Chính sách Quỹ tiết kiệm nhà ở “tươi mới”: Từ “ví nhỏ” đến “ví lớn”, hỗ trợ nhà ở được nâng cấp toàn diện

Đài Phát thanh Trung ương tại Bắc Kinh ngày 6 tháng 4 (phóng viên Môn Đình Đình) Từ đầu năm 2026 đến nay, trên toàn quốc các chính sách quỹ nhà ở công tích lũy (công tích kim) đã được điều chỉnh dồn dập, thể hiện rõ đặc điểm “tăng hạn mức, mở rộng tình huống áp dụng, cơ chế linh hoạt”. Theo thống kê chưa đầy đủ của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung (China Index Research Institute), tính từ đầu năm đến nay, riêng việc các địa phương tối ưu chính sách vay quỹ công tích lũy đã vượt quá 50 điều. Các thành phố như Thượng Hải, Hàng Châu, Quảng Châu, Tô Châu lần lượt gia tăng nỗ lực, khiến quỹ công tích lũy đang chuyển từ “quỹ nhỏ mua nhà” truyền thống thành “quỹ lớn” bao phủ toàn bộ vòng đời nhà ở.

Hạn mức vay tăng mạnh, nhu cầu để cải thiện đón “liều thuốc bổ”

Thay đổi trực quan nhất trong đợt điều chỉnh quỹ công tích lũy lần này là hạn mức vay nhìn chung được nâng lên phổ biến. Thượng Hải vào tháng 2 năm 2026 đã nâng hạn mức vay tối đa lên 2,4 triệu nhân dân tệ; sau khi cộng phần điều chỉnh tăng (lãi suất/biên độ tăng), có thể đạt tới 3,24 triệu nhân dân tệ. Còn Hàng Châu, trong chính sách mới ngày 30 tháng 3, đã nâng hạn mức vay tối đa từ 1,3 triệu nhân dân tệ lên 1,8 triệu nhân dân tệ; hệ số tính hạn mức vay mà người lao động cá nhân có thể vay điều chỉnh từ 15 lần lên 20 lần.

Đáng chú ý hơn, nhiều địa phương đã thiết lập cơ chế linh hoạt cho việc điều chỉnh tăng chồng lớp. Hàng Châu áp dụng mức điều chỉnh tăng theo tỷ lệ khác nhau cho các nhóm như người dân mới nhập cư, người trẻ, gia đình nhiều con, nhân tài… và cả những người mua nhà thuộc hạng mục công trình xanh, người mua theo hình thức “cũ đổi mới”; mức cộng tối đa có thể đạt 70%.

Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung, Phó Tổng giám đốc điều hành khu vực Đông Trung Quốc, ông Cao Viên sinh, cho biết: Chính sách quỹ công tích lũy mới của Hàng Châu lần này là “bộ đòn tổng hợp ổn định thị trường nhà ở, thúc đẩy tiêu dùng, tối ưu dân số”; thông qua nâng hạn mức, tối ưu quy tắc và mở rộng mục đích sử dụng, đã xây dựng khung hỗ trợ toàn diện bao phủ cả nhu cầu ở thực và nhu cầu cải thiện.

Trong khi đó, một số thành phố còn phá vỡ giới hạn truyền thống “quỹ công tích lũy chỉ được vay 2 lần”. Hàng Châu quy định rằng, nếu căn nhà được mua bằng khoản vay quỹ công tích lũy trước đó đã được bán, thì có thể tương ứng trừ/giảm số lần vay. Ông Lý Vũ Gia, Trưởng bộ phận nghiên cứu chính sách nhà ở của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở – Quy hoạch thuộc tỉnh Quảng Đông, khi trả lời phỏng vấn phóng viên của Đài Phát thanh Trung ương, cho biết: “Quy định này vượt qua giới hạn quỹ công tích lũy chỉ được vay 2 lần; mục đích là nhằm đáp ứng nhu cầu đổi nhà của cư dân bán nhà cũ mua nhà mới.” Các chính sách như vậy đã kích hoạt chính xác chuỗi nhu cầu cải thiện, giảm ngưỡng và chi phí đổi nhà.

Mở rộng toàn diện các tình huống sử dụng, phí quản lý tài sản, chỗ đậu xe… được đưa vào phạm vi

Dưới sự hỗ trợ chính sách, ranh giới chức năng của quỹ công tích lũy đang được định nghĩa lại. Trước đây, quỹ công tích lũy chủ yếu dùng để mua nhà và trả nợ; còn nay, phí quản lý tài sản, thuế nhà ở (契税), lắp đặt thang máy cải tạo/thiết bị lắp thêm, cải tạo để thích ứng tuổi già, thậm chí cả việc mua chỗ đậu xe cũng được đưa vào phạm vi được rút.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Yiju (Thượng Hải), tính đến tháng 3 năm 2026, đã có hơn 20 thành phố như Giang Tô, Hà Bắc, Liêu Ninh, An Huy, Giang Tây, Hồ Bắc, Hồ Nam, Quý Châu, Nội Mông… ban hành chính sách dùng quỹ công tích lũy để chi trả phí quản lý tài sản. Các địa phương như Hàng Châu, Từ Châu, Bằng Bố… đặt mức trần rút theo năm; còn các nơi như Tô Châu, Côn Sơn… thì rút theo số tiền thực chi.

Nghiên cứu Bất động sản Yiju Thượng Hải, Phó Viện trưởng Nghiêm Việt Tiến cho biết: Phí quản lý tài sản là khoản chi cố định hằng năm; việc đưa khoản này vào phạm vi rút quỹ công tích lũy sẽ trực tiếp giảm chi phí sở hữu nhà ở của cư dân, mang lại cảm nhận “được lợi về dân sinh” rõ rệt.

Đáng chú ý hơn cả là vào tháng 3 năm 2026, Trung tâm Quản lý Quỹ Nhà ở Công tích lũy (quỹ công tích lũy) của Quảng Châu đã thực hiện nghiệp vụ thanh toán nhân dân tệ qua biên giới đầu tiên bằng quỹ công tích lũy cho cư dân Hồng Kông; nguồn tiền được chuyển thẳng sang tài khoản ngân hàng ở Hồng Kông để trả khoản vay mua nhà ở nước ngoài.

Ông Nghiêm Việt Tiến cho biết: “Việc này đánh dấu việc sử dụng quỹ công tích lũy từ ‘tình huống duy nhất mua nhà trong nước’ lần đầu tiên mở rộng sang ‘trả nợ ở nước ngoài’; là bước đột phá từ 0 đến 1 trong lĩnh vực thanh toán xuyên biên giới dịch vụ dân sinh công vụ.” Sáng kiến này giải quyết các “điểm đau” thực tế của cư dân Hồng Kông – Ma Cao ở Vùng Vịnh lớn (GBA) với đặc điểm “làm việc trong nước, gia đình ở nước ngoài”, đồng thời thể hiện hướng cải cách của hệ thống quỹ công tích lũy theo tinh thần linh hoạt và bao dung.

Triển vọng: Từ “bảo đảm cơ bản” hướng tới “hỗ trợ toàn chu kỳ”

Nhìn tổng thể, cuộc cải cách hệ thống quỹ công tích lũy năm 2026 đã bước vào giai đoạn cửa sổ then chốt. Một mặt, chế độ nộp quỹ công tích lũy cho người lao động linh hoạt đang tăng tốc mở rộng diện bao phủ; các địa phương như Hồ Bắc Vân Mộng, Nội Mông Bao Đầu đã thực hiện nộp theo kiểu “không có ngưỡng điều kiện”. Mặt khác, quỹ công tích lũy được gắn kết sâu với các định hướng chiến lược quốc gia như chiến lược dân số, nâng cấp cải tạo đô thị, công trình xanh… tạo ra hiệu ứng cộng hưởng của nhiều chính sách phối hợp.

Theo quan điểm của ông Lý Vũ Gia, đằng sau việc gần đây nhiều nơi tăng mạnh hạn mức cho vay quỹ công tích lũy, logic là “giảm chi phí mua nhà, thúc đẩy nhu cầu đổi nhà, đẩy nhanh luân chuyển giữa các địa phương…”. Ông còn chỉ ra rằng, hiệu quả lớn nhất nằm ở tác động kép: hạ ngưỡng và hạ chi phí; điều này có ý nghĩa tương đối lớn đối với các nhu cầu cải thiện như bán nhà cũ mua nhà mới, mua nhà thứ hai.

Hướng tới tương lai, hệ thống quỹ công tích lũy sẽ tiếp tục tiến hóa theo hướng “hệ thống hỗ trợ cho toàn bộ vòng đời nhà ở”. Từ mua nhà, nộp thuế, sửa chữa cho đến sở hữu, cải tạo, sức khỏe, quỹ công tích lũy đang dần trở thành “tài khoản bảo đảm tổng hợp” cho gia đình cư dân. Ông Nghiêm Việt Tiến tổng kết: “Nói một cách dễ hiểu, đây vừa là sự đổi mới của mô hình quỹ công tích lũy ‘một quỹ dùng cho nhiều mục đích’, vừa là sự chuyển biến từ ‘túi quỹ nhỏ’ sang ‘túi quỹ lớn’.” Có thể dự đoán rằng, khi ngày càng nhiều thành phố triển khai các đổi mới, quỹ công tích lũy sẽ phát huy vai trò tích cực hơn nữa trong việc ổn định thị trường, thúc đẩy tiêu dùng và bảo đảm sinh kế của người dân.