Arti Rumah Multi-Keluarga: Mengapa Investor Cerdas Bertaruh Besar pada Properti Multi-Unit

Mikir bahwa arti rumah multi-keluarga hanya “gedung apartemen”? Pikir lagi. Rumah multi-keluarga mewakili properti residensial apa pun di mana beberapa unit keluarga beroperasi secara independen di bawah satu atap—dan mereka menjadi arena favorit bagi investor yang ingin meningkatkan pendapatan di luar sewa properti tunggal tradisional.

Apa Sebenarnya yang Dihitung sebagai Rumah Multi-Keluarga?

Arti rumah multi-keluarga meluas ke berbagai jenis properti, masing-masing dengan karakteristik yang berbeda:

Apartemen tetap menjadi opsi multi-keluarga yang paling umum. Bayangkan sebuah bangunan tunggal dibagi menjadi banyak unit—beberapa mungkin studio (satu lantai terbuka), yang lain dua atau tiga kamar tidur. Anda memiliki unit tersebut; perusahaan pengelola bangunan atau HOA mengurus area umum.

Kondominium beroperasi serupa tetapi dengan perbedaan kepemilikan. Beli unit kondominium dan Anda memilikinya secara penuh, meskipun Anda akan membayar biaya asosiasi pemilik rumah untuk pemeliharaan bersama. Sewakan unit yang sama kepada penyewa dan itu menjadi bagian dari aliran pendapatan Anda.

Duplex, triplex, dan quadruplex mengikuti model yang berbeda—bayangkan dua, tiga, atau empat unit residensial dalam satu struktur, masing-masing dengan pintu masuk terpisah tetapi berbagi dinding. Duplex terutama menarik bagi investor yang lebih kecil.

Townhome biasanya terdiri dari dua atau tiga tingkat, berjejer seperti rumah yang terhubung tetapi dengan pintu masuk dan halaman masing-masing. Tetangga berbagi dinding tetapi jarang hal lain.

Pertanyaan Utama: Berapa Biaya Aslinya?

Membangun rumah multi-keluarga dari awal berkisar antara $64.500 hingga $86.000 per unit—meskipun ini sangat bervariasi tergantung lokasi, bahan, biaya tenaga kerja, dan kelayakan kredit Anda. Kompleks apartemen yang lebih besar? Bisa mencapai jutaan dolar dalam total investasi.

Beban awalnya nyata: uang muka yang besar, biaya renovasi untuk properti lama, dan kewajiban hipotek bulanan yang lebih besar. Sebelum menandatangani apa pun, Anda membutuhkan cadangan kas cair. Banyak sekali.

Mengapa Investor Tidak Bisa Menolak Properti Multi-Keluarga

Pendapatan meningkat secara dramatis. Berikut perhitungannya: hipotek $1.500 untuk rumah tunggal ditanggung oleh satu penyewa. Sekarang bayangkan duplex dengan hipotek $2.000 tetapi dua penyewa membayar $2.000 masing-masing setiap bulan. Tiba-tiba Anda mendapatkan keuntungan $2.000 alih-alih $500. Maksimalkan kapasitas berarti arus kas yang serius.

Manajemen pasif memungkinkan. Bosan memperbaiki pipa sendiri? Sewa perusahaan pengelola properti. Anda akan membayar lebih, tetapi waktu Anda kembali. Beberapa investor tinggal di satu unit sambil menyewakan yang lain—menghilangkan biaya perumahan Anda sepenuhnya.

Pemeriksaan Realitas: Masalah Rumah Multi-Keluarga

Perawatan bertambah dengan setiap unit. Satu unit AC rusak di rumah tunggal. Dua puluh unit berarti mungkin dua puluh sistem AC yang perlu diperbaiki. Panel listrik, peralatan, pipa—semuanya bertambah. Tagihan perbaikan Anda tidak hanya dua kali lipat; ini berlipat ganda.

Perpindahan penyewa menciptakan kekacauan. Kompleks apartemen memiliki tingkat kekosongan lebih tinggi daripada duplex atau rumah tunggal. Penyewa baru berarti menjadwalkan tur, memproses aplikasi, mengelola pindahan. Perpindahan yang lebih tinggi berarti pekerjaan administratif lebih banyak.

Pajak lebih tinggi. Penilaian pajak properti lebih tinggi pada properti multi-keluarga. Beberapa pemerintah daerah memberlakukan pembatasan kontrol sewa, membatasi kenaikan tahunan Anda. Hitung biaya ini sebelum menginvestasikan modal.

Risiko terkonsentrasi. Kehilangan satu penyewa di rumah tunggal berarti kehilangan 100% pendapatan. Dalam properti lima unit, itu 20% kerugian—tapi pembayaran hipotek Anda tidak berkurang. Anda membutuhkan cadangan kas yang mencakup 6-12 bulan kekosongan untuk bertahan dari penurunan pasar.

Rumah Multi-Keluarga vs Rumah Tunggal: Pilihan Investor

Perbedaan mendasar bukan hanya angka. Sewa rumah tunggal berarti satu penyewa, satu set masalah. Properti multi-keluarga melipatgandakan basis penyewa Anda tetapi juga kompleksitas operasionalnya.

Potensi keuntungan Anda meningkat seiring jumlah unit, tetapi begitu juga risiko Anda. Satu penyewa buruk di duplex mewakili 50% pendapatan Anda; di rumah tunggal, itu semuanya.

Perbaikan dan renovasi juga berlipat ganda. Ganti karpet di satu unit versus menggantinya di sepuluh unit—biayanya tidak sebanding. Begitu juga dengan investasi waktu.

Kesimpulan

Arti rumah multi-keluarga akhirnya berujung pada ini: potensi pendapatan yang terkonsentrasi dipadukan dengan risiko yang terkonsentrasi. Mereka adalah alat pembangunan kekayaan yang kuat bagi investor dengan cadangan modal yang memadai, kapasitas pengelolaan, dan toleransi risiko. Tanpa fondasi ini, mereka menjadi masalah yang mahal. Pahami kapasitas Anda sebelum terjun.