Proptech thúc đẩy sự bùng nổ của các nhà đầu tư trẻ tuổi toàn cầu định hình lại bất động sản UAE

( MENAFN- Khaleej Times) Thị trường bất động sản của UAE từ lâu đã thu hút sự chú ý quốc tế, nhưng bản chất của nhu cầu đó đang thay đổi. Thứ từng được định hình chủ yếu bởi các nhà môi giới, việc đến khảo sát trực tiếp và các mạng lưới nhà đầu tư truyền thống nay ngày càng chịu ảnh hưởng của các nền tảng số, thông tin thị trường theo thời gian thực và công nghệ giúp loại bỏ ma sát ở mọi giai đoạn của hành trình mua nhà.

Người mua ngày nay di chuyển nhanh hơn, tự nghiên cứu nhiều hơn và bước vào thị trường với mức độ tự tin mà vài năm trước hẳn còn khó đạt được hơn rất nhiều. Từ các công cụ khám phá dẫn dắt bởi AI và các buổi xem ảo sống động đến các giao dịch hỗ trợ bởi blockchain và các hệ thống tuân thủ số, proptech không còn chỉ là tinh gọn quy trình mua bất động sản. Nó đang mở rộng chính khả năng tiếp cận thị trường.

Dành cho bạn ‘Một cơ hội bị bỏ lỡ’: Sinh viên UAE phản ứng với nỗi sợ, sự nhẹ nhõm khi kỳ thi của Anh bị hủy

Sự thay đổi đó đang thu hút một nhóm nhà đầu tư quốc tế hơn, am hiểu số hơn và thường là lớp nhà đầu tư trẻ hơn - những người tiếp cận bất động sản với cùng kỳ vọng mà họ mang tới quản lý tài sản, ngân hàng tư nhân và các trải nghiệm tiêu dùng cao cấp: tốc độ, tính minh bạch và khả năng truy cập liền mạch vào thông tin. Ở UAE, nơi đổi mới về quản lý và quản trị số đã liên tục hạ thấp rào cản gia nhập, sự chuyển biến này ngày càng trở nên rõ ràng.

Khi dòng vốn xuyên biên giới tiếp tục chảy vào các thị trường ổn định, tăng trưởng cao, proptech đang ngày càng trở thành một phần quan trọng trong việc câu chuyện bất động sản của UAE đang định hình như thế nào.

** Làn Sóng Mới của Người Mua Toàn Cầu**

Theo Kubeir Khera, CEO và người sáng lập Propkee, Dubai đã kết thúc năm 2025 với 682,5 tỷ Dh trong doanh số bất động sản, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước, và bước vào năm 2026 với 111 tỷ Dh chỉ tính riêng trong tháng 1, tăng 8% so với cùng giai đoạn năm ngoái. Hơn 215.000 giao dịch bán hàng đã được ghi nhận, với sự tham gia của người mua từ hơn 150 quốc gia.

“Đây không phải là những đợt tăng mang tính chu kỳ. Đây là nhu cầu mang tính cấu trúc, và proptech là một yếu tố hỗ trợ quan trọng,” Khera nói. Theo ông, điều mà công nghệ đã thay đổi một cách căn bản chính là địa lý của sự tham gia. Những người mua trước đây cần dựa vào mạng lưới môi giới địa phương hoặc bay tới để tạo niềm tin thì nay có thể khám phá, xác minh và giao dịch bất động sản ở Dubai từ nước ngoài.

“Một chuyên gia làm lương ở Mumbai hoặc một nhà đầu tư lần đầu ở Manchester giờ đây có thể khám phá, xác minh và giao dịch một bất động sản ở Dubai mà không cần bay tới,” Khera nói.“Người mua bước vào thị trường này hôm nay trẻ hơn, am hiểu số hơn và có khả năng cao hơn nhiều trong việc thực hiện khoản đầu tư xuyên biên giới đầu tiên - tự nghiên cứu và ra quyết định dựa trên dữ liệu, chứ không chỉ dựa vào mối quan hệ với môi giới.”

Sự phát triển đó đang trở nên rõ ràng không chỉ tại thời điểm mua bán, mà xuyên suốt cả hành trình sở hữu rộng hơn.

Rajneel Kumar, Đồng sáng lập và COO của Rentify, cho biết một trong những thay đổi lớn nhất là quá trình số hóa lớp cho thuê - một mảng thường bị bỏ qua trong các cuộc trò chuyện về sức hấp dẫn đầu tư, nhưng ngày càng trở nên liên quan đối với người mua ở nước ngoài muốn quản lý từ xa các tài sản tạo ra thu nhập.

“Proptech đã loại bỏ rất nhiều ma sát, chủ yếu bằng cách biến các bước ban đầu thành số và có thể lặp lại,” Kumar nói.“Các nhà đầu tư và người mua quốc tế giờ đây có thể cảm thấy thoải mái với một thỏa thuận ngay cả trước khi họ đặt chân tới UAE.”

Ông cho biết thêm rằng khi tiền thuê, biên lai, gia hạn và phê duyệt được tập trung vào một luồng công việc duy nhất, các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn về khả năng chi trả, hành vi thanh toán và hiệu quả hợp đồng thuê mà không cần dựa vào giấy tờ thủ công.

“Điều đó giúp việc thẩm định tài sản đối với người mua ở nước ngoài và quản lý chúng từ xa trở nên dễ dàng hơn,” ông nói.“Chúng tôi đang thấy nhiều nhà đầu tư am hiểu số muốn có sự minh bạch, tốc độ và một mô hình vận hành gọn sạch, không chỉ là một căn hộ tốt.”

Điểm này quan trọng vì với nhiều nhà đầu tư quốc tế, sức hấp dẫn của một thị trường không còn được xác định chỉ bằng mức tăng giá hay vị trí. Sự thuận tiện trong vận hành đang dần trở thành một phần của giá trị mà thị trường mang lại. Khả năng xác minh chứng từ từ xa, hoàn tất onboarding theo dạng số, theo dõi hiệu quả hợp đồng thuê và giảm bất định hành chính có thể định hình đáng kể nơi dòng vốn sẽ chảy tới - đặc biệt là đối với những người mua xuyên biên giới lần đầu.

Najib Khanafer, CEO của Rewa, cho biết proptech đang giúp giảm ma sát bằng cách số hóa các lớp cốt lõi của “stack” giao dịch: nhận dạng, tài liệu và quyền truy cập dữ liệu.

“Remote KYC và AML, chữ ký điện tử và hợp đồng số, cũng như việc xác minh quyền sở hữu theo thời gian thực và dữ liệu giao dịch thông qua các nền tảng được tích hợp với Cơ quan Đất đai Dubai và Ejari, đã rút ngắn thời gian giao dịch, giảm các bên trung gian và cải thiện tính minh bạch cũng như khả năng kiểm toán,” Khanafer nói.

Kết quả, theo ông ghi nhận, không chỉ là khối lượng giao dịch cao hơn, mà còn là một cơ sở nhà đầu tư rộng hơn và phân bổ trên toàn cầu hơn.

“Vượt ra ngoài nhóm nhà đầu tư siêu giàu truyền thống, proptech đang tạo điều kiện để các chuyên gia ở nước ngoài, các doanh nhân và các văn phòng gia đình xuyên biên giới tham gia - những người kỳ vọng khả năng giao dịch nhanh, dựa trên dữ liệu và có thể thực hiện từ xa,” ông nói.

Việc mở rộng khả năng tiếp cận này là một trong những thay đổi mang tính hệ quả lớn hơn đang diễn ra trên thị trường UAE. Trong nhiều năm, đầu tư bất động sản quốc tế tại khu vực này thường gắn với các nhà đầu tư siêu giàu, vốn mang tính tổ chức hoặc các nhà đầu tư dày dạn đã quen thuộc với thị trường. Ngày nay, rào cản gia nhập thấp hơn - không nhất thiết ở giá cả, mà là ở quy trình.

Các hệ thống đăng ký “ưu tiên số”, xác minh từ xa, dữ liệu thị trường minh bạch và các công cụ khám phá ngày càng thân thiện với người dùng đang khiến UAE dễ hiểu hơn và dễ gia nhập hơn đối với một nhóm người mua rộng hơn. Chính sách của chính phủ cũng đóng vai trò nhất định. Các biện pháp như sở hữu nước ngoài 100%, Golden Visa, thuế thu nhập bằng 0, và việc tiếp tục đầu tư vào quản trị số đã giúp tạo ra một môi trường thị trường vừa mở vừa có thể điều hướng đối với dòng vốn quốc tế.

Đồng thời, chính hành vi của người mua cũng đang thay đổi. Theo Propkee, người dùng trên nền tảng của hãng tương tác với nội dung video sống động hơn 20 phút trước khi gửi yêu cầu, và số lượng người mua ngày càng tăng đang đưa ra quyết định mà không hề thực hiện một lần đến khảo sát trực tiếp.

** Việc Tìm Kiếm Đã Khác Đi**

Khi người mua bất động sản ở UAE trở nên dựa trên dữ liệu nhiều hơn và thông thạo số hơn, các nền tảng được hỗ trợ bởi AI đang thay đổi cách những ngôi nhà được phát hiện, so sánh và lựa chọn. Khera cho biết sự chuyển dịch này mang tính cấu trúc chứ không chỉ là bề ngoài.“Mô hình truyền thống dựa trên mối quan hệ - hãy tin môi giới của bạn, ghé thăm một căn mẫu, rồi đưa ra quyết định theo cảm tính,” Khera nói.“Người mua ngày nay hành xử như một người tiêu dùng thương mại điện tử. Họ tự nghiên cứu, xem nội dung video để tạo niềm tin và kỳ vọng cùng mức minh bạch dữ liệu mà họ nhận được từ Amazon hoặc Netflix.”

So sánh đó nói lên rất nhiều. Đối với ngày càng nhiều người mua ở UAE - đặc biệt là các nhà đầu tư trẻ hơn và am hiểu số - việc khám phá bất động sản đang bắt đầu giống ít hơn một hành trình bán hàng thông thường và giống hơn với một trải nghiệm số do khuyến nghị dẫn dắt. Việc tìm kiếm đang trở nên thông minh hơn, được cá nhân hóa nhiều hơn và ngày càng được định hình bởi các tín hiệu hành vi thay vì chỉ dựa vào các bộ lọc danh sách tĩnh.

Tại Propkee, Khera cho biết AI đã được sử dụng không chỉ để hiểu ý định mà còn để dự đoán nó.“Hệ thống Real Estate Intelligent Insights của chúng tôi sử dụng các tín hiệu hành vi, mô hình xem video, lượt truy cập quay lại và mức độ tương tác với nội dung để dự đoán xác suất mua trước rất lâu khi người mua gửi yêu cầu,” ông nói.

Khả năng dự đoán như vậy có ý nghĩa vượt ra ngoài hiệu quả marketing. Nó thay đổi cách các nền tảng hiển thị cơ hội, cách các đại lý ưu tiên khách tiềm năng và cách các nhà phát triển đọc nhu cầu theo thời gian thực. Quan trọng hơn, nó phản ánh một chuyển dịch rộng hơn của thị trường: người mua không còn thỏa mãn với việc chỉ lướt qua danh mục. Họ muốn các nền tảng giúp họ hiểu rõ về những gì đang có. Khera tin rằng sự chuyển dịch đó đang định nghĩa lại chính việc khám phá.“Kỷ nguyên của các danh sách tĩnh kèm bộ lọc tìm kiếm đang kết thúc,” ông nói.“Chúng tôi đang tiến tới việc khám phá dựa trên khuyến nghị, nơi nền tảng học sở thích của bạn và hiển thị những bất động sản mà bạn không biết rằng mình đang tìm.”

Nhu cầu ngày càng tăng đối với các quyết định có bằng chứng cũng thể hiện trong cách người mua sử dụng dữ liệu. Khera đã dẫn đến công cụ TruEstimate của Bayut, công cụ này đã tạo ra hơn 500.000 báo cáo định giá trong năm 2025, như một dấu hiệu cho thấy người mua đang tìm kiếm sự xác thực trước khi họ cam kết.

“Quyết định trị giá 1 triệu dirham dựa trên một tờ brochure và lời đảm bảo của môi giới đang biến mất,” ông nói.“Các nền tảng cung cấp dữ liệu có thể kiểm chứng, các góc nhìn mang tính so sánh và bằng chứng trực quan sống động đang chiến thắng.”

Nhu cầu về sự rõ ràng này không chỉ giới hạn ở định giá. Nó đang mở rộng sang cách người mua đánh giá các cộng đồng, tòa nhà và tiềm năng đầu tư dài hạn. Kumar nói rằng thay đổi đáng chú ý nhất trong tâm lý người mua là việc con người không còn chỉ lướt nữa, họ đang lọc.

“Người ta vẫn quan tâm đến lối sống và cộng đồng, nhưng họ muốn có bằng chứng, và họ muốn có nhanh,” Kumar nói.

“Họ đang so sánh các tòa nhà, chủ nhà và tổng chi phí vận hành theo cùng một tư duy mà họ dùng cho các sản phẩm tài chính.”

Theo Kumar, AI và các công cụ tìm kiếm thông minh đang đóng vai trò ngày càng lớn trong quá trình chuyển đổi đó bằng cách giảm bất định và giúp người mua thu hẹp đến thứ thực sự liên quan với họ.

“Các công cụ tốt hơn giúp người mua thu hẹp lại thành một nhóm nhỏ các lựa chọn có mức ý định cao dựa trên điều thực sự quan trọng với họ, chứ không chỉ là số phòng ngủ và giá,” ông nói.

Ông cho biết phân tích dự đoán cũng đang thúc đẩy các quyết định đi lên bằng cách cho người dùng có cái nhìn rõ ràng hơn về mức thuê dự kiến, rủi ro trống phòng và độ ổn định nhu cầu trong một cộng đồng - các thông tin vốn trước đây sẽ khó để một người mua trung bình tiếp cận hoặc diễn giải.

Điều đó quan trọng trong một thị trường như UAE, nơi sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn mạnh, và một phần đáng kể người mua đang nghĩ vượt ra ngoài mục đích sử dụng cuối cùng. Khi các quyết định bất động sản ngày càng bị soi xét kỹ hơn về mặt tài chính, các nền tảng có thể cung cấp khả năng minh bạch về vận hành và hiệu suất có khả năng sẽ có trọng lượng lớn hơn trong hành trình của người mua.

Rentify, Kumar lưu ý, nằm gần với một trong những tín hiệu mạnh nhất trên thị trường: điều gì xảy ra sau khi bất động sản được đưa vào sử dụng. “Dù tiền thuê có được thanh toán đúng hạn hay không và việc gia hạn diễn ra suôn sẻ đến mức nào sẽ cho bạn biết rất nhiều về hiệu quả thực sự,” ông nói.“Khi ngày càng nhiều điều đó trở nên số hóa, người mua và nhà đầu tư sẽ kỳ vọng các nền tảng hiển thị hiệu suất thực, chứ không chỉ là ảnh và mô tả.”

** Phí bảo hiểm Xanh**

Tính bền vững đang trở thành một phần nghiêm túc hơn trong cách bất động sản được đánh giá, khi các nhà đầu tư nhìn ra ngoài các tuyên bố ESG chung chung để có dữ liệu theo thời gian thực về cách các tài sản vận hành. Ở UAE, điều này khiến PropTech ngày càng quan trọng khi thị trường cạnh tranh không chỉ dựa trên lợi suất và thiết kế, mà còn dựa trên tính minh bạch, khả năng chống chịu và giá trị dài hạn.

Khera cho biết ESG đã vững vàng bước vào trung tâm của quá trình ra quyết định đầu tư.“ESG đã vượt qua ngưỡng từ ngôn ngữ marketing sang tiêu chí đầu tư. Khi vốn mang tính tổ chức đánh giá tài sản ngày nay, các chỉ số về tính bền vững là một phần của thẩm định, không phải thứ “tốt thì có,”” ông nói.

Một phần ngày càng lớn các dự án phát triển mới ở Dubai hiện nay tích hợp hệ thống tòa nhà thông minh, quản lý năng lượng tự động và các công cụ bảo trì dự đoán - tất cả đều tạo ra dữ liệu vận hành theo thời gian thực. Theo Khera, các nền tảng proptech ngày càng có khả năng chuẩn hóa và đối chiếu dữ liệu đó với các tiêu chuẩn báo cáo quốc tế, giúp các tòa nhà minh bạch và có thể so sánh hơn.

“IoT đang khiến các tòa nhà trở nên “đọc được” theo những cách mà trước đây chưa từng có,” ông nói.

Sự hiển thị này đặc biệt liên quan trong bối cảnh đầu tư toàn cầu, nơi vốn ngày càng gắn với các yêu cầu về khí hậu và các ngưỡng về tính bền vững. Với các nhà đầu tư so sánh cơ hội giữa các thị trường, khả năng truy cập dữ liệu ESG có thể xác minh và theo thời gian thực có thể là yếu tố quyết định.

“Đối với một nhà đầu tư so sánh tài sản giữa London, Singapore và Dubai, khả năng truy cập dữ liệu tính bền vững theo thời gian thực, được đối chiếu với các tài sản tương đồng, là một lập luận phân bổ vốn mạnh mẽ,” Khera nói.

Ông cho biết UAE đang được hưởng lợi từ một làn sóng thúc đẩy lớn hơn về quản lý và chính sách, bao gồm Kế hoạch Tổng thể Đô thị Dubai 2040 và các mục tiêu quốc gia về phát thải ròng bằng 0, giúp lồng ghép tính bền vững vào đường ống phát triển.

Kumar nói rằng các nhà đầu tư ngày càng nhìn ra ngoài các bằng cấp đã công bố để hướng tới hiệu suất thực.“ESG đang ngày càng ít liên quan đến một slide trong bộ tài liệu và nhiều hơn đến bằng chứng,” Kumar nói.“Nhà đầu tư muốn biết một tòa nhà vận hành ra sao, chứ không phải nó tuyên bố điều gì.”

Điều đó bao gồm mọi thứ từ mức sử dụng năng lượng và nước đến hành vi của người thuê và hiệu quả quản lý. Ở cấp độ vận hành, proptech đang biến những điểm dữ liệu vốn bị phân mảnh thành các chỉ số có thể đo lường về chất lượng tài sản.

“Độ tin cậy của thanh toán, tỷ lệ tranh chấp, hành vi gia hạn và mức độ phản hồi dịch vụ là các tín hiệu về chất lượng quản lý,” Kumar nói.“Các tài sản có thể thể hiện hiệu suất vận hành mạnh và dòng tiền có thể dự đoán sẽ nổi bật hơn, đặc biệt khi các nhà đầu tư toàn cầu đang so sánh UAE với các thị trường khác.”

Mối liên kết giữa tính bền vững, vận hành và hiệu suất tài chính đang ngày càng khó có thể bỏ qua.

Martin Reynolds, CEO của Modern Energy và Đối tác Sáng lập tại Mataana, cho biết proptech đang đóng vai trò trung tâm trong việc thu hẹp khoảng cách đó.“Proptech là yếu tố hỗ trợ then chốt của sự chuyển dịch này, biến cách các tài sản bất động sản được quản lý, đo lường và tiếp thị,” Reynolds nói.

Bằng cách tích hợp các cảm biến IoT, phân tích do AI điều khiển và các hệ thống dựa trên đám mây, các chủ sở hữu bất động sản giờ đây có thể theo dõi mức tiêu thụ năng lượng, lượng phát thải carbon, chất lượng không khí trong nhà và hiệu suất hệ thống theo thời gian thực, tạo ra thứ mà Reynolds mô tả là dữ liệu ESG“đạt tiêu chuẩn đầu tư”.

“Luồng dữ liệu liên tục đó cho phép báo cáo ESG theo thời gian thực, cung cấp cho nhà đầu tư các chỉ số minh bạch và có thể kiểm toán, chứng minh năng lực bền vững của một tài sản,” ông nói.

Ngoài việc báo cáo, dữ liệu đó cũng đang nuôi dưỡng “thông tin tình báo vận hành”. Các hệ thống do AI điều khiển có thể xác định những điểm kém hiệu quả, tối ưu hóa việc sử dụng năng lượng và dự đoán nhu cầu bảo trì trước khi xảy ra sự cố - vừa giảm chi phí vừa cải thiện hiệu suất.“Điều này không chỉ giảm lượng phát thải carbon mà còn cải thiện trực tiếp thu nhập ròng từ hoạt động của tài sản bằng cách hạ thấp chi phí vận hành,” Reynolds nói.

Trong khi đó, khả năng đối chiếu (benchmarking) đang ngày càng trở nên tinh vi hơn. Các nhà quản lý tài sản giờ đây có thể so sánh hiệu suất của tòa nhà với các tiêu chuẩn toàn cầu như LEED, BREEAM và GRESB, cũng như các danh mục của đối thủ, theo thời gian thực - tạo ra các lối đi rõ ràng hơn cho các cải tiến vốn mang tính mục tiêu.

Tại UAE, sự hội tụ này giữa công nghệ, chính sách và nhu cầu thị trường bắt đầu định vị ESG như một yếu tố khác biệt thực sự thay vì chỉ là yêu cầu tuân thủ. Theo đà thúc đẩy của COP28 và chiến lược Net Zero by 2050 của UAE, các nhà phát triển và nhà quản lý tài sản đang tăng tốc việc áp dụng các công nghệ xanh và các hệ thống quản lý dựa trên dữ liệu.

Sự thay đổi đó cũng được phản ánh trong cách vốn toàn cầu được phân bổ. Các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các tài sản có thể chứng minh được tính bền vững và hiệu suất vận hành, đồng thời chiết khấu những tài sản không làm được điều đó.

“Vốn toàn cầu đang tìm kiếm tích cực các tài sản ‘phí bảo hiểm xanh’ trong khi chiết khấu các tài sản ‘nâu’,” Reynolds nói.

MENAFN05042026000049011007ID1110943635