Cổ phiếu bất động sản trả cổ tức đang vượt trội khi lo ngại về AI làm rung chuyển thị trường. Nơi tìm kiếm cơ hội

Khi lo ngại về trí tuệ nhân tạo gây ra các đợt bán tháo trên thị trường, các quỹ đầu tư bất động sản có thể sẽ tỏa sáng. Chỉ số S&P 500 giảm hơn 1% vào thứ Hai do lo ngại về sự gián đoạn do AI kéo giảm cổ phiếu phần mềm. Chỉ số này hiện hơi tiêu cực trong năm nay. Tuy nhiên, ngành bất động sản của S&P 500 đã tăng hơn 8% tính đến thời điểm hiện tại trong năm. .SPLRCR .SPX YTD đường biểu diễn Ngành bất động sản của S&P 500 so với chỉ số S&P 500 trong năm. Những lo ngại về việc AI có thể làm thay đổi nhiều ngành đã giữ cho thị trường chịu áp lực trong những tuần gần đây. Thậm chí, các quỹ REIT cũng đã có lượt giảm giá đầu tháng này, với SL Green Realty, BXP và Hudson Pacific Properties lao dốc do lo ngại về sự gián đoạn bởi trí tuệ nhân tạo trong lĩnh vực văn phòng. Các nhà môi giới bất động sản thương mại như CBRE và Jones Lang LaSalle cũng bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, ngành văn phòng chỉ là một phần nhỏ trong tổng thể thị trường REIT, theo nhà phân tích của BMO, John Kim. “Lãi suất có khả năng sẽ giảm xuống,” Kim nói với CNBC. “Nếu điều đó xảy ra, thì về cơ bản sẽ có lợi cho các REIT về mặt tăng trưởng lợi nhuận. Nó giúp cải thiện tỷ lệ vốn hóa, thứ chúng tôi dùng để định giá tài sản bất động sản. Nó cũng làm tăng sức hấp dẫn của lợi suất cổ tức cho các REIT.” Thực tế, BMO dự đoán năm 2026 sẽ là thời điểm phục hồi cho ngành này trong một đợt gọi là “Chuyến hành trình phục hồi REIT.” Ngoài việc tăng giá vốn, các REIT còn trả cổ tức. Trong tháng 1, đất rừng, đa dạng hóa, đặc thù và trung tâm dữ liệu là những lĩnh vực có thành tích tốt nhất, theo nhóm ngành Nareit. Các lĩnh vực văn phòng và nhà ở có kết quả kém nhất. “Chúng tôi xem xét hoạt động của các REIT; chúng rất vững chắc. Chúng tôi xem xét bảng cân đối kế toán; chúng cũng rất vững chắc,” ông Ed Pierzak, phó chủ tịch cao cấp phụ trách nghiên cứu của Nareit, nói. “Chúng tôi bắt đầu thấy sự gia tăng hoạt động giao dịch REIT về mặt bất động sản và chúng tôi nghĩ đó là một tín hiệu tích cực lớn. Đó thực sự có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường [bất động sản] rộng lớn hơn có thể đang bắt đầu phục hồi.” Tìm kiếm cơ hội Trong khi hiệu suất của các REIT đang cải thiện, ngành này vẫn còn một chặng đường dài phía trước — điều này mang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư, theo Kim của BMO. Ông dự đoán tổng lợi nhuận sẽ đạt 17% vào năm 2026. Một lĩnh vực ông thích là trung tâm dữ liệu. Dù có tất cả sự phấn khích về trí tuệ nhân tạo, lĩnh vực này là một trong những ngành có hiệu suất kém nhất trong thị trường REIT năm ngoái. Nó có lợi nhuận tổng là -14% so với chỉ số MSCI U.S. REIT là 2,9% trong năm 2025, Kim nói trong một ghi chú tháng 1. Năm nay, trung tâm dữ liệu nằm trong số các lĩnh vực có hiệu suất tốt nhất. Tuy nhiên, Greg Kuhl của Janus Henderson tin rằng còn nhiều dư địa để tăng trưởng hơn nữa. Ông dự đoán tăng trưởng của trung tâm dữ liệu sẽ nằm trong số cao nhất trong thế giới REIT. “Chi tiêu cho hạ tầng AI, đó đều là tin tốt cho trung tâm dữ liệu,” Kuhl, quản lý danh mục của ETF Bất động sản Mỹ (JRE), nói. Cả Kuhl và Kim đều thích REIT trung tâm dữ liệu Equinix, với lợi suất cổ tức 2%. Equinix là một trong những lựa chọn hàng đầu của BMO cho năm 2026. Công ty này cũng nằm trong số các khoản đầu tư lớn nhất của JRE, chiếm khoảng 9% tổng tài sản. “Họ đã có một quý thuê mới kỷ lục, và họ cho biết đang bắt đầu thấy nhu cầu thực sự từ loại khách hàng này — nhu cầu dựa trên suy luận AI, và khối lượng giao dịch rất lớn,” Kuhl nói về kết quả quý 4 gần đây của Equinix. EQIX 1N hiệu suất trong một năm của Equinix, hiệu suất trong một năm của công ty đã không đạt kỳ vọng của thị trường về lợi nhuận điều chỉnh trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu trừ, nhưng dự báo cả năm vượt dự đoán. BMO cũng thích Digital Realty Trust trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu, lưu ý rằng danh mục của công ty vẫn ở vị trí tốt để ký các hợp đồng thuê lớn ở nhiều thị trường trong vài quý tới. Trong khi đó, Prologis là khoản đầu tư lớn nhất trong JRE. Đây là một REIT công nghiệp cũng đang phát triển lĩnh vực trung tâm dữ liệu, Kuhl chỉ ra. Việc xây dựng trung tâm dữ liệu này chưa được thị trường đánh giá đúng mức và hoạt động cốt lõi của nó đang có cải thiện khi nhu cầu bắt đầu tăng trở lại, ông nói. Trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe, các REIT nhà ở dành cho người cao tuổi nổi bật nhờ dân số già và nguồn cung hạn chế. Welltower nằm trong số các lựa chọn hàng đầu của BMO cho năm 2026 và cổ phiếu này chiếm vị trí thứ hai trong danh mục JRE, chiếm gần 12% tài sản. Cổ phiếu này trả lợi tức cổ tức 1,4%. “Nếu ngành này hiện đang hoạt động 90% công suất, nhu cầu của bạn tăng 5% mỗi năm, nguồn cung không tăng, ngành này sẽ đầy nhanh chóng,” Kuhl nói. “Đây là vị trí tốt để làm chủ nhà.” WELL 1N hiệu suất trong một năm của Welltower, hiệu suất trong một năm của công ty đã có mức độ tiếp xúc lớn nhất với nhà ở dành cho người cao tuổi và đã dẫn đầu trong việc triển khai AI trong hoạt động của mình, ông nói. “Lượng dữ liệu mà họ theo dõi giúp họ rất nhiều trong nhiều khía cạnh,” Kuhl nói. Điều đó có thể giúp xác định các thương vụ mua lại và chọn nhà vận hành để điều hành các tòa nhà, ông bổ sung. “Chúng tôi bắt đầu thấy những bước đầu của việc đó thúc đẩy tăng trưởng cho họ vượt xa những gì ngành công nghiệp chung có thể làm,” ông nói.