Pertumbuhan Berbasis AI vs. Pendapatan Stabil: Perbandingan Realitas Investasi Sebenarnya Antara DLR dan O

Ketika mengevaluasi peluang investasi properti melalui REITs pada tahun 2025, pasar menghadirkan dua tesis yang secara fundamental berbeda. Digital Realty Trust (DLR) muncul sebagai pilihan yang berorientasi pertumbuhan, memanfaatkan permintaan infrastruktur AI yang eksplosif, sementara Realty Income (O) melanjutkan tradisinya sebagai pilar defensif dan penghasil pendapatan. Divergensi ini mencerminkan pergeseran yang lebih luas dalam cara alokasi modal di sektor properti—dari model berbasis sewa tradisional menuju infrastruktur transformasi digital.

Beban Kerja AI Mengubah Ekonomi Data Center

Angin sakal struktural untuk Digital Realty berjalan lebih dalam dari sekadar tren teknologi permukaan. Sejak pertengahan 2023, lebih dari setengah volume pemesanan kuartalan perusahaan berasal dari penerapan terkait AI. Ini menunjukkan pergeseran yang berarti dalam pola akuisisi pelanggan. Beban kerja ini membutuhkan infrastruktur khusus: pengiriman daya dengan kepadatan tinggi, sistem pendingin canggih, dan konektivitas dengan latensi ultra rendah. Platform Digital Realty yang sudah memiliki lebih dari 300 data center di berbagai geografi menyediakan skala dan keahlian operasional untuk menangkap peluang secular ini.

Hasil kuartal ketiga tahun 2025 perusahaan menegaskan momentum ini. Pendapatan meningkat 10% dari tahun ke tahun, sementara dana dari operasi (FFO) per saham tumbuh 13%—metrik yang secara signifikan mengungguli kelompok sebaya. Lebih menarik lagi, pemesanan interkoneksi mencapai level rekor, menunjukkan daya tarik pelanggan yang berkelanjutan dan keinginan untuk memperluas penerapan. Backlog global kini melebihi $850 juta, memberikan visibilitas ke depan yang jauh melampaui panduan kuartalan biasa.

Pipeline pengembangan Digital Realty sebesar 5 gigawatt menempatkan perusahaan untuk mengatasi kendala daya yang akut di pusat data utama. Kelangkaan ini menciptakan kekuatan harga yang berarti. Saat perusahaan memigrasikan beban kerja komputasi dari infrastruktur on-premise menuju cloud hybrid dan lingkungan AI, fasilitas perusahaan semakin berfungsi sebagai infrastruktur kritis—sebuah status yang berkontribusi pada pendapatan kontrak multi-tahun dan retensi pelanggan.

Stabilitas Realty Income Memiliki Batas dalam Pasar yang Berorientasi Pertumbuhan

Karakteristik benteng Realty Income tetap utuh. Portofolionya mencakup lebih dari 15.500 properti di berbagai sektor, dengan tingkat okupansi mendekati 98-99%. Basis penyewa meliputi kategori yang tahan resesi: toko kelontong, pengecer convenience, toko dolar, dan apotek. Mesin diversifikasi ini telah mendukung 133 kenaikan dividen berturut-turut, sebuah rekam jejak yang dihormati di kalangan investor yang fokus pada pendapatan.

Kuartal ketiga menunjukkan eksekusi khas Realty Income: pertumbuhan pendapatan yang terukur, penyesuaian portofolio selektif di Eropa, dan penempatan modal yang disiplin. Analitik prediktif dan penilaian ketat perusahaan terus mendukung proposisi nilainya sebagai pengganda jangka panjang.

Namun, plafon pertumbuhan Realty Income mencerminkan hambatan struktural. Persaingan dari modal swasta membuat spread akuisisi menjadi kurang menarik. Penyewa yang bergantung pada ritel menghadapi risiko gangguan e-commerce dan ketidakpastian perdagangan. Meskipun diversifikasi portofolio memberikan perlindungan downside, hal ini sekaligus membatasi eksposur ke vertikal dengan pertumbuhan tinggi. Identitas perusahaan sebagai penghasil pendapatan yang dapat diandalkan secara otomatis membatasi potensi upside-nya.

Revisi Estimasi Menunjukkan Momentum yang Divergen

Ekspektasi konsensus mengungkapkan pergeseran prioritas pasar. Realty Income menghadapi dinamika estimasi yang modest: penjualan tahun 2025 diproyeksikan tumbuh 8,26% dengan FFO per saham hanya meningkat 1,67% dari tahun ke tahun. Meskipun estimasi FFO 2026 telah sedikit naik dalam 60 hari terakhir, pola revisi secara keseluruhan menunjukkan kehati-hatian.

Digital Realty menceritakan kisah yang berbeda. Penjualan tahun 2025 diperkirakan tumbuh 8,98%, sementara FFO per saham diprediksi meningkat 9,54%—sebuah trajektori yang jauh lebih kuat. Yang lebih penting, estimasi FFO per saham untuk 2025 dan 2026 telah menunjukkan tren ke utara selama 60 hari terakhir, mencerminkan kepercayaan analis terhadap kemampuan perusahaan untuk mempertahankan momentum pemesanan dan mengubah backlog menjadi pendapatan.

Ikhtisar Valuasi: Keduanya Perdagangan Dekat Keseimbangan Historis

Performa tahun ini telah menyimpang tajam. Saham Realty Income naik 6,1%, sementara Digital Realty menurun 10%. Keduanya tertinggal dari kenaikan 18,6% indeks S&P 500, meskipun karena alasan yang berbeda—satu menghadapi hambatan siklikal, yang lain menghadapi kompresi valuasi meskipun fundamental kuat.

Dalam basis harga terhadap FFO 12 bulan ke depan, Realty Income diperdagangkan pada 12,84X, yang di bawah median tiga tahun terakhirnya. Digital Realty memiliki multiple sebesar 20,26X, sedikit di bawah rata-rata tiga tahun sebesar 20,88X. Meskipun posisi oversold secara teknikal ini, kedua saham mendapatkan Skor Nilai berperingkat D, menunjukkan bahwa kompresi multiple saja mungkin tidak cukup untuk mendorong peringkat ulang jangka pendek tanpa percepatan pendapatan.

Kasus Infrastruktur Digital Daripada Properti Ritel yang Defensif

Saat menilai tesis properti investasi mana yang menawarkan pengembalian jangka panjang lebih unggul, bukti semakin mengarah ke infrastruktur digital. Kinerja bertahun-tahun Realty Income yang konsisten memberikan perlindungan downside yang tak tertandingi, tetapi stabilitas tersebut datang dengan kompromi pertumbuhan. Eksposur Digital Realty terhadap proliferasi AI, percepatan cloud, dan pengeluaran modal hyperscaler mewakili pendorong pertumbuhan struktural yang lebih tahan lama dibandingkan properti sewa bersih tradisional.

Volume pemesanan yang mencatat rekor, percepatan pertumbuhan FFO, tren revisi estimasi positif, dan visibilitas pengembangan multi-tahun menempatkan Digital Realty sebagai peluang yang lebih menarik bagi investor yang mengutamakan apresiasi modal. Realty Income tetap pilihan utama bagi investor pendapatan murni, tetapi profil pertumbuhannya yang terbatas menunjukkan bahwa ia mungkin berkinerja di bawah selama siklus transformasi digital dan investasi infrastruktur AI yang berkepanjangan.

Digital Realty memiliki Peringkat Zacks #2 (Buy), while Realty Income holds a Zacks Rank #3 (Hold)—sebuah pengakuan yang mencerminkan konsensus analis tentang daya tarik relatif dalam lingkungan pasar saat ini.

Catatan: FFO (Funds From Operations) merupakan metrik pendapatan utama yang digunakan untuk mengevaluasi kinerja REIT dan keberlanjutan kapasitas pembayaran dividen.