导航美洲原住民购房：全面贷款计划指南

土著美国人在实现拥有住房方面仍面临重大障碍。根据美国人口普查局的数据，2023年土著美国人和阿拉斯加土著的房屋拥有率为51.6%——较2022年的53.4%和2021年的55.1%有所下降。这是美国所有族裔中最低的房屋拥有率之一。

根本原因深植于制度性障碍、历史上的限制性联邦政策、有限的金融渠道、较高的贫困水平、稀缺的就业机会以及基础设施不足——尤其是在偏远的部落社区——长期阻碍土著美国人实现房屋所有权的道路。

然而，随着量身定制的抵押贷款项目、联邦支持计划以及美国住房与城市发展部(HUD)通过扩展咨询服务提供的支持生态系统不断发展，现在为土著美国人提供了可行的前进路径。此外，联邦住房贷款银行(FHLB)——由11个区域性机构组成的网络，与成员贷款机构合作，提供负担得起的房地产融资——也在积极开发新项目，以扩大部落社区的房屋所有权。

了解现状：信托土地与联邦支持

管理土著美国人财产所有权的框架涉及复杂的法律结构。绝大多数土著土地作为联邦信托土地存在，美国政府持有超过5600万英亩的土地作为信托，惠及众多部落及其成员。这种安排虽然带来独特的挑战，也为通过专门的联邦项目提供住房支持创造了不同的机会。

在574个联邦认可的土著美国部落和阿拉斯加土著实体中，成员可以通过几条专门为实现住房梦想而设计的抵押贷款途径获得帮助。这些项目促进在部落土地上的购房、翻新、建造和再融资。

土著美国购房者的关键抵押贷款项目

HUD第184条印第安人住房贷款担保计划

该计划于1992年根据《住房与社区发展法》设立，旨在弥补影响土著美国人社区的抵押贷款差距。该计划提供100%由HUD担保的贷款担保，激励全国和地区性贷款机构为符合条件的土著美国借款人发放抵押贷款。

HUD贷款担保办公室在土著美国人项目办公室的管理下，与全国范围内的贷款机构合作，扩大融资渠道。BOK Financial的抵押贷款专业人士Karen Heston——该公司以在15个州与部落合作，运营全国最全面的土著美国人银行业务之一而闻名——亲自促成了许多第184条交易。

“意识的提高推动了采用率的增加，”Heston指出，“越来越多的土著美国人利用第184条贷款，因为对该项目的了解在传播。”这一趋势在俄克拉荷马州尤为明显，该州拥有全国第二大土著美国人群体，凸显了该项目在高密度地区的重要性。

目前在38个州授权使用第184条，虽然该计划不针对特定部落，但房产必须位于符合条件的地区。符合条件的借款人可以使用这些贷款购买现有住房、建造新房、进行翻新、结合购房与翻新方案或再融资现有抵押贷款。有意申请者应通过HUD官方合作贷款机构目录找到批准的贷款机构。

第184A条针对夏威夷原住民

与第184条结构类似，夏威夷原住民住房贷款担保计划(Section 184A)具有相同的资格标准，但专门面向夏威夷原住民社区。该计划允许符合条件的借款人在夏威夷原住民土地上建造、购买或修复住房。与其对应的第184A条贷款也获得100% HUD担保，保护贷款人免受违约风险。

土著美国人直接贷款计划

由美国退伍军人事务部(VA)管理的土著美国人直接贷款(NADL)，旨在满足退伍军人的特殊需求。符合条件的退伍军人，若是土著美国人或与土著美国人配偶结婚，可以获得用于购买、建造或修复联邦信托土地上住房的融资。

该计划还支持旨在降低现有抵押贷款利率负担的再融资项目。退伍军人可通过VA门户网站在线申请资格证明(COE)。NADL协调员在周一至周五，东部时间上午8点至下午6点，通过电子邮件或电话提供指导。

USDA农村发展第502条直接贷款计划

针对符合条件的农村部落社区居民，USDA的单户家庭住房直接贷款计划——通常称为第502条——提供有针对性的支持。该计划面向USDA批准的农村地区低收入至极低收入家庭，提供临时支付援助，帮助借款人获得安全且有尊严的住房。

潜在申请者可以通过USDA的收入和财产资格网站或联系当地USDA代表验证资格。

Freddie Mac HeritageOne

Freddie Mac为有资格的土著美国人开发了一款专门的抵押贷款产品，旨在在部落地区购买住房。资格要求包括属于已联邦认可的部落，且与Freddie Mac签署了谅解备忘录(MOU)，或目前注册在HUD的第184条项目中。该产品结合了灵活的条款和为部落社区成员量身定制的支持。

面向未来土著美国购房者的战略指导

住房市场竞争激烈，库存有限且负担得起的房源稀缺，为所有买家带来挑战。行业专家如Heston建议，土著美国买家应在购房早期优先研究可用的住房援助项目。

虽然所有50个州都为符合条件的买家提供首付援助项目，但许多州还设有专门的计划，旨在支持土著美国人的房屋所有权。这些州级项目可以抵消首付和其他住房相关费用。此外，地方和区域性金融机构也经常提供专为土著美国借款人量身定制的赠款项目。

及早与贷款专业人士合作，可以简化整个购房流程。贷款人可以澄清项目资格、解释可用的选项，并加快申请流程。采取这一主动措施，有助于避免延误，为借款人赢得成功获贷和顺利交房的机会。

专门的联邦项目、扩展的HUD咨询支持以及FHLB参与度的提升，标志着打破历史障碍的重大转变。对于考虑拥有住房的土著美国人来说，这一扩展的工具箱——结合有经验的贷款人的个性化指导——为实现这一基本目标提供了切实的途径。