房地产经纪佣金变动如何重塑2024年住房市场

房地产行业在全国房地产经纪人协会（NAR）达成具有里程碑意义的和解后经历了根本性的变革，该和解引入了 sweeping 的房地产经纪人佣金变革，至今仍在房市中产生回响。自2024年中期起，这些政策转变开始重塑经纪人赚取佣金的方式、买家承担费用的方式以及卖家谈判其义务的方式。最初作为反垄断的回应，这一变革已演变成关于住宅房地产市场透明度和可负担能力的更广泛讨论。

引发 realtor 佣金变革的和解

改革的导火索可以追溯到2023年，当时密苏里州的房主对全国房地产经纪人协会（NAR）及主要经纪公司提起反垄断诉讼。案件主要指控行业惯例人为抬高经纪人佣金。到2024年中，NAR达成了一项具有里程碑意义的和解协议：他们同意支付巨额赔偿金，RE/MAX（5500万美元）和Keller Williams（7000万美元）也达成了类似协议。此前，陪审团已判定NAR及相关公司支付18亿美元的赔偿金，为行业范围内的变革树立了先例。

除了法庭上的争斗，NAR内部也经历了动荡。2023年，一起性骚扰丑闻促使领导层辞职，而像美国房地产协会（American Real Estate Association）这样的竞争组织也开始挑战NAR的主导地位。这些法律压力、领导层变动和竞争威胁的结合，迫使该组织对其佣金体系进行全面改革。

变革内容：理解新的佣金结构

历史上，房地产佣金采用标准化模式：卖家支付其挂牌经纪人（通常3%）和买方经纪人（另3%）的费用，总计约占房屋售价的5-6%。以一套价值40万美元的房产为例，佣金分成为两方各1万美元，总共20,000美元。几十年来，这一结构基本保持稳定，尽管法规略有变动。

realtor 佣金的变革打破了这一惯例。在新框架下，经纪人不再通过挂牌数据库自动提供买方经纪人的报酬。相反，买家必须通过单独的书面协议，提前明确服务内容和费用，直接聘用并支付经纪人。这一根本性重组，取消了卖家曾经提供的对买方代表的隐性补贴。

目前，平均佣金率已降至大约2.4%，低于历史标准的5%。但这一整体数字掩盖了一个关键细节：虽然整体费率下降，但支付机制已发生根本变化。

市场现实：谁付费及付多少

随着 realtor 佣金变革的实施，买家面临新的定价现实。此前，买家无需直接承担经纪人费用，现在则可能需要自行出资。以同样的40万美元房产为例，买方经纪人费用可能高达1万美元或更多——这是一笔与按揭不同的巨大自付支出。

这一变化带来了新的挑战。与按揭债务不同，经纪人佣金不能自动融入贷款结构，除非获得联邦住房金融局（FHFA）的批准，观察人士预计这一过程将逐步演变。因此，许多买家不得不在首付之外，积累额外的流动资金以支付经纪人费用。

相反，卖家也获得了意想不到的谈判筹码。在之前的安排中，支付双重6%的佣金的卖家，需支付大约24,000美元的经纪费。随着 realtor 佣金变革将买方经纪费转由买家承担，卖家如果善于谈判，可能只需支付3-4%的佣金，减少6,000至8,000美元的义务。对于平均价值84万美元以上的南加州房产，这些节省将大幅增加——每笔交易可能节省超过25,000美元。

竞争动态与经纪人谈判

行业观察人士预测，realtor 佣金变革将引发买方经纪人之间激烈的价格竞争。经纪人不能再接受继承的佣金结构，而必须主动推销自己的价值和费率，以吸引客户。Better Mortgage的CEO Vishal Garg 预期会出现“买方价格战”，经纪人通过服务质量和竞争性费率来区分自己。

来自美国消费者联盟（Consumer Federation of America）的Stephen Brobeck 预见，随着透明度的提升，佣金可能会降至4%以下。买家将像比较按揭贷款一样，比较不同经纪人的报价、服务内容，并协商最终费率。

这一竞争环境将奖励那些能提供切实价值的经纪人：善于谈判、能以优惠价格达成交易的高手，能顺利处理复杂交易的专家，以及提供透明、事先明确服务协议的专业人士。Keefe, Bruyette & Woods的分析师警告，一些经纪人可能会转向卖方代表，因为那里的补偿结构更稳定、更可预测。

对房地产专业人士的更广泛影响

随着 realtor 佣金变革在行业中逐步推进，代理人的职业轨迹也出现分化。经验丰富、习惯于卖方代表的经纪人相对稳定；而买方经纪人则面临更大的收入压力，需要更强的客户吸引能力。一些资深专业人士可能会完全退出买方代表，转而专注于卖方业务，甚至离开行业——这一趋势在疫情后南加州市场已开始显现。

然而，那些能够适应变革的经纪人，可能会强调透明度、专注于服务被忽视的客户群，或发展细分专业，以获得高额费用。房产信息的数字化已使买家能够进行大量自主研究，提供真正价值的经纪人——如房检指导、复杂文件处理、市场策略咨询——将更易脱颖而出。

结论：市场持续演变

2024年启动的 realtor 佣金变革，代表了近年来住宅房地产经济中最重大的改革。尽管其全部后果尚在展开，但早期迹象显示，买家、卖家和经纪人群体中都存在赢家和输家。考虑交易的卖家现在拥有更大的节省成本的空间。买家必须将直接支付经纪人费用视为真实的交易成本。那些能够适应、强调价值、拥抱透明、培养专业技能的经纪人，将能成功应对这一转型。

如同任何市场变革一样，关于执行机制、贷款机构适应以及各方行为调整的不确定性依然存在。但有一点是确定的：持续了几代人的不透明佣金体系已发生根本性转变，引入了市场力量和竞争压力，超出了以往市场参与者的预料。