REITs có phải là lựa chọn tốt nhất để đầu tư vào bất động sản không? Tìm hiểu 5 điểm chính này

Bạn có biết rằng bạn có thể đầu tư vào bất động sản thông qua REITs (Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản)? Kể từ khi REITs được giới thiệu trên thị trường chứng khoán Thái Lan vào năm 2018, phương thức đầu tư này đã trở thành lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Nhưng tại sao đôi khi REITs mang lại lợi suất tốt, đôi khi lại không như mong đợi? Bài viết này sẽ khám phá sâu toàn bộ quy mô của REITs, giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về công cụ tài chính này.

REITs Thực Chất Là Gì?

Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản (Real Estate Investment Trust - REIT) về cơ bản là một “nhóm tài sản”, được vận hành và quản lý bởi công ty quản lý quỹ. Công ty quản lý gây dựng vốn từ các nhà đầu tư bằng cách bán các đơn vị đầu tư, sau đó quản lý các tài sản này để tạo ra doanh thu, cuối cùng là phân chia doanh thu dưới dạng cổ tức cho các nhà đầu tư.

Các tài sản mà REITs nắm giữ thường có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, các tài sản này có thể bao gồm nhiều loại bất động sản khác nhau — tài sản nhà ở, bất động sản thương mại, cơ sở kho lưu trữ, khách sạn, trung tâm mua sắm, cơ sở hạ tầng viễn thông, v.v. Thông qua thu nhập cho thuê hoặc phí bằng sáng chế từ các tài sản này, REITs trả cổ tức cho các nhà đầu tư, đây cũng là lý do tại sao cổ tức của REIT thường tương đối ổn định và liên tục.

REITs so với Quỹ Bất Động Sản: Hiểu Rõ Sự Khác Biệt

Mặc dù cả REITs và Quỹ Bất Động Sản (Property Fund) đều đầu tư vào bất động sản, nhưng chúng có những khác biệt quan trọng ở nhiều khía cạnh.

Bản Chất Pháp Lý Và Giám Sát Quỹ bất động sản là một loại quỹ chung không cần chứng chỉ ký gửi, trong khi REITs thuộc hệ thống ủy thác, được giám sát bởi Ủy Ban Chứng Khoán (SEC) và cần được sàn giao dịch chứng khoán phê duyệt.

Tính Linh Hoạt Trong Đầu Tư Phạm vi đầu tư của quỹ bất động sản chỉ giới hạn trong danh sách cho phép của Ủy Ban Chứng Khoán, và không thể đầu tư vào bất động sản nước ngoài. Ngược lại, REITs có tính linh hoạt cao hơn, có thể đầu tư vào các tài sản nước ngoài, và cho phép sử dụng tối đa 10% tổng tài sản cho các dự án phát triển bất động sản.

Cấu Trúc Quản Trị Và Phân Phối Phân phối và bán đơn vị của quỹ bất động sản tương tự như quỹ chung, không cần duy trì luân chuyển tự do và không cần tổ chức hội nghị cổ đông. Trong khi đó, hoạt động của REITs giống hơn với công ty niêm yết chứng khoán, cần duy trì ít nhất 15% luân chuyển tự do, và cần tổ chức hội nghị cổ đông hàng năm.

Hiện tại, trên thị trường Thái Lan không còn có quỹ bất động sản mới được phát hành, tất cả các sản phẩm mới đều sử dụng cấu trúc REIT, điều này phản ánh các tiêu chuẩn cao hơn và lợi thế tính linh hoạt của REITs.

Bốn Cách Phân Loại REIT

Phân Loại Theo Quyền Sở Hữu Bất Động Sản

REITs Quyền Toàn Quyền (Freehold) Loại REITs này sở hữu toàn bộ quyền sở hữu bất động sản và quản lý doanh thu được tạo ra từ nó, chẳng hạn như tiền thuê. Giá trị của đơn vị đầu tư sẽ biến động theo giá trị bất động sản trên thị trường thay đổi. Khi có các tòa nhà mới được xây dựng trên lô đất, giá trị đất tăng lên, doanh thu tiềm năng tăng, cuối cùng nâng cao giá trị đơn vị.

REITs Quyền Cho Thuê Dài Hạn (Leasehold) Loại REITs này không sở hữu bất động sản, mà nắm giữ quyền sử dụng và nhận doanh thu từ đó. Khi hợp đồng thuê hết hạn, giá trị đơn vị của loại REIT này thực tế sẽ giảm về không, vì không thể tiếp tục tạo ra doanh thu. Do đó, theo thời gian, giá trị đơn vị của REITs quyền cho thuê dài hạn sẽ giảm dần.

Phân Loại Theo Phương Thức Đầu Tư

Đầu Tư Trực Tiếp - Nắm giữ trực tiếp quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản có khả năng tạo doanh thu Đầu Tư Gián Tiếp - Nắm giữ cổ phần của các công ty khác, những công ty này tiến hành đầu tư bất động sản

Phân Loại Theo Loại Bất Động Sản

REIT Bán Lẻ (Retail REIT) - Đầu tư vào trung tâm mua sắm, cửa hàng bán lẻ, Outlets, v.v.

REIT Nhà Ở (Residential REIT) - Đầu tư vào khách sạn, căn hộ, toà nhà chung cư, ký túc xá sinh viên, v.v.

REIT Y Tế (Healthcare REIT) - Đầu tư vào bệnh viện, phòng khám, viện dưỡng lão, v.v.

REIT Văn Phòng (Office REIT) - Tập trung vào doanh thu cho thuê không gian văn phòng

REIT Cơ Sở Hạ Tầng (Infrastructure REIT) - Đầu tư vào mạng lưới viễn thông, đường ống năng lượng, v.v.

Mỗi loại REIT đều có sự khác biệt trong cấu trúc phân phối doanh thu và các yếu tố tạo ra doanh thu.

Hai Yếu Tố Cốt Lõi Ảnh Hưởng Đến Giá Trị REIT

Giá trị của REITs xuất phát từ hai yếu tố chủ chốt:

Giá Trị Thị Trường Của Tài Sản Bất Động Sản Điều này chịu ảnh hưởng từ loại quyền sở hữu bất động sản. Như đã nêu trước đó, REITs quyền cho thuê dài hạn sẽ mất giá do quyền sử dụng giảm dần theo năm. Ngoài ra, tình hình kinh tế, lợi thế vị trí, xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển đều có thể tăng giá trị bất động sản, từ đó nâng cao giá trị đơn vị REIT.

Dòng Tiền Mặt Dự Kiến Điều này liên quan trực tiếp đến cổ tức mà các nhà đầu tư có thể nhận được. Tăng trưởng kinh tế có thể dẫn đến nhu cầu không gian văn phòng tăng lên, Office REITs có thể thu được nhiều tiền thuê hơn; ngược lại, sự bất ổn xã hội sẽ làm giảm khách du lịch, doanh thu của REITs khách sạn sẽ giảm, cổ tức cũng giảm theo.

Ưu Điểm Và Nhược Điểm Của Đầu Tư REIT

Ưu Điểm Chính

• Tính Thanh Khoản Cao - Dễ dàng mua bán và chuyển nhượng trên sàn giao dịch (SET)
• Đa Dạng Hóa Đầu Tư - Bổ sung bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn, không cần đầu tư vốn lớn
• Tính Minh Bạch - Toàn bộ quá trình từ đăng ký, phát hành đến công khai thông tin đều dưới sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý
• Dòng Tiền Stable - Cung cấp thu nhập cổ tức tương đối ổn định và liên tục cho các nhà đầu tư

Nhược Điểm Chính

• Gánh Nặng Thuế - Cổ tức từ REIT phải nộp thuế 10%, hoặc tính vào tờ khai thuế thu nhập hàng năm
• Nhạy Cảm Với Lãi Suất - REITs phản ứng nhạy cảm với thay đổi lãi suất, sự tăng lãi suất thường sẽ tác động tiêu cực đến định giá REIT

Các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ các yếu tố này trước khi đưa ra quyết định đầu tư, để đảm bảo chọn lựa phù hợp với mục tiêu tài chính và khả năng chịu rủi ro của mình.

Ví Dụ Về REIT Trên Thị Trường Thái Lan

CPN Retail Growth (CPNREIT) Đây là một REIT quyền cho thuê dài hạn, quản lý nhiều dự án thương mại Central, các tòa nhà văn phòng cũng như khách sạn Hilton Pattaya. Lợi suất cổ tức hàng năm hiện tại là 8,35% (dựa trên giá hiện tại 9,85 baht Thái Lan).

IMPACT Growth Real Estate REIT (IMPACT) Đây là một REIT quyền toàn quyền, sở hữu lô đất nơi Trung Tâm Triển Lãm IMPACT đặt tại, cùng bốn tòa nhà và các cơ sở hỗ trợ. Lợi suất cổ tức hàng năm là 4,69% (dựa trên giá hiện tại 12,80 baht Thái Lan).

WHA Premium Growth REIT (WHART) Nắm giữ cả quyền toàn quyền và quyền cho thuê dài hạn, chủ yếu từ quản lý cho thuê tài sản kho lưu trữ. Lợi suất cổ tức hàng năm là 7,63% (dựa trên giá đóng cửa 9,50 baht Thái Lan).

Jasmine Broadband Internet Infrastructure Fund (JASIF) Đây là một quỹ cơ sở hạ tầng quyền toàn quyền, sở hữu 1.680.500 km cáp quang, nhận doanh thu ổn định từ hợp đồng cho thuê dài hạn với TTTBB. Lợi suất cổ tức hàng năm là ấn tượng nhất, đạt 13,73% (dựa trên giá hiện tại 6,70 baht Thái Lan).

Kết Luận: REITs Có Phù Hợp Với Bạn Không?

Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản (REITs) là lựa chọn lý tưởng cho những nhà đầu tư tìm kiếm lợi suất vượt quá lãi suất tiền gửi thường xuyên. Thông qua hoạt động chuyên nghiệp của công ty quản lý REIT trong việc cho thuê bất động sản và quản lý doanh thu, các nhà đầu tư có thể nhận được cổ tức tương đối ổn định.

Tuy nhiên, giống như bất kỳ công cụ tài chính nào, REITs vừa có những lợi thế hấp dẫn, vừa tồn tại những nhược điểm cần chú ý. Trước khi quyết định có nên đầu tư vào REITs hay không, bạn cần cân nhắc kỹ các yếu tố này, đánh giá mức độ chịu rủi ro và mục tiêu đầu tư của mình, để đảm bảo quyết định đầu tư của bạn có thể giúp bạn đạt được mục tiêu tài chính dài hạn. Chọn loại REIT phù hợp và thời điểm thích hợp, đó là chìa khóa thành công.