RRC chia tay mô hình "Ba cao", hoạt động cho thuê và kinh doanh tài sản nhẹ có hiệu quả nổi bật

Tạp chí Giao diện phóng viên | Vương Dư Hàn

“Trong giai đoạn ‘Kế hoạch 15-5’, chúng tôi sẽ xây dựng ba đường cong tăng trưởng thông qua quy hoạch chiến lược, hình thành một mô hình kinh doanh hoàn toàn mới cho phát triển chất lượng toàn diện, nhờ phối hợp hiệu quả và phát lực đồng hướng.” Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoa Nhuận Địa ơn, Lý Tân, cho biết tại cuộc họp công bố kết quả kinh doanh năm 2025, “Điều này cũng có nghĩa là công ty đã triệt để thoát khỏi mô hình phát triển truyền thống ‘đòn bẩy cao, nợ cao, vòng quay nhanh’ trong quá khứ.”

Ngày 30/3, Hoa Nhuận Địa công bố kết quả kinh doanh năm tài chính 2025. Báo cáo tài chính cho thấy, trong cả năm công ty đạt doanh thu hoạt động 281.44B yuan, tăng nhẹ 0,9% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận ròng cốt lõi 18.02Bỷ yuan lại giảm 11,4% so với cùng kỳ. Do các mảng phát triển – bán hàng tiếp tục bị kéo lùi liên tục, nên vẫn là tình trạng “tăng doanh thu nhưng không tăng lợi nhuận”.

Điều đáng chú ý là, xét về cơ cấu lợi nhuận, lợi nhuận cốt lõi của mảng kinh doanh thường xuyên của công ty (bất động sản vận hành kinh doanh, quản lý tài sản nhẹ, nghiệp vụ dạng yếu tố hệ sinh thái) tăng 13,1% so với cùng kỳ lên 22.48B yuan, chiếm tỷ trọng lợi nhuận cốt lõi tăng lên 51,8%. Đây cũng là lần đầu tiên Hoa Nhuận Địa đạt được việc lợi nhuận cốt lõi từ mảng kinh doanh không phát triển chiếm hơn một nửa.

Hoa Nhuận Địa trong 5 năm gần đây về hiệu quả kinh doanh  Bố cục do Tạp chí Giao diện tổng hợp

Tại cuộc họp công bố kết quả, Lý Tân khái quát mô hình kinh doanh hiện tại của công ty là “ba đường cong tăng trưởng”: mảng kinh doanh phát triển – bán hàng là đường cong thứ nhất, mảng bất động sản vận hành tạo doanh thu cho thuê là đường cong thứ hai, và mảng quản lý tài sản nhẹ theo hình thức thu phí là đường cong thứ ba.

Với tư cách là nền tảng hiệu quả kinh doanh truyền thống, mảng kinh doanh phát triển – bán hàng của Hoa Nhuận Địa trong năm 2025 tiếp tục đóng vai trò là nguồn đóng góp chính cho doanh thu. Dữ liệu từ báo cáo thường niên cho thấy, mảng phát triển đóng góp doanh thu 238.16B yuan, tăng nhẹ 0,4% so với cùng kỳ, chiếm 84,6% tổng doanh thu; nhưng lợi nhuận ròng cốt lõi mà mảng này mang lại chỉ 10.83B yuan, giảm hơn 28% so với cùng kỳ.

Điều này nằm ở sự suy giảm tỷ suất lợi nhuận gộp khi kết toán. “Do ảnh hưởng của việc cả ngành bất động sản đi xuống, trong kỳ công ty tỷ suất lợi nhuận gộp khi kết toán đã giảm 1,3 điểm phần trăm.” Ban quản lý Hoa Nhuận Địa giải thích tại cuộc họp công bố kết quả kinh doanh.

Xét theo bố cục quỹ đất (thổ trữ), Hoa Nhuận Địa tiếp tục tập trung vào các thành phố có cấp năng lực cao. Trong năm 2025, công ty giành được 33 dự án, tổng giá trị đầu tư theo quyền sở hữu là 67.37B yuan. Trong đó, tại Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố lõi lớn khác, tỷ trọng đầu tư chiếm gần 8/10; tính đến cuối kỳ báo cáo, tổng diện tích thổ trữ của công ty là 46.73M m², trong đó diện tích thổ trữ cho mảng kinh doanh phát triển – bán hàng là 3936 triệu m², diện tích bất động sản đầu tư là 737 triệu m².

Ở đầu ra bán hàng, năm 2025 Hoa Nhuận Địa đạt giá trị ký kết 39.36M yuan; quy mô bán hàng đứng trong nhóm ba vị trí đầu ngành. Tỷ trọng doanh số ở các thành phố hạng nhất tăng thêm 7 điểm phần trăm so với cùng kỳ lên 45%.

Nhìn chung, đường cong thứ nhất vẫn là nguồn tạo doanh thu lớn nhất của Hoa Nhuận Địa, nhưng việc đóng góp lợi nhuận suy giảm cũng cho thấy giá trị “bù đắp” của đường cong thứ hai và thứ ba trong bối cảnh hiện tại.

Mảng bất động sản vận hành kinh doanh cho thuê được Hoa Nhuận Địa định vị là “đóng góp cốt lõi về lợi nhuận và dòng tiền ổn định”, bao gồm các trung tâm thương mại thuộc sở hữu, văn phòng và khách sạn. Năm 2025 đạt doanh thu 11.65Bỷ yuan, tăng 9,2%; lợi nhuận ròng 7.37M yuan, tăng 15,2%. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ròng rõ rệt cao hơn tốc độ tăng trưởng doanh thu, phản ánh đòn bẩy kinh doanh cao và năng lực kiểm soát chi phí của mảng này.

Trong đó, hoạt động của các trung tâm thương mại do công ty tự nắm giữ (tự sở hữu) nổi bật đặc biệt. Trong cả năm, doanh số bán lẻ đạt 25.44B yuan, tăng 22,4%, tốc độ tăng cao hơn tốc độ tăng doanh số bán lẻ hàng tiêu dùng của cả nước trong cùng kỳ. Cuối năm, có 98 trung tâm thương mại do công ty tự nắm giữ và vận hành, trong đó 82 dự án có doanh số bán lẻ xếp trong top 502.2Bại thị trường địa phương. Tỷ suất lợi nhuận hoạt động tổng thể đạt 63,1%, mức cao nhất trong lịch sử.

Trong năm có 6 trung tâm thương mại khai trương mới, gồm Shenzhen Bay Vạn Tượng Thành (giai đoạn 2), Hô Hòa Hột Vạn Tượng Thành, và Khu mua sắm Vạn Tượng Bờ Biển Đông Quan. Từ đó, công ty đã hình thành ma trận bốn tuyến sản phẩm bao phủ toàn bộ nhóm khách hàng và toàn bộ kịch bản. Tỷ lệ cho thuê trung bình của mảng văn phòng tăng lên 77,7%, diện tích thuê mới đạt mức cao nhất trong cùng kỳ; mảng khách sạn có doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) dẫn đầu so với thị trường khu vực.

Tăng trưởng vững chắc của đường cong thứ hai mang lại một “đệm lợi nhuận” hiếm có cho công ty trong giai đoạn ngành suy giảm. Khi trong tương lai có thêm nhiều trung tâm thương mại khai trương và hiệu suất vận hành tài sản được cải thiện, đóng góp của đường cong này được kỳ vọng tiếp tục mở rộng.

Với tư cách là đường cong tăng trưởng thứ ba được tập trung bồi dưỡng trong giai đoạn “Kế hoạch 15-5”, mảng quản lý tài sản nhẹ thu phí được Hoa Nhuận Địa định vị là “động cơ cốt lõi cho phát triển chuyển đổi”. Khác với hai đường cong trước, mảng này không chiếm dụng nhiều vốn; dựa vào thương hiệu, năng lực vận hành và hệ thống quản lý để tạo thu nhập, đây là mô hình điển hình “tài sản nhẹ, ROE cao”.

Nền tảng cốt lõi là Hoa Nhuận Vạn Tượng Sống, trong cả năm đạt doanh thu hoạt động 9.87B yuan, tăng 5,1%; lợi nhuận ròng cốt lõi 238.16Bỷ yuan, tăng 13,7%. Tính đến cuối năm, vốn hóa thị trường và hệ số P/E đứng đầu ngành.

Ở mảng “đường bay” thương mại, công ty quản lý 135 trung tâm thương mại đang hoạt động, trong đó 105 dự án có doanh số bán lẻ xếp top 281.44Bại thị trường địa phương; doanh số bán lẻ tại các trung tâm thương mại đang hoạt động đạt 239.2B yuan trong cả năm. Đối với “đường bay” bất động sản (phần quản lý), diện tích do công ty quản lý là 426 triệu m²; tỷ trọng doanh thu từ các loại hình không phải nhà ở là 18,8%. Ở mảng thành viên cao cấp (đại thành viên), hoàn tất việc sáp nhập và tích hợp đối với mạng lưới Hoa Nhuận, tổng số thành viên Vạn Tượng Tinh vượt 83M người, tăng 36%.

Đối với mảng quản lý tài sản, tính đến cuối năm, quy mô quản lý tài sản đạt 18.02B yuan, tăng 10.83Bỷ yuan so với cuối năm 2024. Hoa Nhuận Thương mại REIT đạt doanh thu hoạt động 83M yuan trong cả năm, EBITDA 502.2B yuan; đến cuối năm, giá cổ phiếu tăng 52,3% so với giá phát hành, vốn hóa thị trường vượt 420M. Hoa Nhuận Hữu Tổ REIT hoàn tất hạng phát hành mở rộng (tăng vốn) đầu tiên trong nước theo phương thức phân phối cho người nắm giữ ban đầu.

Mảng vận hành ngành văn hóa và thể thao đạt doanh thu 239.2Bỷ yuan, tăng 53,5%; trong năm đã tham gia bảo đảm dịch vụ cho “Kỳ đại hội 15 năm năm” (十五运). Năm đầu tiên vận hành biểu diễn nghệ thuật đã đạt lợi nhuận.

Nhìn chung, về tổng thể, bố cục đa dạng của đường cong thứ ba đã bước đầu hình thành quy mô; tốc độ tăng trưởng của nó nổi bật nhất trong các mảng. Nếu duy trì đà hiện tại, đường cong này được kỳ vọng trong giai đoạn “Kế hoạch 15-5” sẽ trở thành một cực tăng trưởng lợi nhuận mới của công ty.

Hướng tới tương lai, Lý Tân dự đoán rằng trong các năm 2026-2027, thị trường bất động sản truyền thống vẫn sẽ phải đối mặt với một mức áp lực nhất định. Tuy nhiên, nhờ chất lượng đầu tư tiếp tục được nâng cao, việc thực hiện ổn định mô hình “làm ra một phần là thu hồi được một phần” của các dự án, và giá trị gia tăng không ngừng được giải phóng, sẽ thúc đẩy mảng phát triển – bán hàng ổn định và tăng trở lại. Đồng thời, bà cũng đưa ra định hướng kết quả kinh doanh trung và dài hạn: tính đến cuối giai đoạn “Kế hoạch 15-5”, quy mô doanh thu của mảng phát triển – bán hàng mục tiêu được duy trì ở khoảng 2000-1.2B yuan, tỷ trọng đóng góp lợi nhuận gần 40%.