Komunitas pensiun di Amerika Serikat menunjukkan kenaikan selama 18 kuartal berturut-turut: Memahami "Titik Air 80 Tahun" berarti memahami masa depan ekonomi usia lanjut

Artikel | Tim Riset Keuangan Lansia, Penulis |  Zhou Chao Kepala Ekonom Keuangan Lansia

Pada tahun 2026, Amerika Serikat akan mengalami “tsunami” tanpa asap perang yang secara diam-diam mengubah seluruh pola industri pensiun—generasi baby boomer yang lahir tahun 1946 secara resmi memasuki usia 80 tahun.

Ini bukan sekadar ulang tahun yang terisolasi, melainkan puncak pertama dari gelombang demografis yang berlangsung selama 20 tahun. Yang disebut generasi baby boomer adalah orang Amerika yang lahir antara tahun 1946 hingga 1964, jumlahnya mencapai 70 juta hingga 80 juta, sekitar 26% dari total populasi AS. Mereka pernah secara mendalam mempengaruhi konsumsi, lapangan kerja, dan pasar modal AS. Kini, saat kelompok besar ini secara kolektif memasuki usia lanjut, sebuah revolusi pensiun yang tak dapat dibalikkan telah dimulai. Dan kunci utama dari revolusi ini tersembun dalam sebuah angka penting.

Untuk memahami revolusi ini, ingatlah angka kunci berikut: 80 tahun.

80 tahun adalah “batas air” kesehatan dan kemampuan mandiri lansia. “Lansia muda” berusia 65-79 tahun masih mampu menjalani kehidupan yang relatif aktif dan memiliki kebutuhan yang lebih rendah terhadap layanan pensiun profesional; tetapi, lansia berusia di atas 80 tahun mengalami penurunan fungsi tubuh yang jelas, dan kebutuhan akan layanan pendukung hidup, perawatan memori, dan perawatan profesional akan melonjak secara eksponensial—layanan-layanan yang dulunya terasa jauh, kini menjadi kebutuhan mendesak mereka.

Karena itulah, tahun 2026 bukanlah akhir, melainkan awal dari gelombang “permintaan utama” yang bersifat struktural. Prediksi otoritatif menunjukkan bahwa populasi berusia di atas 80 tahun di AS akan memasuki masa pertumbuhan pesat, dengan tingkat pertumbuhan tahunan mencapai 3%-6%; bahkan data menunjukkan bahwa antara tahun 2022 hingga 2030, laju pertumbuhan ini akan melonjak menjadi 4,4%, tiga kali lipat dari era 2010-an. Gelombang permintaan ini sudah mengalir, dan yang pertama tersapu adalah pasar komunitas pensiun yang secara langsung memenuhi kebutuhan perawatan lansia.

Kebenaran dalam garis waktu: dari lembah ke 18 kuartal berturut-turut, baby boomer sudah bergerak diam-diam

Untuk memahami mengapa komunitas pensiun saat ini begitu populer, kita harus menelusuri kembali ke lima tahun lalu saat industri ini berada di titik terendah, agar dapat melihat tren yang pasti. Pada tahun 2020, pandemi melanda secara tiba-tiba, dan komunitas pensiun di AS menjadi salah satu wilayah paling terdampak, tingkat hunian menurun drastis, dan mencapai titik terendah sejarah 78,8% pada kuartal pertama 2021—pada saat itu, hampir tidak ada yang menyangka bahwa ini adalah awal rebound industri, apalagi menyadari bahwa pergeseran usia generasi baby boomer telah secara diam-diam menimbulkan kekuatan dorong.

Setelah dampak pandemi berkurang, tingkat hunian mulai pulih secara bertahap, dan kekuatan utama di balik pemulihan ini adalah pergeseran usia baby boomer: pada tahun 2021, generasi baby boomer yang lahir tahun 1946 berusia 75 tahun, dan kebutuhan pensiun mulai muncul; pada tahun 2026, mereka akan mencapai usia 80 tahun, memasuki tahap usia lanjut secara penuh, menjadi pelanggan utama komunitas pensiun, dan lonjakan kebutuhan ini secara langsung mendorong peningkatan tingkat hunian.

Data terbaru dari Pusat Investasi Perumahan dan Perawatan Lansia Nasional AS (NIC) per Januari 2026 mengonfirmasi tren ini: pada kuartal keempat 2025, tingkat hunian dari 31 pasar utama komunitas pensiun yang mereka pantau naik ke 89,1%, meningkat 0,4 poin persentase dari kuartal sebelumnya, dan telah mengalami 18 kuartal berturut-turut meningkat. Data ini mencerminkan pelepasan kebutuhan mendesak dari generasi baby boomer sekaligus sinyal pemulihan industri yang jelas.

Dari segi segmentasi, berbagai tipe komunitas pensiun menunjukkan performa yang berbeda sesuai kebutuhan usia yang berbeda pula: komunitas hidup mandiri dengan fasilitas dasar dan layanan kemudahan memiliki tingkat hunian di atas 90%; komunitas pendukung hidup yang memenuhi kebutuhan perawatan memiliki tingkat hunian 87,7%; komunitas untuk orang dewasa aktif yang menyesuaikan diri dengan lansia sehat yang lebih muda, bahkan mencapai sekitar 92%.

Selain itu, pasar semakin menunjukkan pola diferensiasi yang jelas. Dari 31 pasar utama, 7 di antaranya memiliki tingkat hunian di atas 90%, meningkat 2 pasar dibanding kuartal sebelumnya; Boston memimpin dengan 93,1%, diikuti San Francisco dan Baltimore masing-masing 91,9%. Sebaliknya, Miami, Atlanta, dan San Jose menunjukkan performa terburuk karena ketidaksesuaian antara pasokan dan permintaan di wilayah tersebut, dengan tingkat hunian di bawah 87%.

Lebih menarik lagi, tingkat hunian di San Francisco, Los Angeles, Dallas, dan Chicago sudah mendekati puncak tertinggi sejak NIC mulai melacak data ini pada tahun 2005. Ini menunjukkan bahwa lonjakan komunitas pensiun bukan fenomena lokal, melainkan cerminan dari kenaikan industri secara menyeluruh, dan tren ini akan terus mempercepat seiring pelepasan kebutuhan yang semakin besar.

Prediksi industri menunjukkan bahwa, dengan pelepasan kebutuhan dari populasi berusia di atas 80 tahun pada tahun 2026, sektor yang memiliki kebutuhan mendesak seperti pendukung hidup dan perawatan memori akan terlebih dahulu menembus tingkat hunian 90%, bahkan menuju 95% atau lebih tinggi.

Bukti dari prediksi para raksasa industri pun mendukung hal ini. Manajemen Welltower secara tegas menyatakan bahwa target mereka adalah menjaga tingkat hunian secara konsisten di atas 90%.

Di masa depan, pasar komunitas pensiun akan menunjukkan “efek Matius”: komunitas yang berada di lokasi strategis, bermerek kuat, dan fasilitas canggih akan “sulit mendapatkan tempat tidur”; sementara properti yang terletak di lokasi kurang strategis, fasilitas usang, dan layanan tertinggal akan terus mengalami tekanan dan secara bertahap tersingkir dari pasar.

Penyesuaian harga berdasarkan permintaan: biaya naik, imbal hasil tinggi, pasar modal sudah mencium manisnya

Di balik kenaikan tingkat hunian yang terus menerus, biaya komunitas pensiun juga meningkat secara stabil—hubungan penawaran dan permintaan menentukan kekuasaan penetapan harga, dan ketika permintaan tetap tinggi sementara pasokan terbatas, kekuasaan ini akan kembali ke operator. Berbagai tipe komunitas pensiun menunjukkan variasi besar dalam kenaikan biaya dan tingkat biaya, dan variasi ini mencerminkan logika kebutuhan yang paling nyata:

Biaya bulanan hidup mandiri median sekitar 3.065-3.145 dolar, dengan kenaikan tahunan 4%-5%, menawarkan pilihan paling terjangkau dengan fasilitas dasar dan layanan kemudahan, cocok untuk lansia sehat yang lebih muda;

Biaya bulanan pendukung hidup berkisar 5.190-5.900 dolar, dengan kenaikan tahunan 10%, didorong oleh inflasi dan meningkatnya kebutuhan perawatan harian, menjadikannya segmen yang paling cepat mengalami kenaikan harga;

Biaya perawatan memori sekitar 7.785-7.908 dolar per bulan, dengan kenaikan 5%-6% per tahun, karena kelangkaan layanan profesional ini mendukung harga premium yang stabil;

Perawatan intensif paling mahal, sekitar 9.277-9.733 dolar per bulan, dengan kenaikan 3%-4% per tahun, karena sifat medis dan biaya operasional tertinggi, harga ini selalu berada di posisi tertinggi;

Komunitas pensiun berkelanjutan dengan biaya 2.500-7.000 dolar per bulan, kenaikan 4%-5% per tahun, menggabungkan biaya masuk dan bulanan, mampu menutupi seluruh siklus hidup layanan pensiun, cocok untuk kebutuhan jangka panjang.

Perlu ditegaskan, kenaikan sewa tidak hanya disebabkan oleh biaya operasional yang meningkat, tetapi juga karena kelangkaan layanan pensiun berkualitas tinggi yang memberi nilai tambah.

Ke depan, pertumbuhan pendapatan sewa tahunan (RevPAR Growth) akan menjadi indikator utama daya saing inti operator komunitas pensiun—perusahaan dengan merek premium, kemampuan operasional unggul, dan layanan berkualitas tinggi akan mampu meraih kenaikan di atas rata-rata industri dan merebut pangsa pasar lebih besar.

Kegairahan industri ini selalu cepat menyebar ke pasar modal. Pada kuartal keempat 2025, total pengembalian investasi properti lansia mencapai 3,3%, lebih tinggi 220 basis poin dari total pengembalian NPI sebesar 1,1%, jauh melampaui properti residensial, hotel, dan perkantoran lainnya, menjadi “kuda hitam” pertumbuhan di bidang properti.

Bukti paling langsung adalah performa REITs komunitas pensiun—perusahaan yang fokus di bidang ini menjadi “buah manis” di pasar saham AS dalam beberapa tahun terakhir, dengan lonjakan harga saham dan kinerja yang luar biasa, secara esensial menunjukkan kepercayaan pasar terhadap potensi jangka panjang industri pensiun.

Welltower (NYSE: WELL), sebagai REIT terbesar di bidang kesehatan di AS, adalah salah satu penerima manfaat terbesar dari keuntungan industri ini. Laporan kuartal keempat 2024 menunjukkan bahwa pendapatan bersih dari portofolio perumahan lansia yang sama meningkat 23,9% secara tahunan, mendorong pertumbuhan NOI keseluruhan sebesar 12,8%; arus kas operasi per saham (FFO) tahunan mencapai 4,32 dolar, meningkat 18,7% secara tahunan, dan kinerja yang kuat ini bahkan mendorong kenaikan dividen kuartalan sebesar 10%.

Perusahaan raksasa lain, Ventas (NYSE: VTR), juga tidak kalah. Pada 2024, NOI dari portofolio perumahan lansia meningkat 15%, tingkat hunian naik 350 poin basis, dan FFO tahunan mencapai 3,15 dolar per saham, naik 5%. Manajemen Ventas menyatakan bahwa generasi baby boomer sedang “mengubah aturan industri pensiun”, dan tren ini mendorong perusahaan memasuki periode pertumbuhan yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Selain kedua perusahaan ini, REITs bidang kesehatan lainnya juga menunjukkan hasil yang mengesankan: Omega Healthcare (OHI) pada kuartal keempat 2024 menyelesaikan akuisisi senilai 440 juta dolar, memperluas portofolio perawatan lansia; National Health Investors (NHI) mencatat kenaikan NOI portofolio perumahan lansia sebesar 30,4%, didorong oleh peningkatan tingkat hunian yang terus berlanjut; Sabra Health Care (SBRA) melakukan akuisisi proyek baru berkualitas tinggi, memperluas skala aset secara stabil.

Dari segi harga saham, performa perusahaan-perusahaan ini sangat mencolok. Setelah mengumumkan hasil 2024, harga saham Welltower mencapai level tertinggi 52 minggu; harga saham Ventas terus meningkat, mencerminkan kepercayaan pasar terhadap pertumbuhan masa depan mereka. Hingga 10 Februari 2026, kenaikan sejak titik terendah pandemi 2020 menunjukkan potensi pertumbuhan industri:

Welltower naik dari 28,01 dolar menjadi 200,84 dolar, kenaikan 617%; Ventas dari 13,47 dolar menjadi 83,90 dolar, kenaikan 523%; Omega Healthcare dari 9,13 dolar menjadi 45,44 dolar, kenaikan 398%; National Health Investors dari 16,10 dolar menjadi 86,22 dolar, kenaikan 436%; Sabra Health Care dari 4,55 dolar menjadi 19,15 dolar, kenaikan 321%.

Gairah pasar modal ini bukanlah sekadar mengikuti tren buta, melainkan bentuk voting terhadap tren yang pasti—penuaan generasi baby boomer bukan sekadar fenomena jangka pendek, melainkan keuntungan jangka panjang selama lebih dari 20 tahun, dan komunitas pensiun adalah wahana utama untuk menampung keuntungan ini.

Kekhawatiran tersembunyi: ketidakseimbangan pasokan dan permintaan, kekurangan 370.000 unit di balik tantangan

Namun, di balik gelombang ini, muncul kekhawatiran. Masalah utama pasar komunitas pensiun di AS saat ini adalah ketidakseimbangan serius antara “lonjakan permintaan” dan “stagnasi pasokan”—di satu sisi, kebutuhan mendesak dari generasi baby boomer terus meningkat, di sisi lain, pertumbuhan pasokan komunitas pensiun terhenti, dan ketidakseimbangan ini secara perlahan membatasi perkembangan industri sekaligus menyimpan potensi krisis.

Laporan NIC menunjukkan bahwa pada 2025, tingkat pertumbuhan stok komunitas pensiun di AS hanya 0,7%-1% per tahun, mencapai titik terendah dalam sejarah; hanya pada kuartal keempat, penambahan unit baru sebanyak 1.900 unit, jauh di bawah kebutuhan pasar yang sebenarnya.

Lebih parah lagi, siklus pembangunan komunitas pensiun telah memanjang menjadi 29 bulan. Jika kecepatan pembangunan tidak dapat dipercepat, pada tahun 2030, AS akan menghadapi kekurangan sebesar 370.000 unit, dan tingkat hunian bisa melonjak ke rekor tertinggi 93%, memperparah kondisi “sulit mendapatkan tempat tidur”.

Yang lebih rumit lagi, stok yang ada juga menghadapi masalah serius “penuaan”: 44% dari komunitas pensiun sudah beroperasi lebih dari 25 tahun, fasilitasnya usang dan layanan tertinggal, sangat membutuhkan renovasi dan upgrade, tetapi kecepatan renovasi industri saat ini sangat lambat, memperburuk ketidakseimbangan pasokan dan permintaan.

Dampak langsung dari kekurangan pasokan ini adalah pengusiran lansia berpenghasilan rendah dan menengah dari pasar pensiun—sekarang, sebagian besar komunitas pensiun baru menargetkan kelompok berpenghasilan tinggi, dengan harga yang tinggi pula, sementara lansia berpenghasilan rendah dan menengah tidak mampu membayar biaya tinggi tersebut, sehingga mereka menghadapi dilema “ingin pensiun tapi tidak mampu tinggal” dan “butuh tempat tinggal tapi tidak ada kamar”, menimbulkan tantangan besar terhadap keadilan sosial dalam pensiun.

Data menunjukkan bahwa di lebih dari separuh dari 140 kawasan metropolitan yang dipantau NIC, tidak ada proyek pengembangan komunitas pensiun sama sekali; hingga 2028, dibutuhkan tambahan 200.000 unit perumahan untuk memenuhi kebutuhan, tetapi hingga kuartal ketiga 2025, pembangunan baru hanya 20.034 unit, bahkan berkurang 1.716 unit dari kuartal pertama—proses pembangunan sangat tertinggal dari kebutuhan.

Dengan kecepatan pembangunan saat ini, diperkirakan pada 2030, AS hanya akan menambah 191.000 unit perumahan pensiun, sementara kebutuhan pasar mencapai 560.000 unit—kekurangan sekitar 370.000 unit, yang berarti jutaan lansia AS tidak akan mendapatkan layanan pensiun berkualitas. Para ahli bahkan memperingatkan bahwa jika ketidakseimbangan ini tidak segera diatasi, bisa muncul krisis kekurangan perumahan lansia dalam beberapa tahun ke depan.

Banyak yang bertanya, mengapa pengembang tidak mempercepat pembangunan untuk merebut keuntungan jangka panjang ini? Jawabannya sederhana: tekanan dari berbagai sisi menyebabkan pembangunan komunitas pensiun hampir “terhenti”—dapat dirangkum dalam empat alasan utama:

Pertama, tekanan pembiayaan dan suku bunga. Sejak 2022, Federal Reserve mempertahankan suku bunga tinggi, sehingga pembiayaan proyek komunitas pensiun menjadi sangat sulit dan biaya pinjaman melonjak; banyak proyek yang sudah dimulai ditolak karena kekurangan dana, dan investor ekuitas umumnya berhati-hati dan enggan masuk.

Kedua, biaya konstruksi meningkat. Masalah rantai pasok akibat pandemi belum sepenuhnya teratasi, ditambah kenaikan harga bahan bangunan, upah tenaga kerja, dan tekanan inflasi, membuat rasio biaya dan manfaat pembangunan komunitas pensiun baru menurun drastis. Segmen menengah yang margin keuntungannya terbatas menjadi sangat berhati-hati dalam berinvestasi.

Ketiga, kekurangan tenaga kerja. Baik pekerja konstruksi maupun staf operasional komunitas pensiun sangat terbatas: kekurangan pekerja konstruksi memperlambat pembangunan dan meningkatkan biaya, sementara kekurangan staf operasional mempengaruhi kualitas layanan; setelah pandemi, proses rekrutmen menjadi semakin sulit, memperlambat pengembangan dan pengoperasian.

Keempat, regulasi dan ketidakpastian ekonomi. Regulasi industri pensiun sangat ketat, dan persyaratan yang rumit menambah tantangan dalam pengembangan dan pengelolaan proyek; di samping itu, risiko resesi ekonomi membuat investor enggan berinvestasi—antara 2023-2025, tingkat pembangunan komunitas pensiun bahkan turun ke level saat krisis keuangan 2009, menunjukkan kehati-hatian industri.

Selain itu, proses perizinan yang panjang juga menjadi hambatan utama—75% proyek perumahan pensiun membutuhkan hampir tiga tahun dari awal pembangunan hingga selesai; sikap hati-hati lembaga pemberi pinjaman konstruksi terhadap sektor ini semakin memperburuk kekurangan pembiayaan. Meskipun sejak kuartal pertama 2024, jumlah pinjaman permanen meningkat dua kali lipat, ini belum mampu mengatasi kekurangan pembiayaan konstruksi.

Keterbatasan pasokan ini juga secara tidak langsung mempengaruhi profitabilitas industri. Saat ini, margin laba operasional rata-rata lembaga layanan pensiun di AS sekitar 14%-15%, sedikit lebih tinggi dari industri kesehatan dan bantuan sosial sebesar 11%, tetapi tetap di tingkat menengah dan jauh dari ekspektasi pasar modal.

Para pelaku industri menyatakan bahwa jika bukan karena kekurangan pasokan, pasar komunitas pensiun yang sedang berkembang pesat ini akan jauh lebih aktif. Di masa depan, jika suku bunga AS kembali menurun, biaya pembiayaan turun, dan kepercayaan pengembang meningkat, pembangunan komunitas pensiun kemungkinan akan memasuki periode percepatan. Pada saat itu, bahan bangunan, perabot rumah, dan solusi smart aging juga akan mendapatkan keuntungan besar, menciptakan ekosistem industri yang saling mendukung.

Logika utama: kebutuhan generasi baby boomer adalah inti dari gelombang ini

Setelah meninjau kondisi industri komunitas pensiun di AS, performa pasar, dan tantangan yang ada, kita dapat menyimpulkan satu logika utama: kenaikan tingkat hunian komunitas pensiun selama 18 kuartal bukanlah kebetulan, melainkan “hasil dari struktur demografis”—semua tren industri, kenaikan harga, dan daya tarik kapital berpusat pada kebutuhan pensiun generasi baby boomer.

Mari kita susun kembali garis waktu ini agar lebih memahami logika dasar dari gelombang berwarna perak ini: Pada tahun 2021, generasi baby boomer yang pertama berusia 75 tahun, kebutuhan perawatan usia lanjut mulai muncul; seiring berlalunya pandemi dan pemulihan industri, tingkat hunian mulai rebound dari titik terendah; pada tahun 2025, mereka resmi mencapai usia 80 tahun, memasuki tahap usia lanjut secara penuh, dan kebutuhan perawatan usia lanjut pun meledak, mendorong tingkat hunian naik terus hingga 89,1%, dan mencapai 18 kuartal berturut-turut meningkat; pada tahun 2026 dan seterusnya, semakin banyak baby boomer memasuki usia lanjut, kebutuhan mereka terus berkembang, dan ketidakseimbangan pasokan akan semakin memburuk, sehingga industri ini akan terus memanas.

Data NIC semakin menegaskan posisi sentral generasi baby boomer: saat ini, sekitar 1 juta penduduk AS tinggal di fasilitas pendukung hidup, di mana 50% berusia di atas 85 tahun, dan 31% berusia 75-84 tahun—dua kelompok usia ini tepat berada dalam rentang generasi baby boomer, yang berarti mereka sudah menjadi kekuatan dominan dan penggerak utama permintaan industri pensiun.

Laporan populasi PBB 2019 yang memprediksi tingkat kelahiran rendah juga mengungkapkan tren jangka panjang ini: antara 2020-2050, jumlah lansia berusia 60-74 tahun di AS akan tetap di kisaran 53-59 juta, tidak banyak berubah; tetapi, jumlah lansia di atas 75 tahun akan meningkat dari 23 juta menjadi 48 juta, lebih dari dua kali lipat.

Dengan kata lain, selama 25 tahun ke depan, pertumbuhan ekonomi “silver” di AS hampir seluruhnya akan berasal dari generasi baby boomer yang lahir antara 1946-1964 dan secara bertahap memasuki usia 80+ setelah 2026—kebutuhan mereka, baik dari segi jumlah maupun struktur, akan terus menentukan arah industri pensiun AS dan mendukung pertumbuhan jangka panjang komunitas pensiun.

Kelompok baby boomer ini juga memiliki satu karakteristik kunci yang menjadi alasan utama kenaikan biaya komunitas pensiun dan tingkat hunian tinggi: kekayaan yang besar dan kemampuan bayar yang kuat. Sebagai kekuatan utama yang pernah mendorong pertumbuhan ekonomi AS, mereka telah mengumpulkan kekayaan yang cukup besar dan mampu membayar layanan pensiun berkualitas tinggi, yang menjelaskan mengapa biaya komunitas pensiun terus meningkat tetapi tingkat hunian tetap tinggi.

Tentu saja, di balik peluang besar ini, ada tantangan besar yang harus segera diatasi: bagaimana mengatasi ketidakseimbangan pasokan, bagaimana mengisi kekurangan tenaga kerja, dan bagaimana memenuhi kebutuhan pensiun lansia berpenghasilan rendah dan menengah. Tidak ada jawaban sederhana dan prosesnya tidak bisa instan, tetapi yang pasti, siapa pun yang mampu menyelesaikan masalah ini terlebih dahulu akan mampu meraih keuntungan jangka panjang dari gelombang perak ini dan menjadi pemimpin industri.