Bagian 1250: Implikasi Pajak untuk Investor Properti

Pasal 1250 dari Kode Pajak Penghasilan Internal AS adalah aturan penting yang perlu dipahami oleh setiap investor properti. Pasal ini menentukan bagaimana Anda akan dikenai pajak saat menjual properti komersial atau residensial yang mengalami depresiasi, yang berpotensi mempengaruhi laba bersih Anda secara signifikan.

Memahami Pasal 1250 dan Recapture Depresiasi

Ketika Anda membeli properti yang menghasilkan pendapatan, IRS mengizinkan Anda untuk mengurangi depresiasi setiap tahun—kerugian kertas yang mencerminkan keausan dan kerusakan properti. Bangunan dan struktur memenuhi syarat untuk pengurangan ini, meskipun tanah sendiri tidak karena dianggap tidak dapat didepresiasi.

Namun, ketika Anda akhirnya menjual properti tersebut, Pasal 1250 berperan. Depresiasi yang Anda klaim pada pengembalian pajak Anda akan “dikembalikan” dan dikenai pajak dengan tarif lebih tinggi—hingga 25%—daripada tarif keuntungan modal jangka panjang standar sebesar 15% atau 20%. Ini merupakan cara pemerintah untuk menarik kembali sebagian manfaat pajak yang Anda terima dari pengurangan depresiasi selama bertahun-tahun.

Peran Depresiasi Akselerasi vs. Garis Lurus

Secara historis, investor menggunakan metode depresiasi akselerasi untuk mengurangi nilai properti lebih cepat, sehingga mengurangi penghasilan kena pajak lebih cepat. Pasal 1250 dirancang khusus untuk mencegah penghindaran pajak berlebihan melalui strategi ini. Untuk properti yang ditempatkan dalam layanan setelah 1986, hanya depresiasi garis lurus yang diizinkan, sehingga recapture agresif menjadi kurang umum saat ini. Namun, setiap keuntungan yang terkait dengan pengurangan depresiasi tetap menghadapi tarif pajak 25% yang lebih tinggi tersebut.

Contoh Praktis: Bagaimana Recapture Pasal 1250 Berfungsi

Pertimbangkan skenario berikut: Anda membeli sebuah bangunan komersial seharga $500.000 lima belas tahun lalu. Dengan depresiasi garis lurus, Anda mengurangi $150.000 selama periode tersebut. Hari ini, Anda menjual properti tersebut seharga $700.000.

Keuntungan kena pajak Anda totalnya adalah $350.000 ($700.000 harga jual dikurangi $500.000 harga beli, ditambah $150.000 yang Anda depresiasi). Berikut pembagian pajaknya:

• Depresiasi yang dikembalikan: $150.000 dikenai pajak dengan tarif 25% Pasal 1250, menghabiskan sekitar $37.500 dalam pajak federal
• Keuntungan tersisa: Selisih $200.000 diperlakukan sebagai keuntungan modal jangka panjang, dikenai pajak 15% atau 20% tergantung pada tingkat pajak Anda, menghabiskan antara $30.000–$40.000

Tanpa perencanaan strategis, tarif pajak efektif Anda bisa melebihi 30% dari transaksi ini.

Strategi Pintar untuk Mengurangi Dampak Pajak Pasal 1250

Tiga pendekatan utama membantu investor meminimalkan pajak recapture depresiasi:

Strategi Tukar Menukar 1031

Tukar menukar 1031 memungkinkan Anda menginvestasikan kembali hasil penjualan properti ke properti pengganti sejenis, menunda semua pajak keuntungan modal dan recapture depresiasi secara tak terbatas. Kendalanya: batas waktu IRS yang ketat. Anda harus mengidentifikasi properti pengganti dalam 45 hari dan menyelesaikan pertukaran dalam 180 hari. Pendekatan ini cocok untuk investor yang merencanakan pertumbuhan portofolio jangka panjang.

Pendekatan Penjualan Cicilan

Alih-alih menerima semua hasil penjualan sekaligus, Anda dapat menyusun penjualan agar menerima pembayaran selama beberapa tahun. Ini menyebarkan keuntungan kena pajak Anda—termasuk recapture Pasal 1250—ke beberapa tahun pajak, berpotensi menjaga Anda tetap dalam tarif pajak yang lebih rendah dan mengurangi total kewajiban pajak Anda.

Studi Segregasi Biaya

Strategi ini mengklasifikasikan komponen bangunan secara terpisah (misalnya sistem mekanis, perlengkapan, dll.) untuk mempercepat pengurangan depresiasi di tahun-tahun awal. Meskipun ini tidak menghilangkan recapture Pasal 1250 nanti, pengurangan awal yang lebih tinggi dapat mengimbangi pendapatan lain selama masa kepemilikan, meningkatkan posisi pajak keseluruhan Anda.

Pesan Utama untuk Penjual Properti

Recapture Pasal 1250 adalah biaya yang tak terhindarkan dari investasi properti—tetapi bukan tanpa jalan keluar melalui perencanaan yang tepat. Sebelum menjual properti yang mengalami depresiasi, evaluasi apakah strategi tukar menukar 1031, penjualan cicilan, atau segregasi biaya sesuai dengan tujuan keuangan Anda. Bekerja sama dengan profesional pajak dapat membantu Anda menyusun transaksi agar lebih banyak keuntungan Anda tetap utuh dan kewajiban pajak Anda tetap terkendali.