Panduan Lengkap Anda untuk Memverifikasi Hak Tanggungan pada Properti

Sebelum Anda berkomitmen untuk membeli rumah atau mentransfer properti kepada orang tercinta, ada langkah penting yang sering diabaikan banyak orang: memverifikasi bahwa tidak ada klaim hukum terhadap properti tersebut. Hak tanggungan—klaim hukum yang dimiliki seseorang atas properti Anda—dapat menghambat transaksi, mencegah Anda menerima seluruh hasil penjualan, atau menyulitkan rencana warisan. Memahami cara memeriksa adanya hak tanggungan pada properti dan apa yang harus dilakukan jika menemukannya sangat penting untuk melindungi kepentingan keuangan Anda.

Mengapa Anda Harus Memeriksa Hak Tanggungan Sebelum Keputusan Properti Besar

Kebanyakan pembeli rumah melakukan pencarian judul untuk memastikan properti yang mereka beli tidak memiliki beban tak terduga. Jika hak tanggungan ditemukan saat proses penutupan, proses bisa terhenti atau seluruh transaksi bisa gagal. Demikian pula, jika Anda berencana mewariskan properti kepada anggota keluarga, melakukan due diligence mencegah mereka mewarisi beban keuangan yang rumit.

Risikonya cukup besar. Hak tanggungan yang belum diselesaikan berarti pemegang klaim memiliki hak atas uang sebelum Anda saat menjual atau melakukan refinancing. Dalam kasus yang parah, pemegang hak tanggungan dapat memaksa penjualan properti Anda, yang berpotensi menyebabkan penyitaan (foreclosure). Oleh karena itu, menemukan hak tanggungan sejak awal proses Anda bukan hanya disarankan—tetapi sangat penting.

Memahami Hak Tanggungan Properti: Dasar-Dasar

Hak tanggungan properti pada dasarnya adalah klaim hukum yang melekat pada properti Anda. Berbeda dengan utang biasa, hak tanggungan memberi kreditur hak hukum tertentu yang terkait langsung dengan properti Anda. Keberadaan hak tanggungan dapat diketahui melalui berbagai catatan publik, dan tetap terdaftar di judul sampai secara resmi diselesaikan atau dihapus.

Hak tanggungan hadir dalam berbagai jenis, mulai dari hak tanggungan hipotek (yang Anda ambil secara sadar untuk membeli atau refinancing rumah) hingga hak tanggungan kejutan seperti klaim pajak atau klaim kontraktor. Memahami perbedaan antara berbagai jenis hak tanggungan sangat penting karena beberapa adalah klaim prioritas (dibayar terlebih dahulu), sementara yang lain bersifat subordinat (dibayar setelah hak tanggungan senior).

Tiga Metode Utama untuk Memverifikasi Adanya Hak Tanggungan pada Properti Anda

Metode 1: Pencarian Catatan Pemerintah Langsung

Anda dapat menelusuri hak tanggungan langsung melalui kantor pencatat daerah, penilai daerah, atau pengadilan setempat. Pendekatan ini paling efektif jika Anda sudah tahu jenis hak tanggungan yang dicari. Kebanyakan daerah kini menyediakan basis data online, meskipun beberapa mungkin memerlukan kunjungan langsung atau permintaan melalui pos. Meskipun metode ini biasanya murah, membutuhkan waktu dan usaha dari pihak Anda—dan selalu ada risiko melewatkan sesuatu.

Metode 2: Tinjau Laporan Kredit Anda

Beberapa hak tanggungan, terutama yang terkait dengan dukungan anak, pajak, atau putusan pengadilan, mungkin muncul di laporan kredit Anda. Karena biro kredit melaporkan hak tanggungan sebagai catatan publik, meninjau laporan kredit Anda gratis dan relatif cepat. Metode ini efektif untuk menangkap putusan pengadilan atau hak tanggungan pajak, tetapi mungkin melewatkan jenis hak tanggungan lain yang tidak terkait dengan pelaporan kredit.

Metode 3: Menggunakan Jasa Profesional Pencarian Judul

Perusahaan pencarian judul melakukan investigasi menyeluruh terhadap riwayat kepemilikan properti dan segala beban yang melekat. Meskipun ini adalah opsi paling mahal, biasanya ini juga yang paling lengkap dan tidak memakan waktu. Anda menghindari kerepotan menavigasi situs web pemerintah, melakukan panggilan telepon, atau khawatir melewatkan sesuatu. Pencarian judul profesional mengungkapkan tidak hanya hak tanggungan tetapi juga masalah lain yang mempengaruhi judul properti Anda.

Sembilan Jenis Hak Tanggungan Umum yang Dapat Menempel pada Properti Anda

Memahami hak tanggungan apa yang mungkin berlaku pada situasi Anda membantu Anda tahu apa yang harus dicari:

Hipotek atau Surat Kepercayaan (Deed of Trust): Jika Anda meminjam uang yang dijamin dengan properti Anda—baik untuk membeli, refinancing, atau mengakses ekuitas—hak tanggungan hipotek menjamin utang tersebut. Beberapa negara bagian menyebut ini sebagai surat kepercayaan.

Hak Tanggungan Pajak Properti: Otoritas pajak setempat dapat menempatkan hak tanggungan jika Anda terlambat membayar pajak properti. Ini adalah salah satu hak tanggungan paling umum yang dihadapi pemilik rumah.

Hak Tanggungan Pajak Federal: IRS menempatkan hak tanggungan pada properti saat seseorang memiliki tunggakan pajak serius selama beberapa tahun atau jumlah yang belum dibayar cukup besar.

Hak Tanggungan Pajak Negara Bagian: Pemerintah negara bagian juga dapat menempatkan hak tanggungan untuk pajak penghasilan negara bagian yang belum dibayar atau kewajiban lain di tingkat negara bagian.

Hak Tanggungan Medicaid: Negara bagian dapat menempatkan hak tanggungan pada properti orang yang meninggal untuk memulihkan biaya bantuan medis yang diberikan selama hidup mereka.

Hak Tanggungan Putusan Pengadilan (Judgment Lien): Pengadilan menempatkan hak tanggungan ini saat seseorang kalah dalam gugatan—misalnya terkait gaji karyawan yang belum dibayar, pelanggaran kontrak, atau kegagalan memenuhi kewajiban penyelesaian perceraian.

Hak Tanggungan Dukungan Anak: Jenis putusan hak tanggungan ini dapat diajukan saat metode penagihan lain seperti pemotongan gaji atau penyitaan pengembalian pajak tidak cukup.

Hak Tanggungan Kontraktor atau Mekanik: Jika Anda tidak membayar tukang atap, listrik, tukang ledeng, atau kontraktor lain atas pekerjaan yang dilakukan di properti Anda, mereka dapat menempatkan hak tanggungan ini untuk menjamin pembayaran.

Hak Tanggungan Asosiasi Pemilik Rumah (HOA): Anggota asosiasi pemilik rumah yang gagal membayar iuran dapat membuat properti mereka dikenai hak tanggungan HOA.

Hak tanggungan juga diurutkan berdasarkan prioritas—“senior,” “junior,” “pertama,” atau “subordinat”—yang menentukan urutan pembayaran saat penjualan atau penyitaan.

Menyelesaikan Hak Tanggungan: Pilihan yang Tersedia

Jika Anda menemukan hak tanggungan pada properti Anda, Anda memiliki beberapa jalur:

Lunasi: Jika hak tanggungan tersebut valid dan Anda memiliki dana, membayar utang akan menyelesaikan dan menghapus hak tanggungan.

Menentang Keabsahannya: Anda dapat mengajukan tindakan pengadilan untuk meminta hakim menyatakan hak tanggungan tidak sah jika Anda yakin hak tersebut dipasang secara tidak benar.

Serahkan Bukti Pembayaran: Kadang hak tanggungan tetap tercatat meskipun sudah dilunasi. Mengajukan dokumen pelepasan hak tanggungan dapat membersihkan catatan.

Mengajukan Klaim Asuransi Judul: Pemilik yang membeli asuransi judul saat membeli properti dapat mengajukan klaim dalam situasi tertanggung untuk meminta perusahaan asuransi menyelesaikan masalah hak tanggungan.

Biarkan Hak Tanggungan Kadaluarsa: Beberapa hak tanggungan memiliki batas waktu dan akan kadaluarsa jika tidak diperbarui oleh kreditur—namun jangan mengandalkan ini secara pasif.

Memahami Konsekuensi Jangka Panjang: Hak tanggungan tertentu seperti hipotek dapat menyebabkan penyitaan jika kewajiban tidak dipenuhi, sementara yang lain bisa bertahan tanpa batas waktu kecuali Anda menjual, melakukan refinancing, atau menyelesaikannya saat meninggal.

Waktu penyelesaian sangat bervariasi tergantung jenis hak tanggungan dan pendekatan yang Anda pilih. Bersikap proaktif dalam menemukan dan menyelesaikan hak tanggungan melindungi ekuitas Anda dan kemampuan Anda untuk mentransfer atau memanfaatkan properti di masa depan.