Wall rất rõ ràng: đầu tư mạnh vào xây dựng mối quan hệ với khách hàng tổ chức ngay từ giai đoạn đầu của đổi mới sáng tạo. Tính tập trung của quyền sở hữu bất động sản tổ chức có nghĩa là việc xác thực sớm và được chấp nhận từ các nhà cho thuê lớn mang ý nghĩa tín hiệu cực kỳ mạnh mẽ. Thay vì chạy theo sự chấp nhận của người tiêu dùng phân tán, chiến lược có tác động cao nhất là hiểu rõ các điểm đau của khách hàng tổ chức và xây dựng giải pháp phù hợp với nhu cầu cụ thể của họ.

Hướng dẫn này phản ánh mô hình hoạt động của Fifth Wall và chính kinh nghiệm khởi nghiệp của Brendan Wallace. Trước đây, ông đã mở rộng Cabify khắp Mỹ Latinh và xây dựng Identified để được Workday mua lại, ông hiểu rằng thành công của các quỹ đầu tư không chỉ dựa vào nguồn vốn mà còn phụ thuộc vào các mối quan hệ chiến lược, phát triển khách hàng và thực thi xuất sắc. Bằng cách định vị Fifth Wall như cầu nối giữa các nhà sáng lập giai đoạn đầu và các nhà vận hành bất động sản đã thành danh, Wallace và Greiwe đã tạo ra một quỹ có thể cộng hưởng giá trị theo nhiều chiều cùng lúc.