Pengunduran diri besar-besaran properti

Mengapa pertumbuhan laba properti disertai dengan keluar dari proyek berskala besar?

Jurnalis Tian Guobao

31 Maret, Layanan Kehidupan Yasheng (3319.HK) merilis laporan kinerja tahunan 2025, pendapatan layanan pengelolaan properti turun 3,1% secara tahunan, pendapatan layanan kota turun 15,1%, layanan nilai tambah untuk pemilik dan non-pemilik masing-masing turun tajam 17,9% dan 75,5%. Pada saat yang sama, laba bersih yang attributable kepada pemilik perusahaan mencapai balik rugi menjadi laba, meningkat 103,2% secara tahunan.

Yasheng mengaitkan fluktuasi kinerja dengan kelemahan industri properti secara keseluruhan, optimisasi aktif struktur bisnis yang tidak efisien, tekanan penetapan harga akibat meningkatnya kompetisi industri, serta peningkatan biaya akibat peningkatan kualitas layanan. Pada 2025, perusahaan secara aktif keluar dari 548 proyek dalam pengelolaan, luas area dalam pengelolaan berkurang 4,82 juta meter persegi secara tahunan, dan jumlah kota yang tercakup berkurang 12.

Keluar aktif dari bisnis yang tidak efisien menjadi tindakan paling umum bagi perusahaan properti pada 2025. Laporan kinerja menunjukkan bahwa Cailife menghentikan pengelolaan seluas 61.25M meter persegi, China Overseas Property sekitar 55,6 juta meter persegi yang tidak diperpanjang kontraknya atau proyek yang mundur, serta layanan Shimao dan Yongsheng yang keluar dari pengelolaan area lebih dari 30 juta meter persegi.

Dari 2015 hingga 2024, didukung oleh pertumbuhan pesat industri properti dan valuasi tinggi di pasar modal, skala perusahaan properti berkembang pesat. Luas pengelolaan Yasheng meningkat 18 kali lipat, Yongsheng 17 kali, Country Garden Services 16 kali, Sunac Services 13 kali, JinKe Services 11 kali; perusahaan seperti Wanwu Cloud, Poly Property, China Resources Vientiane Life dan lain-lain mengalami peningkatan lebih dari 5 kali lipat.

Dipengaruhi oleh berbagai faktor, pada 2024 banyak perusahaan properti mengalami penurunan laba bahkan kerugian. Memasuki 2025, sebagian besar perusahaan beralih ke strategi penyusutan, secara aktif keluar dari proyek yang tidak efisien, dan memotong bisnis nilai tambah yang tidak menguntungkan. Sebuah gelombang besar keluar dari industri dari “skala adalah raja” ke “memutus lengan demi bertahan hidup” sedang membentuk ulang seluruh jalur properti.

Keluar Bersama-sama

Fang Xue, yang tinggal di Xi Bai Shui Zhen Fuli, terletak di Ping Shan, Hebei, yang diserahterimakan pada Juli 2022, selalu dilayani oleh Guangzhou Tianli Property Development Co., Ltd. (selanjutnya disebut “Tianli Property”). Pada akhir November 2024, Tianli Property secara tiba-tiba mundur.

Fang Xue mengatakan, kompleks ini terutama untuk kebutuhan kesehatan dan perawatan, sejak diserahterimakan tingkat hunian relatif rendah, biaya properti yang dikenakan tidak cukup menutupi biaya operasional harian, layanan properti buruk; dan layanan yang buruk menyebabkan keinginan bayar dari pemilik menurun, membentuk siklus negatif, dan akhirnya perusahaan properti mundur.

Setelah Tianli mundur, muncul kekosongan properti di Xi Bai Shui Zhen. Dengan koordinasi pemerintah setempat, hingga akhir 2025, melalui tender, diperkenalkan perusahaan properti kecil lokal. Perusahaan ini meminta pemilik membayar kembali biaya properti selama masa kekosongan sebagai biaya pengelolaan darurat, yang ditolak oleh pemilik.

Tianli Property adalah bagian dari Country Garden Services. Informasi dari laporan kinerja 2025 menunjukkan bahwa 1% proyek keluar dari pengelolaan, “Setelah evaluasi menyeluruh, berbagai cara sulit membalikkan kondisi operasional proyek, sehingga diambil strategi keluar aktif.” Perkiraan luas pengelolaan yang keluar dari Country Garden Services melebihi 80 juta meter persegi.

Banyak pemilik yang mengalami nasib serupa dengan Fang Xue. Seorang pemilik di Beijing mengatakan kepada Economic Observer, kompleks tempat tinggalnya adalah konversi dari rumah umum menjadi swasta, selama sejarah biaya properti selalu dibayar oleh unit kerja. Pada 2024, unit tempat tinggal mengumumkan berhenti membayar biaya properti, dan sebagian besar pemilik tidak terbiasa membayar biaya properti, akhirnya perusahaan properti sebelumnya mundur.

Seorang pejabat dari perusahaan properti di wilayah mengatakan kepada Economic Observer, perusahaan mereka melayani sebuah kompleks di kota tingkat empat di barat, awalnya tingkat pengumpulan biaya properti tidak tinggi, tetapi masih mampu menjaga operasional harian; setelah 2020, semakin banyak pemilik berhenti membayar biaya properti, pada 2025 tingkat pengumpulan biaya properti sekitar 30%, dan akhirnya perusahaan harus mundur.

Pejabat wilayah tersebut mengatakan, dari 2024 hingga 2025, perusahaan mereka secara aktif keluar dari ratusan kompleks, sebagian besar di kota tingkat tiga dan di bawahnya, karena tingkat pengumpulan biaya properti rendah; di kota tingkat satu dan dua, keluar dari proyek lebih banyak disebabkan oleh biaya properti yang terlalu rendah dan tidak ada harapan kenaikan, serta terbatasnya pengembangan layanan nilai tambah.

Dia menjelaskan lebih jauh, beberapa tahun terakhir, beberapa kota menaikkan standar upah minimum, memperketat pengelolaan pembayaran “lima asuransi dan satu dana” untuk karyawan perusahaan properti, biaya operasional meningkat, tetapi proyek-proyek ini kurang memiliki saluran pengembangan pendapatan, ditambah penurunan tingkat pengumpulan, menyebabkan kerugian proyek.

Keluar aktif dari proyek yang tidak efisien adalah tindakan umum perusahaan properti pada 2025. Country Garden Services, China Overseas Property, Cailife, Yongsheng dan Shimao Service secara kumulatif keluar dari skala lebih dari satu juta meter persegi, dan banyak perusahaan properti lain keluar secara aktif dari skala ratusan ribu meter persegi.

Pada 2025, Oceanwide Service mengurangi kontrak seluas 8.22M meter persegi, luas pengelolaan berkurang 3.11M meter persegi, dan luas pengelolaan perkantoran dan bisnis berkurang 909 ribu meter persegi. Oceanwide Service menyatakan bahwa ini adalah “keluar aktif dari proyek yang tidak efisien, keluar dari dua properti komersial yang terus merugi.”

Lihui Zhichuang Life tidak mengumumkan data keluar secara spesifik, tetapi CEO-nya, Song Hailin, menyatakan dalam rapat kinerja bahwa penurunan pendapatan secara kecil merupakan hasil dari fokus dan optimisasi bisnis secara aktif. Pertama, keluar dari beberapa proyek dengan tarif biaya terlalu rendah dan tidak mampu menyediakan layanan berkualitas tinggi secara berkelanjutan, serta secara tegas mundur dari proyek yang menimbulkan masalah bagi klien dan mempengaruhi pembayaran; kedua, secara tepat mengidentifikasi bisnis inti dan dengan tegas meninggalkan bisnis yang tidak efisien, kurang kompetitif, dan tanpa keunggulan kompetitif.

Sunac Service juga tidak mengumumkan skala keluar secara spesifik. Laporan kinerja menunjukkan bahwa pada 2025, Sunac Service menjual 80% saham proyek Zhaotai di luar wilayah inti, dan keluar dari beberapa kota non-inti. “Untuk proyek yang mengalami kerugian struktural secara berkelanjutan, kami tegas mundur.”

Selain itu, pada 2025, Wanwu Cloud menekankan pertumbuhan berkualitas, keluar secara aktif dari proyek dengan pengembalian rendah, dan mengurangi proyek layanan kota yang tidak efisien; China Resources Vientiane Life juga “menarik kembali beberapa proyek pengelolaan properti”; Yuexiu Service keluar dari 6,55 juta meter persegi, karena “keluar secara aktif dari proyek yang memiliki daya keuntungan rendah, pembayaran tidak memenuhi target, dan kinerja rendah”; Jianye New Life mengurangi luas pengelolaan 2,3 juta meter persegi, karena “keluar secara aktif dari sebagian properti residensial yang merugi.”

Mengapa Mereka Mundur

Alasan di balik keluar perusahaan properti sangat kompleks.

Seorang kepala perusahaan properti mengatakan kepada Economic Observer, perusahaan mereka dari 2017 hingga 2021 mengakuisisi banyak perusahaan properti regional, tetapi kualitas aset target sangat beragam, sehingga sulit untuk integrasi selanjutnya.

Sebagai contoh, salah satu proyek akuisisi, meskipun tingkat pengumpulan rendah saat akuisisi, proyek tersebut memiliki piutang 20 juta yuan dari pengembang di buku mereka, dan mereka berencana menagih piutang tersebut setelah memperbarui fasilitas dan meningkatkan layanan. Tetapi pengembang tersebut mengalami masalah keuangan, piutang menjadi piutang macet, dan rencana selanjutnya gagal. Janji kepada pemilik tidak dapat dipenuhi, keinginan bayar dari pemilik semakin rendah, dan tingkat pengumpulan biaya properti semakin menurun. Selain itu, mayoritas pemilik tidak menggunakan sistem online, dan pengaduan serta pembayaran masih bergantung pada kehadiran langsung, sementara tenaga kerja properti tidak cukup, dan pengalaman layanan kepada pemilik buruk.

Kepala tersebut menjelaskan, setelah beberapa tahun, tingkat pengumpulan biaya properti tidak kunjung membaik, dan proyek terus merugi. Pada 2025, proyek tersebut sudah masuk daftar keluar wajib. Tetapi, kantor jalan setempat meminta agar ada perusahaan properti baru yang mengambil alih sebelum mundur, sehingga proyek saat ini berada dalam tahap layanan berlebih.

Biasanya, sebelum sebuah kompleks diserahterimakan, pengembang sudah memperkenalkan perusahaan properti terkait; setelah diserahterimakan, masalah kualitas konstruksi yang tersisa biasanya ditangani oleh perusahaan properti. Akibatnya, perusahaan properti dan pengembang menghasilkan banyak piutang, dan setelah pengembang mengalami masalah keuangan, piutang tersebut sebagian besar harus diakui sebagai kerugian.

Setelah pengembang menyerahkan proyek, masalah kualitas seperti kebocoran dan retak biasanya ditanggung oleh perusahaan properti, dan ketidakpuasan pemilik terhadap pengembang sering berpindah ke perusahaan properti, sehingga hubungan antara perusahaan properti dan pemilik menjadi tegang dalam jangka panjang. Kualitas layanan yang buruk dan ketidakmauan membayar biaya properti sering membentuk siklus negatif. Meskipun perusahaan properti belakangan meningkatkan layanan hardware dan software, tingkat kepuasan pemilik tetap menurun.

Berbeda dengan bisnis residensial, bisnis non-residensial karena pelanggan tunggal dan margin keuntungan tinggi, selama beberapa tahun terakhir menjadi bidang utama pengembangan perusahaan properti. Tetapi, dalam dua tahun terakhir, kondisi tunggakan biaya properti dari pelanggan non-residensial juga memburuk, dan proyek non-residensial menjadi bidang utama keluar dari perusahaan properti.

Selain itu, selama beberapa tahun terakhir, sebagian besar perusahaan properti secara agresif mengembangkan bisnis nilai tambah, termasuk agen properti, renovasi, dan lain-lain. Dalam periode kenaikan properti, bisnis ini meningkatkan pendapatan perusahaan properti, tetapi juga menyita banyak tenaga, sumber daya, dan keuangan, menyebabkan biaya perusahaan properti meningkat tajam. Kini, sebagian besar bisnis nilai tambah ini menjadi beban dan juga fokus utama perusahaan properti untuk dioptimalkan pada 2025.

Seorang kepala perusahaan properti kecil dan menengah mengatakan kepada Economic Observer, secara normal, perusahaan properti dapat mempertahankan operasi harian kompleks dengan mengumpulkan biaya properti, biaya parkir, dan layanan nilai tambah terkait. Tetapi, selama beberapa tahun terakhir, ekspansi buta-buta perusahaan properti telah menimbulkan beban bagi perusahaan proyek. “10 proyek, bahkan jika 5 merugi, dan 5 menguntungkan, tetap bisa seimbang.” katanya, tetapi karena piutang dari pengembang terkait yang menjadi kerugian, dan biaya pengembangan bisnis nilai tambah yang meningkat, perusahaan properti sulit menanggung kerugian dari sedikit proyek.

Untuk memperbaiki laporan keuangan, perusahaan properti perlu melakukan dua hal: pertama, memutus hubungan bisnis dan transaksi terkait dengan pengembang induk; kedua, menata ulang bisnis inti dan aset, keluar dari beberapa proyek dan bisnis yang merugi.

Menurut kepala perusahaan properti kecil dan menengah tersebut, dalam konteks properti beralih dari “pengelolaan” ke “layanan”, keunggulan inti perusahaan properti secara bertahap beralih dari skala ke kemampuan layanan terpadu. Jika sebuah perusahaan properti tidak mampu memenuhi layanan paling dasar sekalipun, semakin besar skala, semakin besar pula dampak negatif terhadap citra merek mereka.

Setelah Mundur

Kepala perusahaan properti tersebut mengatakan, pada 2025, setelah melakukan inventarisasi dan audit terhadap semua proyek dalam pengelolaan dan kontrak, perusahaan mereka memulai mekanisme darurat keluar dari dua jenis proyek: pertama, proyek yang dua tahun berturut-turut tidak seimbang secara pendapatan dan pengeluaran; kedua, proyek yang dua periode pembayaran berturut-turut tingkat pengumpulan di bawah 50%. Jika melanggar salah satu dari garis merah ini, proses keluar akan dimulai.

Sebelum keluar, perusahaan properti juga harus melakukan berbagai persiapan. Pertama, berkomunikasi dengan kantor jalan dan departemen terkait di lokasi proyek, mengajukan permohonan keluar; kedua, melakukan penilaian terhadap semua aset proyek, menyusun laporan penilaian dan daftar serah terima; ketiga, menempelkan pengumuman keluar di kompleks, memberi tahu waktu keluar secara spesifik kepada pemilik.

Setiap kota memiliki sikap berbeda terhadap keluar perusahaan properti. Sebagai contoh, proyek yang akan mundur dari perusahaan properti tersebut pada akhir 2025, kantor jalan setempat meminta layanan properti tidak boleh terganggu, dan selama perusahaan properti baru belum masuk, mereka harus tetap menyediakan layanan sementara.

Kebanyakan departemen dan kantor jalan di kota tidak memiliki kekuatan besar terhadap keluar perusahaan properti. Biasanya, kantor jalan akan berkoordinasi dengan perusahaan milik negara setempat untuk sementara mengambil alih kompleks yang mundur sebagai tahap transisi, kemudian oleh dewan pemilik atau komite pengelolaan properti, dilakukan tender.

Contohnya, di sebuah kompleks di Beijing, sebelum perusahaan properti mundur, kantor jalan setempat berkoordinasi dengan sebuah perusahaan milik negara untuk sementara mengambil alih layanan properti. Setelah masuk, perusahaan milik negara tersebut menginvestasikan dana sendiri untuk memperbaiki fasilitas kompleks dan meningkatkan kualitas layanan, akhirnya mendapatkan pengakuan dari pemilik. Dengan mempertahankan biaya properti yang lama, mereka secara resmi menandatangani kontrak sebagai penyedia layanan properti baru, dan tingkat pengumpulan biaya properti meningkat dari kurang dari 50% menjadi lebih dari 70%.

Di kompleks lain di Beijing, situasinya lebih unik. Karena jumlah penghuni sedikit dan pendapatan biaya properti terbatas, perusahaan properti sebelumnya yang merugi memilih mundur. Penduduk tidak mau menaikkan biaya properti, dan tidak ada perusahaan properti baru yang bersedia mengambil alih, akhirnya disepakati secara bersama oleh pemilik untuk mengelola sendiri, menyewa satu petugas kebersihan, dan bergiliran melakukan tugas.

Seorang kepala perusahaan properti kecil dan menengah tersebut mengatakan, kompleks lama biasanya adalah rumah umum, dan penduduk umumnya tidak terbiasa membayar biaya properti. Begitu pemilik lama berhenti membayar, beban utama jatuh ke kantor jalan. Bahkan jika ada perusahaan properti baru yang bersedia mengambil alih, tekanan pengumpulan biaya properti tetap besar.

Menurutnya, untuk mendorong pemilik yang lama tidak membayar biaya properti agar membayar, perlu investasi awal dan layanan yang membangun kepercayaan mereka, serta membutuhkan kesabaran dan kemampuan investasi yang cukup.

Selain itu, layanan properti biasanya adalah salah satu prasyarat utama untuk meningkatkan nilai dan menjaga nilai properti sebuah kompleks. Dalam periode kenaikan properti, beberapa pengembang setiap tahun mengalokasikan anggaran tertentu untuk meningkatkan nilai kompleks yang ada, membangun reputasi, dan mendukung penjualan proyek baru. Oleh karena itu, menghadapi kompleks lama, perusahaan properti baru juga perlu membuktikan kepada pemilik bahwa membayar biaya properti dapat meningkatkan layanan dan nilai properti, sehingga meningkatkan estimasi harga rumah.

Untuk kompleks dengan tingkat okupansi rendah atau penduduk yang umumnya menolak membayar biaya properti, kepala perusahaan properti tersebut berpendapat, dapat meningkatkan tingkat pengumpulan biaya dengan menurunkan tarif biaya properti, atau melalui litigasi untuk menagih tunggakan dari pemilik. Saat ini, secara hukum tidak ada hambatan yang signifikan.

Fang Xue mengatakan kepada Economic Observer, setelah Tianli mundur, mereka masih menagih tunggakan biaya properti dari pemilik, dan sudah menuntut beberapa pemilik ke pengadilan, tetapi belum masuk tahap eksekusi paksa.

Banyak perusahaan properti menyatakan, bahkan setelah mundur, mereka akan tetap menagih biaya properti yang tertunggak selama layanan berlangsung. Ke depan, akan dilakukan penuntutan secara bertahap berdasarkan proyek, melalui kuasa hukum untuk menuntut secara berkelompok.

Rekonstruksi Strategi

Strategi kolektif perusahaan properti yang menyusut secara aktif pada 2025 adalah hasil dari ekspansi industri selama hampir sepuluh tahun terakhir. Industri properti sedang mengalami restrukturisasi dari “skala prioritas” ke “kualitas prioritas” secara struktural.

Sekitar 2016, seiring dengan pertumbuhan pesat penjualan properti, perusahaan properti bergantung pada proyek induk untuk memperluas luas pengelolaan, dan beberapa perusahaan properti pengelolaan mencapai ratusan juta meter persegi.

Setelah 2018, seiring banyak perusahaan properti go public di Hong Kong, valuasi pasar terhadap industri properti meningkat secara signifikan, mendorong perusahaan properti menjadikan pertumbuhan skala sebagai strategi utama. Beberapa perusahaan properti papan atas sudah tidak puas dengan pertumbuhan skala dari pengiriman induk, dan mulai masuk ke pasar akuisisi dan penggabungan.

Selain itu, perusahaan properti juga memperluas batas bisnis secara multidimensi. Di satu sisi, membuka bisnis non-residensial, aktif memasuki bidang gedung perkantoran, taman industri, rumah sakit, sekolah dan bidang non-residensial lainnya; di sisi lain, mulai memperluas bisnis nilai tambah terkait bisnis utama, termasuk agen properti, renovasi, e-commerce dan lain-lain.

Setelah 2021, industri properti memasuki siklus penyesuaian, dan lingkungan eksternal industri properti mengalami perubahan mendalam. Tekanan dana dari pengembang meningkat, transaksi terkait berkurang, piutang sulit dikumpulkan; pengiriman proyek baru menurun, pertumbuhan induk berkurang. Sementara itu, proyek akuisisi berkualitas rendah yang masuk ke masa operasional mulai menunjukkan kerugian.

Pada saat yang sama, kesulitan operasional pelanggan non-residensial menyebabkan tunggakan meningkat, bisnis layanan perkantoran dan kota berbalik dari mesin pertumbuhan menjadi beban laba; karena pasar properti secara bertahap stabil, bisnis nilai tambah terkait menurun secara signifikan. Perusahaan properti yang sebelumnya dianggap stabil mulai mengalami berbagai tingkat kesulitan operasional.

Sejak 2023, sebagian besar perusahaan properti mulai mengakui kerugian besar dari piutang tak tertagih. Pada 2024, banyak perusahaan properti mengalami penurunan pendapatan, penurunan laba, bahkan kerugian, dan industri memasuki fase penyesuaian dari ekspansi.

Pada 2025, perusahaan properti secara aktif beralih ke penyusutan strategi, dengan tujuan utama memperbaiki profitabilitas dan arus kas. Pertama, keluar dari proyek yang terus merugi; kedua, melepas bisnis dengan pengembalian rendah; ketiga, menyusutkan bisnis nilai tambah.

Dalam jangka panjang, pengelolaan properti sedang bertransformasi dari pelengkap industri properti menjadi industri layanan profesional independen, skala tetap penting, tetapi kualitas proyek dan kemampuan operasional menjadi lebih utama.