Các REIT đối mặt với suy thoái kinh tế như thế nào? Phân tích hiệu suất trong thời kỳ suy thoái

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã từ lâu thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm sự đa dạng hóa danh mục đầu tư. Các phương tiện đầu tư này yêu cầu ít nhất 75% tài sản liên kết với bất động sản và 75% thu nhập xuất phát từ hoạt động bất động sản. Điều quan trọng là REITs phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Nhưng câu hỏi trung tâm vẫn còn đó: các khoản đầu tư REIT thực sự hoạt động như thế nào trong chu kỳ suy thoái kinh tế, và liệu chúng có nên chiếm vị trí phòng thủ trong danh mục của bạn không?

Dữ liệu lịch sử kể một câu chuyện thuyết phục. Từ năm 1972 đến 2024, REITs của Mỹ mang lại trung bình lợi nhuận hàng năm là 12,6% — vượt xa đáng kể mức trung bình 8% của S&P 500 trong cùng kỳ. Tuy nhiên, những năm gần đây đã thay đổi câu chuyện này. Trong năm năm qua, lợi nhuận của REITs chỉ đạt 5,5% mỗi năm, thua xa hiệu suất ấn tượng 15,3% của S&P 500. Sự phân kỳ này đặt ra câu hỏi quan trọng: liệu REITs có thực sự bảo vệ tốt trong thời kỳ căng thẳng kinh tế không?

Hiểu rõ hành vi của REIT trong thời kỳ suy thoái

Khi nền kinh tế rơi vào suy thoái, REITs thường chịu tổn thất đáng kể. Nghiên cứu của Neuberger Berman phân tích các chu kỳ kinh tế từ 1991-2024 cho thấy rằng trong các giai đoạn suy thoái, REITs trung bình giảm -17,6%. Để so sánh, S&P 500 còn tệ hơn, giảm trung bình hơn 20%.

Tuy nhiên, câu chuyện có nhiều sắc thái hơn. Edward Pierzak, Phó Chủ tịch cao cấp phụ trách nghiên cứu tại Nareit, chỉ ra một mô hình thường bị bỏ qua: REITs thường duy trì đà tích cực trước khi các cuộc suy thoái xảy ra. Trong 12 tháng trước sáu cuộc suy thoái gần nhất, REITs trung bình sinh lời 5,7%, cho thấy các nhà đầu tư có thể tận dụng lợi nhuận nếu biết chọn thời điểm phù hợp trước khi suy thoái xảy ra.

Điểm khác biệt chính xuất hiện khi so sánh với bất động sản tư nhân. “Trong sáu cuộc suy thoái gần đây, REITs đã vượt trội hơn bất động sản tư nhân trong thời kỳ suy thoái, và chúng cũng vượt trội hơn trong bốn quý sau suy thoái,” Pierzak lưu ý. Lợi thế này xuất phát từ tính thanh khoản của REIT — các chứng khoán trên thị trường công cộng điều chỉnh giá nhanh hơn nhiều so với các giao dịch bất động sản tư nhân.

Tại sao REITs tăng mạnh sau các đợt suy thoái kinh tế

Có lẽ điều đáng chú ý nhất là hành vi của REIT ngay sau các cuộc suy thoái. Trong 12 tháng sau khi sáu cuộc suy thoái kết thúc, REITs mang lại trung bình lợi nhuận 22,7% — một sự phục hồi mạnh mẽ so với các khoản lỗ trước đó.

Cơ chế phục hồi nhanh này bắt nguồn trực tiếp từ động thái của lãi suất. Giá trị bất động sản, đặc biệt là các bất động sản thương mại như căn hộ và tòa nhà văn phòng, phản ứng rất nhạy cảm với biến động lãi suất. Tỷ suất vốn hóa — các chỉ số lợi nhuận xác định giá trị bất động sản — di chuyển theo sát các mức lãi suất của ngân hàng trung ương.

Trong thời kỳ suy thoái, các ngân hàng trung ương gần như đều cắt giảm lãi suất để kích thích hoạt động kinh tế. Lãi suất thấp làm giảm tỷ suất vốn hóa, từ đó đẩy giá trị bất động sản thương mại lên. Vì REITs giao dịch trên thị trường công cộng, việc định giá lại này xảy ra gần như ngay lập tức. Thị trường tài chính thường dự báo trước 12-18 tháng so với hiện tại, nghĩa là giá REIT bắt đầu phục hồi trước khi suy thoái chính thức kết thúc.

Loại tài sản quan trọng: Những REIT nào chống chịu tốt nhất trong suy thoái

Các nhà đầu tư REIT có thể tiếp cận nhiều lĩnh vực chuyên môn khác nhau: bất động sản đa gia đình, văn phòng, khách sạn, nhà máy công nghiệp hoặc trung tâm dữ liệu. Các phân khúc này thể hiện khả năng chống chịu suy thoái khác nhau rõ rệt.

“Trong thời kỳ suy thoái, các lĩnh vực như văn phòng và khách sạn sẽ hoạt động kém hơn,” giải thích Peter Zabierek, CEO và quản lý danh mục REIT tại Sugi Capital Management. “Nhưng các lĩnh vực khác như trung tâm dữ liệu và trạm di động sẽ vượt trội hơn.”

Phân tích của Wide Moat Research năm 2025 xác định các lĩnh vực thắng và thua rõ rệt. Trung tâm dữ liệu, các cơ sở y tế và các bất động sản cho thuê theo hợp đồng thuê trọn gói (triple net lease) là những nhóm chống chịu tốt nhất trong suy thoái. Các phân khúc này duy trì nhu cầu ổn định ngay cả trong thời kỳ kinh tế khó khăn. Ngược lại, các REIT khách sạn, công ty biển quảng cáo và các khoản vay thế chấp sẽ chịu mức giảm sâu hơn khi suy thoái xảy ra, do chi tiêu tiêu dùng và hoạt động du lịch giảm mạnh.

Sự phân biệt này cực kỳ quan trọng cho chiến lược đầu tư. Nhà đầu tư chuẩn bị cho suy thoái nên xem xét phân bổ lại danh mục sang các REIT y tế và trung tâm dữ liệu, đồng thời giảm tỷ trọng các quỹ tập trung vào khách sạn và văn phòng.

Những điểm chính cần ghi nhớ cho nhà đầu tư REIT

Điều gì rút ra từ phân tích này? Một số điểm quan trọng dành cho những ai đang cân nhắc phân bổ vào REIT:

Thứ nhất, REIT thể hiện khả năng giảm thiểu rủi ro giảm giá tốt hơn so với thị trường chứng khoán chung trong thời kỳ suy thoái. Mức giảm -17,6%, dù đau đớn, vẫn vượt xa mức giảm trung bình -20% của S&P 500.

Thứ hai, việc lựa chọn loại REIT phù hợp là yếu tố quyết định. Các REIT y tế và trung tâm dữ liệu cung cấp khả năng giảm thiểu rủi ro tốt hơn nếu bạn dự đoán nền kinh tế sẽ suy thoái. Các lĩnh vực này hưởng lợi từ các xu hướng cấu trúc như dân số già thúc đẩy nhu cầu chăm sóc sức khỏe, chuyển đổi số tăng tốc nhu cầu trung tâm dữ liệu — những yếu tố vận hành độc lập với chu kỳ suy thoái.

Thứ ba, khả năng phục hồi sau suy thoái khiến REIT trở thành cơ hội chiến thuật trong những thời điểm đen tối nhất của nền kinh tế. Lợi nhuận trung bình 22,7% sau suy thoái thưởng cho các nhà đầu tư có đủ niềm tin giữ vững hoặc có khả năng chọn thời điểm xuống đáy của chu kỳ để đầu tư.

Tổng thể, hiệu suất của REIT trong thời kỳ suy thoái phản ánh một thực tế phức tạp: thị trường chứng khoán chung thường giảm nhiều hơn, nhưng sự phân bổ danh mục theo loại tài sản lại đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Các nhà đầu tư chiến lược nhận thức rõ các yếu tố này có thể xây dựng danh mục REIT giúp vượt qua căng thẳng kinh tế hiệu quả hơn so với việc đầu tư đồng đều vào các cổ phiếu chung.