Biaya Perumahan pada tahun 1970 vs Hari Ini: Bagaimana Keterjangkauan Kelas Menengah Telah Runtuh

Bagi orang Amerika kelas menengah saat ini, perjuangan untuk mampu membayar sewa telah menjadi kenyataan keuangan yang mendefinisikan. Tetapi krisis ini tidak muncul dalam semalam—ia mewakili dekade perubahan ekonomi yang secara fundamental telah mengubah hubungan antara upah dan biaya perumahan. Untuk memahami seberapa dramatis perubahan ini, kita cukup melihat kembali ke tahun 1970, ketika biaya rata-rata sebuah rumah di tahun 1970 dan pasar sewa menggambarkan gambaran yang sangat berbeda.

Memahami Lanskap Perumahan Tahun 1970

Pada tahun 1970, sewa bulanan tipikal untuk sebuah rumah atau apartemen di seluruh Amerika Serikat hanya sebesar $108. Meskipun angka ini mungkin tampak sangat rendah hari ini, itu mencerminkan era di mana biaya perumahan lebih proporsional dengan pendapatan keluarga kelas menengah yang sebenarnya. Menurut data historis yang disesuaikan dengan inflasi, pendapatan tahunan rata-rata pada tahun 1970 sekitar $24.600—yang berarti sewa menghabiskan sekitar 5% dari pendapatan tahunan untuk rumah tangga rata-rata.

Pasar perumahan pada era itu beroperasi di bawah kondisi ekonomi yang berbeda. Ada stabilitas relatif di sektor sewa, dan bagi kebanyakan keluarga kelas menengah, menyisihkan uang untuk perumahan tidak menimbulkan tekanan keuangan eksistensial seperti sekarang.

Titik Balik: Resesi dan Kesenjangan Keterjangkauan

Tahun 1970-an memperkenalkan momen penting dalam ekonomi perumahan Amerika. Resesi selama dekade itu menciptakan apa yang sekarang diidentifikasi para peneliti sebagai kesenjangan keterjangkauan pertama yang signifikan antara penyewa—sebuah celah yang hanya akan melebar di dekade-dekade berikutnya. Gangguan awal ini membuka jalan bagi tantangan yang lebih serius di masa depan.

Percepatan nyata terjadi dengan Resesi Besar akhir 2000-an. Bencana ekonomi ini tidak hanya menciptakan kesulitan jangka pendek; ia secara fundamental mengubah lanskap perumahan dengan cara yang bertahan hingga hari ini. Dampaknya meninggalkan bekas luka yang bertahan lama pada metrik keterjangkauan yang belum pernah sepenuhnya pulih.

Krisis Perumahan Modern dalam Angka

Melompat ke tahun 2023, gambaran telah berubah sepenuhnya. Sewa median untuk apartemen satu kamar berada di angka $1.499, sementara untuk dua kamar tidur sebesar $1.856. Pada Desember 2023, sewa median keseluruhan di seluruh Amerika Serikat mencapai $1.957—peningkatan lebih dari 1.700% dibandingkan tahun 1970.

Beban yang ditimbulkan ini pada penyewa sangat mencengangkan. Menurut data terbaru, setengah dari semua penyewa di AS mengalami beban biaya pada tahun 2022, menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan. Bahkan lebih mengkhawatirkan, lebih dari 12 juta orang Amerika mengalokasikan setidaknya setengah dari seluruh gaji mereka hanya untuk sewa—tingkat tekanan keuangan yang meninggalkan sedikit ruang untuk kebutuhan lain.

Upah Belum Mengimbangi

Sementara sewa telah meledak, pertumbuhan upah menceritakan kisah yang berbeda. Rata-rata gaji nasional pada kuartal keempat tahun 2023 adalah $59.384 per tahun—peningkatan dari angka $24.600 yang disesuaikan dengan inflasi tahun 1970. Dalam istilah nominal, ini mewakili kenaikan upah sekitar 141% selama lebih dari 50 tahun.

Namun, perhitungan menjadi sangat menyedihkan ketika dibandingkan dengan pertumbuhan sewa. Sewa telah meningkat lebih dari 1.700% sementara upah sekitar dua kali lipat. Divergensi besar ini menjelaskan mengapa keluarga kelas menengah saat ini merasa secara finansial tertekan dalam cara yang tidak pernah mereka alami pada tahun 1970. Biaya rata-rata sebuah rumah pada tahun 1970 relatif terhadap pendapatan tidak memiliki kemiripan dengan rasio saat ini.

Apa Artinya Ini untuk Stabilitas Kelas Menengah

Krisis keterjangkauan ini bukanlah koreksi pasar sementara—ia mencerminkan perubahan ekonomi struktural yang telah menjadikan perumahan kekuatan dominan dalam anggaran rumah tangga. Ketika setengah dari penyewa menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan, dan jutaan lainnya menghabiskan lebih dari 50%, sedikit fleksibilitas tersisa untuk tabungan, dana darurat, atau investasi dalam pendidikan dan kesehatan.

Perbandingan antara biaya perumahan tahun 1970 dan yang setara saat ini mengungkapkan lebih dari sekadar inflasi. Ia menunjukkan bagaimana ekonomi dasar kehidupan kelas menengah telah bergeser. Apa yang dulu merupakan bagian yang dapat dikelola dari pengeluaran rumah tangga kini menjadi pendorong utama ketidakstabilan keuangan bagi jutaan orang Amerika.