首尔公寓全租市场房源骤减……月租转换加速

首尔公寓全租市场正因房源骤减与价格上涨同时出现，朝着月租比重快速扩大的方向演变。在春季搬家旺季需求集中的情况下，全租房源大幅减少，租户可选择范围收窄，其影响正蔓延至全租价格及整个月租市场。

19日，据房地产大数据企业Asil透露，以前一天为基准，首尔公寓全租房源共计1万5427件。这较两年前的2024年4月18日的3万750件减少了49.9%。首尔25个区的全租房源均出现减少，减少幅度依次为芦原区88.5%、中浪区88.0%、江北区83.5%、城北区83.4%、衿川区77.1%。衿川区全租房源仅54件，中浪区51件，江北区50件，甚至在如芦原区月溪洞月溪现代这样拥有1281户规模的大型社区，全租房源也仅有2至3件。

这一变化的背景在于买卖与租赁捆绑的市场结构发生变化。随着去年10月15日公布的对策将首尔全境指定为土地交易许可区域，购房后须实际居住满两年的义务得以确立，附带全租权的所谓"差价投资"事实上被阻断。此前，差价投资曾是增加全租房源供应的一个渠道，随着此路径收窄，市场解读认为流入市场的全租房源本身随之减少。现场中介机构也表示，即使是大型社区，也几乎看不到全租房源。

在供应减少的全租市场中，价格上涨尤为显著。根据韩国房地产院住宅价格趋势调查，上月首尔公寓平均全租价格为6亿149万韩元，自2022年10月的6亿1694万韩元之后，时隔3年5个月再次突破6亿韩元。以新建小区为中心的上涨趋势更为陡峭。首尔江北区弥阿洞韩华Forêna弥阿专用面积84.8655㎡的公寓于本月4日以7亿7500万韩元签订全租合同，与去年12月22日同面积以6亿8000万韩元签约相比，不到四个月上涨了近1亿韩元。全租价格与买卖价格之比的全租价格比率上月也达到52.1%，高于前月的52.0%。随着首尔公寓价格快速上涨，自去年4月以来连续10个月下降的全租价格比率在11个月后重新转为上升。

随着全租价格变贵且房源短缺，租户正更多地转向月租。根据国土交通部实际交易价格公开系统的登记资料，今年以来至前一天，首尔公寓租赁合同共计6万7506件，其中月租合同为3万2608件，占比48.3%。实际上相当于每2件租赁合同中就有1件是月租。首尔公寓月租合同比重从2019年的28.2%上升至2020年的31.5%，自2022年至去年也持续维持在40%以上。问题在于月租市场也并不宽裕。以前一天为基准，首尔公寓月租房源为1万59件，较一年前减少24.9%，较两年前减少17.0%。以韩国房地产院市价为准，上月首尔公寓平均月租为152.8万韩元，再次刷新了月度基准的历史最高纪录。

市场认为，全租房源短缺、全租价格上涨、全租贷款限制、持有税负担担忧等因素共同作用，可能加速向月租的转换。全租和月租直接关系到实际需求者，特别是平民阶层的居住成本，因此难以仅视为简单的交易形式变化。这一趋势未来可能进一步加剧首尔租赁市场的负担，预计政府是否会出台同时考虑供应、金融及价格稳定的补充对策将备受关注。