Perangkap Hipotek 50 Tahun: Mengapa Bank dan Investor mREIT Tersenyum Sementara Pembeli Rumah Membayar Dua Kali Lipat

Ketika Presiden Trump mengusulkan perpanjangan jangka hipotek hingga 50 tahun, headline lebih fokus pada pembayaran bulanan yang lebih rendah. Tetapi manfaat nyata yang dapat dilihat oleh peminjam memberi cerita yang sama sekali berbeda—dan ini mengungkapkan transfer kekayaan besar dari pemilik rumah ke lembaga keuangan.

Matematika yang Harus Menakut-nakuti Pembeli Rumah

Mari mulai dengan apa yang terdengar menarik: membeli rumah seharga $450.000 dengan hipotek standar 30 tahun dengan bunga 6,25% berarti pembayaran bulanan sebesar $2.771. Jika memperpanjang pinjaman yang sama selama 50 tahun, pembayaran turun menjadi $2.452. Penghematan $319 bulanan ini tampak menarik sampai Anda melakukan perhitungan lengkap.

Dalam tiga dekade, Anda akan membayar sekitar $547.000 dalam bunga kepada pemberi pinjaman Anda. Beralih ke jangka waktu 50 tahun? Total bunga membengkak menjadi sekitar $1,02 juta—hampir dua kali lipat. Biaya nyata dari pembayaran “terjangkau” itu adalah hampir setengah juta dolar dalam bunga tambahan yang langsung mengalir ke sistem keuangan.

Di sinilah pentingnya memahami hipotek self-amortizing. Pada awal masa pinjaman, sebagian besar pembayaran Anda digunakan untuk bunga daripada membangun ekuitas di rumah Anda. Dengan struktur 50 tahun, ketidakseimbangan ini berkembang secara dramatis, yang berarti pembeli rumah akan menghabiskan dekade mengumpulkan kekayaan dengan kecepatan lambat sementara bank menuai pendapatan bunga dengan tingkat yang meningkat.

Pemenang Sejati: Bank dan Mortgage REITs

Bank komersial besar seperti Bank of America dan Citigroup akan berada dalam posisi untuk memanfaatkan pergeseran ini secara langsung. Skala mereka memungkinkan mereka mendistribusikan risiko ke ribuan hipotek di seluruh negeri, sementara kekuatan merek mereka memastikan mereka akan menarik cukup banyak pelanggan untuk mengeluarkan volume besar pinjaman jangka panjang ini.

Namun ada penerima manfaat yang lebih canggih: mortgage real estate investment trusts (mREITs) seperti Annaly Capital dan AGNC Investment Corp. Dana ini membeli sekuritas hipotek yang dikumpulkan dan mendapatkan keuntungan dari spread antara biaya pinjaman mereka dan bunga yang mereka peroleh. Investor tertarik kepada mereka karena hasil yang luar biasa—saat ini sekitar 12,7% untuk Annaly dan hampir 14% untuk AGNC.

Di sinilah mortgage 50 tahun mengubah lanskap mREIT. Sifat self-amortizing dari hipotek berarti sebagian dari setiap pembayaran bunga sebenarnya mewakili pelunasan pokok. Ini menciptakan hambatan terhadap penilaian mREIT dari waktu ke waktu, karena mereka secara efektif mengembalikan modal kepada pemegang saham sementara portofolio mereka menyusut. Nilai buku bersih nyata AGNC menunjukkan hal ini dengan sempurna: mulai tahun 2020 di $17,66 per saham tetapi menyusut menjadi $8,28 pada Q3 2025.

Jangka waktu hipotek yang lebih panjang akan secara dramatis mengubah persamaan ini. Dengan hipotek 50 tahun, bunga akan menjadi bagian yang jauh lebih besar dari total arus kas selama beberapa dekade, yang berarti pengembalian modal yang lebih kecil tertanam dalam dividen. Manfaat nyata bagi pemegang saham mREIT? Nilai portofolio mereka akan menurun lebih lambat, membuat investasi yang sudah menghasilkan hasil tinggi ini menjadi lebih menarik bagi investor yang fokus pada pendapatan.

Pergeseran Regime untuk Pasar Keuangan

Meskipun masih belum pasti apakah hipotek 50 tahun akan beralih dari usulan ke kebijakan, insentif keuangan sangat jelas. Pemberi pinjaman—baik bank tradisional maupun investor mREIT yang canggih—akan menangkap transfer kekayaan yang besar dari peminjam. Bagi trader saham keuangan, regime hipotek 50 tahun bisa secara fundamental mengubah penilaian terhadap sekuritas berbasis hipotek dan lembaga yang memegangnya.

Pertanyaannya bukan apakah ini akan menguntungkan sektor keuangan. Tentu saja menguntungkan. Pertanyaan sebenarnya adalah apakah pembuat kebijakan menyadari bahwa mereka pada dasarnya mensubsidi keuntungan bank dengan mengorbankan akumulasi ekuitas pembeli rumah selama setengah abad ke depan.