Kepemilikan Properti Bersama untuk Pasangan Menikah: Kerangka Hak Milik Bersama Penuh

Mengapa Struktur Kepemilikan Properti Penting Bagi Pasangan Menikah

Ketika pasangan menikah berinvestasi di properti bersama, cara mereka memegang hak kepemilikan menentukan hak, perlindungan, dan apa yang terjadi jika salah satu pasangan meninggal dunia. Kepemilikan secara seluruhnya (tenancy by the entirety) merupakan salah satu struktur kepemilikan paling protektif yang tersedia bagi pasangan menikah di Amerika Serikat.

Saat ini, 25 negara bagian AS plus Washington, D.C. mengakui model kepemilikan ini, meskipun tidak semua negara bagian memperlakukannya dengan cara yang sama. Memahami apakah negara bagian Anda mengizinkan pengaturan ini dan bagaimana cara kerjanya sangat penting sebelum membeli properti.

Cara Kerja Tenancy by Entirety: Dasar-dasarnya

Dalam pengaturan tenancy by the entirety, setiap pasangan memegang 100% hak atas properti secara bersamaan. Ini berbeda secara mendasar dari model kepemilikan bersama lainnya karena:

Kedua pihak memiliki seluruh properti, bukan hanya sebagian. Tidak ada pasangan yang memiliki 50% dari rumah secara individual. Sebaliknya, masing-masing memegang hak kepemilikan lengkap saat menikah, yang menciptakan beberapa keuntungan hukum.

Pengambilan keputusan terpadu diperlukan. Setiap tindakan besar—menjual rumah, mendapatkan hipotek terhadapnya, atau mentransfer kepemilikan—memerlukan persetujuan dari kedua pasangan. Satu orang tidak dapat secara sepihak membuat keputusan tentang properti.

Warisan otomatis terjadi saat meninggal dunia. Ketika salah satu pasangan meninggal, pasangan yang masih hidup secara otomatis mewarisi kepemilikan penuh melalui hak survivorship, melewati proses probate sama sekali.

Perlindungan Inti: Apa yang Diberikan oleh Tenancy by Entirety

Perlindungan Kreditur

Jika salah satu pasangan menghadapi gugatan atau menanggung utang pribadi, kreditur umumnya tidak dapat memaksa penjualan properti untuk menyelesaikan utang tersebut. Kreditur tidak memiliki klaim terhadap properti yang dipegang dalam tenancy by the entirety ketika hanya satu pasangan yang menanggung kewajiban tersebut. Perlindungan ini mengasumsikan utang tersebut milik satu pasangan saja, bukan keduanya.

Transfer Aset yang Lebih Mudah

Hak survivorship secara otomatis mentransfer properti ke pasangan yang masih hidup tanpa memerlukan proses probate. Ini menghemat waktu, biaya hukum, dan menjaga transfer properti tetap rahasia. Ahli waris dari pasangan yang meninggal tidak dapat mengajukan klaim terhadap properti tersebut.

Dilarang Tindakan Sepihak

Salah satu pasangan tidak dapat secara diam-diam mentransfer kepentingannya kepada pihak ketiga, menempatkan lien terhadap rumah, atau menjualnya tanpa pengetahuan dan persetujuan pasangan lainnya. Perlindungan bersama ini mencegah kejutan dan melindungi kepentingan kedua pihak.

Persyaratan Kelayakan dan Aturan Pembentukan

Untuk mendirikan tenancy by the entirety, pasangan harus memenuhi semua kondisi secara bersamaan:

• Kedua pihak harus secara hukum menikah atau terdaftar sebagai pasangan domestik (di negara bagian yang mengakui ini untuk tujuan TBE)
• Surat hak milik harus mencantumkan kedua nama secara setara
• Kedua individu harus memperoleh properti pada waktu yang sama melalui transaksi yang sama
• Tidak ada pihak yang dapat memegang hak istimewa atau kepentingan terpisah dalam properti
• Kedua pasangan harus mempertahankan kendali yang sama dan hak yang sama untuk menempati dan menggunakan properti

Jika salah satu kondisi tidak terpenuhi saat pembelian, pengaturan ini tidak dapat didirikan sebagai tenancy by the entirety.

Cara Berakhirnya Tenancy by Entirety

Tenancy by the entirety hanya berakhir dalam kondisi tertentu:

Kesepakatan Bersama: Kedua pasangan dapat secara sukarela menyetujui untuk mengakhiri pengaturan ini dan beralih ke struktur kepemilikan yang berbeda.

Penjualan Properti: Ketika pasangan menjual properti, tenancy by the entirety secara otomatis berakhir.

Perceraian atau Pembatalan: Pembubaran pernikahan secara langsung membatalkan pengaturan tenancy by the entirety. Properti biasanya beralih ke pengaturan tenancy in common, memberi setiap mantan pasangan hak tidak terbagi.

Kematian Salah Satu Pasangan: Pasangan yang masih hidup menjadi pemilik tunggal secara otomatis. Ahli waris dari pasangan yang meninggal tidak memiliki klaim atau kepentingan dalam properti.

Kematian Kedua Pasangan: Ketika kedua pasangan meninggal, properti akan melewati proses probate sesuai dengan wasiat mereka atau hukum waris negara bagian.

Keuntungan dan Keterbatasan Model Kepemilikan Ini

Kekuatan Tenancy by Entirety

Hak survivorship otomatis menghilangkan kerumitan dan biaya probate bagi pasangan yang masih hidup. Ahli waris dari yang meninggal tidak dapat menentang transfer atau mengajukan klaim terhadap harta warisan. Perlindungan aset berlaku selama utang hanya milik satu pasangan. Persyaratan persetujuan bersama mencegah salah satu pihak membuat keputusan sepihak yang merugikan kepentingan pasangan lainnya.

Kekurangan dan Pembatasan

Struktur kepemilikan ini tidak tersedia di separuh negara bagian AS, membatasi penerapannya secara geografis. Beberapa negara bagian membatasi tenancy by the entirety hanya untuk properti real estate atau rumah utama, mengecualikan jenis aset lain. Jika kedua pasangan menanggung utang bersama, kreditur mungkin dapat memaksa penjualan properti. Persyaratan persetujuan bersama berarti kedua pihak harus setuju atas tindakan apa pun, yang dapat menyebabkan kebuntuan dalam perselisihan. Setelah pasangan yang masih hidup meninggal, probate menjadi tak terhindarkan.

Selain itu, undang-undang negara bagian yang lebih lama terkadang menggunakan bahasa usang “suami dan istri”. Pasangan sesama jenis yang menikah harus berkonsultasi dengan pengacara untuk memastikan dokumentasi hukum yang tepat di negara bagian mereka.

Negara Bagian Mana yang Mengakui Tenancy by Entirety

Per 2022, yurisdiksi berikut mengizinkan tenancy by the entirety (meskipun aturan spesifik negara bagian bervariasi):

Alaska, Arkansas, Delaware, District of Columbia, Florida, Hawaii, Illinois, Indiana, Kentucky, Maryland, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, New Jersey, New York, North Carolina, Ohio, Oklahoma, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Vermont, Virginia, dan Wyoming.

Pasangan di negara bagian lain harus mencari struktur kepemilikan alternatif seperti joint tenancy atau tenancy in common untuk mendapatkan perlindungan serupa.