Dari Hati-hati ke Kecepatan: Perubahan Dramatis Model iBuying Opendoor

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) secara mendasar memikirkan kembali pendekatan iBuying-nya, meninggalkan bertahun-tahun postur defensif yang berlebihan untuk mengadopsi strategi volume tinggi dan penciptaan pasar. Penyesuaian strategis ini menjadi jelas selama diskusi pendapatan Q3 2025, di mana kepemimpinan secara terbuka mengakui bahwa ketergantungan berlebihan pada penghindaran risiko telah melemahkan momentum bisnis daripada melindunginya.

Biaya Bermain Aman Terlalu Lama

Angka-angka menceritakan kisahnya. Opendoor hanya mengakuisisi 1.169 rumah di kuartal ketiga 2025—angka yang secara historis rendah yang meninggalkan perusahaan memegang portofolio properti yang menua dan kurang diminati. Sementara total pendapatan mencapai $915 juta (mengalahkan panduan), profitabilitas memburuk karena inventaris lama yang dipilih di bawah kerangka konservatif sebelumnya terus menekan margin.

Pengakuan jujur dari manajemen memotong ke inti masalah: ketika volume transaksi menghilang, tidak ada disiplin harga sekalipun yang dapat menyelamatkan hasil. Masalah inventaris warisan menegaskan betapa salahnya sikap berhati-hati yang berlebihan telah membalas dendam. Alih-alih melindungi bisnis, ketergantungan berlebihan pada risiko telah membuatnya kekurangan skala dan efisiensi operasional.

Buku Panduan Baru: Kecepatan Lebih Utama Daripada Spread

Di bawah kepemimpinan yang direvisi, Opendoor beralih ke apa yang disebutnya model operasi “pencipta pasar”—membeli dan menjual rumah lebih cepat, menjalankan margin yang lebih ketat, dan memprioritaskan kecepatan aliran daripada posisi defensif.

Mekanismenya sederhana:

• Spread Lebih Ketat pada Rumah Berkualitas: Perusahaan secara agresif mempersempit gap pembelian-penjualan untuk properti berkualitas tinggi agar mempercepat perputaran
• Operasi Berbasis AI: Kecerdasan buatan yang ditingkatkan mendukung keputusan penetapan harga, inspeksi properti, dan alur kerja operasional
• Siklus Inventaris Lebih Cepat: Tujuannya adalah memotong hari dalam kepemilikan, sehingga mengurangi biaya penyimpanan dan meningkatkan dinamika kas
• Standar Akuisisi Selektif: Meskipun ambisi volume lebih tinggi, kriteria pembelian tetap disiplin, menyaring rumah yang sesuai dengan tesis perputaran cepat

Tindakan terbaru menegaskan komitmen. Opendoor telah menggandakan kecepatan akuisisi mingguan dengan memanfaatkan pengungkit ini, menandakan bahwa pergeseran ini lebih dari sekadar retorika.

Keunggulan Biaya Struktural Memungkinkan Skalabilitas

Faktor kunci adalah posisi biaya struktural Opendoor. Biaya operasional secara material lebih rendah daripada setahun yang lalu, memberikan perusahaan ruang berarti untuk memperluas volume transaksi tanpa melihat biaya tetap membengkak secara proporsional. Disiplin biaya ini adalah jangkar yang membuat model yang berfokus pada kecepatan menjadi layak.

Selain itu, perusahaan menambahkan aliran pendapatan tambahan—produk hipotek dan garansi—yang dapat secara bertahap meningkatkan ekonomi unit dan mendiversifikasi pendapatan.

Perbandingan Reposisi OPEN

Komitmen baru Opendoor terhadap iBuying sangat kontras dengan jalur berbeda para pesaingnya.

Zillow Group (ZG) terkenal keluar dari iBuying sepenuhnya melalui Zillow Offers, menyimpulkan bahwa peramalan harga rumah secara skala memperkenalkan risiko yang tidak dapat dikelola. Sebagai gantinya, Zillow berposisi ulang sebagai marketplace dan platform iklan yang ringan modal. Intinya, Zillow memilih untuk menghindari eksposur neraca yang datang dengan pengelolaan inventaris. OPEN secara sengaja berjalan di jalur yang ditinggalkan Zillow—tetapi dengan ketergantungan yang lebih besar pada penetapan harga berbasis AI dan perputaran inventaris yang cepat untuk mengurangi risiko downside yang membuat Zillow takut.

Offerpad Solutions (OPAD) tetap merupakan iBuyer tetapi beroperasi dengan skala yang jauh lebih kecil dari yang dimaksudkan Opendoor dan dengan likuiditas yang lebih ketat. Offerpad menekankan disiplin biaya dan pembelian selektif. Ambisi volume Opendoor bertujuan membangun umpan balik pencipta pasar yang sulit ditiru oleh pesaing yang lebih kecil dan terbatas modal.

Performa Saham & Ikhtisar Penilaian

Saham OPEN telah melonjak 289% selama setahun terakhir, secara dramatis mengungguli kenaikan industri secara keseluruhan sebesar 5,1%. Rally ini mencerminkan optimisme investor terhadap reboot strategis.

Dalam metrik penilaian, OPEN diperdagangkan dengan rasio harga-ke-penjualan (P/S) sebesar 1,06—jauh di bawah rata-rata industri sebesar 4,75—menunjukkan pasar mungkin menilai risiko eksekusi dengan diskon atau melihat saham ini sebagai undervalued relatif terhadap potensi upside.

Ekspektasi laba memperkuat narasi bullish. Estimasi konsensus Zacks menyiratkan pertumbuhan laba tahun-ke-tahun sebesar 41,3% untuk 2026, dengan revisi EPS jangka pendek yang cenderung naik selama 60 hari terakhir.

Namun, OPEN memiliki Zacks Rank #4 (Jual), mencerminkan kehati-hatian analis terhadap hambatan jangka pendek.

Menimbang Risiko dan Imbalan

Peralihan dari penghindaran risiko ke operasi berbasis kecepatan tidak tanpa bahaya. Volume transaksi yang lebih tinggi membuka risiko volatilitas pasar, usang inventaris, dan tantangan skalabilitas operasional. Model iBuying sendiri tetap diperdebatkan; tidak semua pelaku pasar percaya bahwa ini dapat menghasilkan hasil yang berkelanjutan.

Namun, memandang iBuying sebagai bisnis likuiditas daripada taruhan harga proprietary yang diarahkan mungkin lebih tahan lama. Jika Opendoor dapat menjalankan buku panduan volume sambil mempertahankan disiplin biaya dan ketelitian operasional berbasis AI, pergeseran dari penghindaran risiko menuju mekanisme pencipta pasar akhirnya bisa membenarkan reset strategis ini.