产权基础：理解受让方与让与方在房地产中的区别

在房地产交易中，两个术语经常出现在法律文件中：受让人（grantee）和出让人（grantor）。这些术语定义了参与任何财产转让的双方之间的核心关系。无论你是购买房屋、租赁公寓，还是继承土地，了解受让人与出让人的区别对于保护你的权益和明确你的法律责任都至关重要。

简单来说，出让人是转让财产的一方（通常是卖方或房东），而受让人是接收财产的一方（通常是买方或租户）。他们的权利、责任和保护措施完全取决于用以正式化交易的法律文件类型：契约（deed）。

谁是谁：定义出让人和受让人

出让人：转让方

出让人拥有财产的初始所有权，并决定将其转让给另一方。在房屋销售中，出让人是卖方。在租赁情况下，出让人是房东。出让人可以是任何实体——个人、公司或金融机构——只要他们拥有合法的转让财产的权利。

受让人：接收方

受让人位于交易的另一端。此人或实体通过购买或租赁获得财产。受让人可能是签署交割文件的购房者，或签署租赁协议的租户。受让人的保护和义务在很大程度上取决于交易中涉及的契约类型。

契约在受让人与出让人关系中的作用

当财产转手时，“所有权”——即拥有、控制和出售财产的权利——的法律转移通过契约记录。契约明确受让人获得的保护以及出让人承担的义务。不同的州和不同的情况需要不同类型的契约，每种都为受让人提供不同程度的保障。

受让人应始终了解自己获得的契约类型，因为这直接影响在交易完成后，财产所有权或状况出现问题时的法律保护。

最大保护：保证契约（Warranty Deeds）及受让人需要了解的事项

一般保证契约为受让人提供最高级别的保护。出让人明确保证所有权清晰，没有瑕疵、留置权、地役权、税务问题或未偿还的抵押贷款。如果受让人在之后发现所有权问题——无论是在出让人拥有期间还是之后——出让人都依法负责承担所有法律辩护费用。

这种保护级别使保证契约成为受让人最理想的选择。许多购房者偏好此类契约，正是因为它将风险从受让人转移回出让人。有人会将保证契约与房屋保修合同混淆，但两者完全不同。房屋保修是一种可选的保险产品，覆盖购买后家用电器和系统的维修，通常为一年。而保证契约则涉及财产本身的法律所有权。

有限保护：理解特别保证契约（Special Warranty）和契约（Grant Deeds）

特别保证契约提供的保护比低级别的契约更高，但不及一般保证契约。出让人保证所有权在其拥有期间没有瑕疵——没有留置权或负担——但只限于出让人在其拥有期间。受让人无法追究出让人在之前所有者时期造成的所有权问题。

银行在拍卖被查封的财产时，常用特别保证契约进行转售。出让人（贷款人）只保证其拥有期间的所有权，而不保证之前的所有权状态。

契约（Grant Deed）则处于保护范围的中间。出让人确认财产未曾转让给他人，也在其拥有期间没有出现所有权问题。但不同于保证契约，出让人不保证会为未来的所有权索赔进行辩护。受让人承担法律成本的风险。

最低保护：弃权契约（Quitclaim Deed）和特殊用途契约

弃权契约提供的保护最低。出让人转让其在财产中的任何权益，但不作任何关于拥有所有权或转让权的保证。如果未来有人对所有权提出挑战，受让人无法向出让人追究责任。

由于弃权契约需要极高的信任，通常只在家庭成员、亲密朋友或关系密切的当事人之间使用。受让人应避免接受陌生人提供的弃权契约。

特殊用途契约则出现在某人代表另一实体（如遗产执行人或受托人）转让财产时。由于出让人以官方、有限的身份行事，如果受让人之后面临所有权索赔，他们不承担个人责任。

特殊场景：家庭转让到止赎

代替止赎的契约（Deed in Lieu of Foreclosure）

当房主无法再支付抵押贷款时，有时会主动将财产归还给贷款人（出让人），以避免止赎程序。此时，贷款人成为受让人，原房主成为出让人。优点是避免了漫长的止赎流程。在某些情况下，出让人可以避免对剩余抵押债务（差额）承担个人责任，但前提是贷款人书面同意。

夫妻间转让（Interspousal Deeds）

在离婚过程中，一方可能通过夫妻间契约将其财产权益转让给另一方。受让方（受赠人）通常会出售财产或以自己的名义再融资抵押贷款。

租赁契约（Deed of Lease）

不同于其他契约类型，租赁契约不转让永久所有权。出让人授予受让人临时使用权。在租赁协议中，出让人是房东，受让人是租户。租赁契约会详细说明所有条款、条件以及双方的权利和责任。

受让人与出让人：做出正确选择

理解受让人与出让人的关系，有助于你更聪明地进行房地产交易。在完成任何财产交易前，受让人应始终要求进行产权调查，以核实所有权历史，确认没有留置权或其他权益冲突。一旦产权调查通过，出让人和受让人就会签署契约，完成转让。

契约类型的选择对受让人的风险暴露具有重要影响。财务风险较大的受让人通常偏好选择保证契约，以获得最大保护。在风险较低或双方信任较高的交易中，弃权契约或特殊用途契约可能已足够。

许多受让人还会购买产权保险，作为对在产权调查中未发现的瑕疵或留置权的额外保障。这一额外保护层确保受让人的投资在出让人退出交易后依然安全。