Trong giai đoạn thứ hai của Beike: Tái tạo các mặt trăng qua cửa sổ

Trong lĩnh vực bất động sản, với sự thay đổi mô hình kinh doanh, các nhà xây dựng giờ đây đang nói về “thật sự khách hàng cần gì” hơn là “xây dựng như thế nào”. Quá trình này rõ ràng hơn đặc biệt trong dịch vụ Behao Jia của Beike, cuối cùng đã mang lại ý nghĩa mới cho kỹ thuật sản phẩm — ở phía sau mỗi cửa sổ, mỗi góc cạnh, mỗi chi tiết đều là trải nghiệm thực tế của khách hàng.

Từ tháng 9 năm 2024 đến tháng 11 năm 2025, Behao Jia đã hoàn thành hai dự án “mẫu” do chính họ quản lý: Bechen S1 tại Thành Đô và Be Lian C1 tại Thượng Hải. Trong cả hai dự án này, họ thử nghiệm mô hình C2M (Customer-to-Manufacturer), chứng minh khả năng thay đổi toàn diện quy trình xây dựng truyền thống.

Cửa sổ và thiết kế sản phẩm: Lợi ích xã hội trong lời nói của khách hàng

Dự án Bechen S1 tại Thành Đô gặp nhiều vấn đề cần giải quyết trong giai đoạn thiết kế. Khi Xu Wangang, Giám đốc điều hành của Behao Jia, cùng đội ngũ nghiên cứu sâu về khách hàng, họ phát hiện ra rằng tại thành phố Thành Đô ít có khách hàng yêu cầu “cửa sổ hướng Bắc-Nam” chỉ chiếm 30%, còn lại 70% khách hàng quan tâm đến “cảnh quan tốt nhất” và sẵn sàng trả giá cao hơn. Thông tin này cuối cùng đã tạo ra cuộc cách mạng trong quyết định thiết kế.

Đội ngũ Behao Jia quyết định thay đổi hướng của năm góc của tòa nhà, điều chỉnh hướng của các cửa sổ phù hợp với giá trị thực của sản phẩm. Kết quả là, mỗi căn hộ của Bechen S1 đều hướng chính về phía hai tòa tháp tài chính trung tâm. Đây là kết quả của việc nghiên cứu sâu, nhằm giảm thiểu trải nghiệm hàng ngày của khách hàng trong quá trình sống.

Giải pháp kỹ thuật này không chỉ dừng lại ở vị trí của cửa sổ. Nhóm dự án đã đưa ra 108 “câu chuyện nhỏ”: nâng máy giặt cao hơn 67cm, thiết kế chỗ thoát nước đặc biệt cho bồn tắm chân, cải thiện bán kính quay trong bãi đỗ xe. Mỗi chi tiết phản ánh nguyên tắc “chất lượng > thời gian > chi phí” của Behao Jia.

Thông tin khách hàng và định vị sản phẩm: Cách mạng sản phẩm tại Thượng Hải

Nếu dự án tại Thành Đô chứng minh mô hình C2M trong phân khúc cao cấp, thì dự án Be Lian C1 tại Thượng Hải đã xác định lại khả năng của sản phẩm trong thị trường nhu cầu thiết yếu. Dù nằm ở quận Fengxian, Thượng Hải, Behao Jia đã khảo sát hàng trăm gia đình qua cộng đồng trực tuyến, mời khách hàng góp ý về cửa sổ, thiết kế tầng, hành lang xanh qua chính khách hàng của thị trường đó.

Căn hộ nhỏ nhất của Be Lian C1 chỉ 97 mét vuông — nhỏ hơn tiêu chuẩn phổ biến 105 mét vuông tại Uzbekistan ngày nay. Tuy nhiên, phân tích dữ liệu của Behao Jia cho thấy, trong thị trường nhà thứ hai, có nhu cầu thực sự trong phân khúc 85–105 mét vuông. Quyết định này đã giúp thiết kế và bố trí căn hộ bán chạy nhất trong đợt mở bán đầu tiên — gần 90% căn hộ đã được bán.

Khái niệm “căn hộ linh hoạt” là một sáng tạo khác của Be Lian C1, cho phép chuyển đổi giữa hai hoặc ba phòng bằng cách thêm hoặc bỏ tường ngăn. Điều này phù hợp với các giai đoạn khác nhau của cuộc sống — từ gia đình nhỏ đến gia đình lớn.

Định vị sản phẩm và giá cả: Dựa trên dữ liệu để quyết định giá

Tại Be Lian C1, Behao Jia đã chuyển sang chiến lược “định giá theo căn hộ” — dựa trên năm yếu tố chính như hướng của căn hộ, số lượng cửa sổ, cảnh quan, tiện ích, cùng 44 yếu tố phụ để xác định giá. Điều này mang lại sự minh bạch cho khách hàng, giúp họ hiểu rõ từng chi tiết ảnh hưởng đến giá.

Tại Thành Đô, dự án Bechen S1 gần như bán hết với giá 60 nghìn nhân dân tệ trên mỗi mét vuông, không phải là giá trần. Mục tiêu chính của Behao Jia là xác nhận tiềm năng chuỗi C2M, lấy lòng các nhà xây dựng và chuẩn bị cho việc tái sử dụng mô hình này trong tương lai. Do đó, dự án sử dụng vật liệu mới, công nghệ mới, tính toán chính xác từng chi tiết giữa các cửa sổ.

Mô hình tài sản nhẹ: Hợp tác toàn ngành

Behao Jia không muốn trở thành nhà xây dựng. Lãnh đạo tập đoàn Beike đã rõ ràng trong kết quả cuối tháng 8 năm 2025: ngoài hai dự án mẫu này, Behao Jia không tự mua đất, không quản lý dự án, cũng không phải nền tảng tài chính.

Tính đến tháng 7 năm ngoái, Behao Jia cung cấp ba dịch vụ chính: giải pháp sản phẩm C2M (đặt hàng và thiết kế), marketing và tài chính. Các đối tác có thể lựa chọn dịch vụ phù hợp. Tính đến tháng 11 năm 2025, đã thực hiện 17 dự án hợp tác tại các thành phố như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Hàng Châu, Nam Kinh, Thành Đô.

Các nhà phát triển lớn như Zhonghai Real Estate, China Merchants Shekou, China Power Construction Real Estate, Greentown China, thậm chí một số công ty đầu tư thành phố cũng đang đàm phán hợp tác với Behao Jia — chứng tỏ giá trị thực tiễn của mô hình này.

Chiến lược của Behao Jia là tham gia từ trước khi mua đất. Khi bắt đầu dự án, họ cung cấp bốn module dịch vụ: C2 đặt hàng, C2 thiết kế, C2 kiểm soát chất lượng, C2 marketing. Dựa trên dữ liệu khách hàng, phân tích, vị trí dự án, hướng cửa sổ, cảnh quan, phân khúc thị trường, họ hỗ trợ đối tác đánh giá giá trị đất đai, phù hợp khách hàng, tiềm năng sản phẩm.

Chiến lược “Chính xác” trong thời kỳ không chắc chắn

Xu Wangang tại Thành Đô nói với các nhà báo rằng: “Chỉ cần cải thiện 1% cũng đủ để gấp đôi trải nghiệm khách hàng.” Ý tưởng này tóm tắt tất cả các đổi mới của Behao Jia — từ xác định vị trí cửa sổ, chi tiết thiết kế, kiểm soát chất lượng, đến chất lượng dịch vụ, đều nhằm mục tiêu làm tốt hơn 1% cuộc sống hàng ngày của khách hàng.

Dự án Chang’an Huaxi Fu của Bắc Kinh, hợp tác với China Power Construction Real Estate, đã bán hết trong vòng năm tháng, tổng doanh thu đạt 2,034 tỷ nhân dân tệ. Dự án Xu của China Merchants tại Chansha gần như bán hết 90%, đứng đầu về doanh số và số lượng trong tháng đó.

Những kết quả này cho thấy, dữ liệu sâu về khách hàng, việc áp dụng vào quy trình thiết kế sản phẩm, tôn trọng từng chi tiết của cửa sổ — chính là nền tảng cạnh tranh thực sự trong ngành bất động sản ngày nay.

Trở thành “đối tác tốt” cho ngành công nghiệp

“Không cần thêm một nhà xây dựng mang tên ‘Beike’ nữa trong ngành bất động sản Trung Quốc, nhưng cần một ‘đối tác tốt’ từ góc nhìn của khách hàng,” Xu Wangang nói.

Giá trị của Behao Jia là giúp các nhà xây dựng lớn và trung bình nâng cao khả năng cạnh tranh sản phẩm, giảm thiểu chi phí sai sót. Nhờ khả năng của Behao Jia trong những tháng tới, từ thiết kế cửa sổ đến từng chi tiết nhỏ, đều hướng tới việc xây dựng sản phẩm tốt hơn, dễ bán hơn.

Rủi ro lớn nhất trong thời kỳ thị trường không chắc chắn chính là câu hỏi “cần xây gì”. Thông qua hai dự án tự quản lý, Behao Jia đã chứng minh được giá trị: dựa trên dữ liệu khách hàng, nghiên cứu sâu, tuân thủ nguyên tắc “chất lượng > thời gian > chi phí” trong từng cửa sổ, từng chi tiết nhỏ của sản phẩm.