股票还是房地产？让我们拆解这两种投资背后的真实数字

你是否曾经想过应该把钱投入房地产还是股市？你并不孤单——这是投资圈中最古老的争论之一。答案并不像选择其中一个那么简单，但数据讲述了一个引人注目的故事。

硬数据：50年的回报

让我们从实际发生的事情开始。想象一下，你在1973年投资了33,500美元。如果你把这笔钱投入到标普500指数，到今天大约会变成510万美元——年化回报率为10.59%。相当令人印象深刻，对吧？

那么，如果你买了一套房子呢？1973年美国的房价中位数也是大约33,500美元，而今天它的价格为431,000美元。这意味着年化回报率为5.24%。在纸面上，股票远远优于房地产。但事情变得有趣了：这种比较并不完全是苹果对苹果的，这比你想象的更重要。

你可能忽视的房地产优势：杠杆作用

大多数休闲投资者忽略的点是：房地产让你可以用借来的钱操作，而股票通常不具备这种特性。当你买房时，可能只需支付20%的首付，剩余部分通过按揭贷款，之后出租。你的1万美元首付可以控制一套价值5万美元的房产。如果房产升值，你的百分比收益远远高于只买1万美元股票的情况。

这种杠杆放大了所有的结果——你的盈利和亏损都被放大了。它非常强大，但也带有附加条件。作为房产所有者，你的债务负担通常比股票投资者要重得多，这引出了下一个话题。

真正吞噬你利润的是什么？房产所有权的真实成本

让人惊讶的是：拥有出租物业并不像某些人说的那样是被动收入。你需要支付：

• 按揭利率：目前租赁物业的贷款利率大约在8.5%左右
• 物业管理费：如果你雇人处理租户和维护，管理费大约占你的租金收入的8-12%
• 整体运营成本：包括管理、维护、修理和保险，几乎20%的租金收入都用在了物业的日常运营上

而股票？你基本上只拥有一部分企业。公司负责日常运营。你唯一的“成本”通常是指数基金的管理费——通常低于0.1%。

当你把所有这些费用考虑在内时，股票和房地产的回报差距会大大缩小。

税收政策改变一切

有一件事会直接影响你的净收益：税收对这些投资的不同处理方式。

• 房产租金收入：按你的普通所得税率征税。对于高收入者，这个税率可以达到50%
• 股票股息和长期资本利得：大多数人只需缴纳15%，高收入者则为20%

这种税收差异随着时间推移变得非常巨大。股票的收益能留存更多，而房租收入的税后净值则相对较低。

那么，你应该选择哪个？

这取决于。说真的。

如果你喜欢被动投资，关心税务效率，股票历来表现更优。50年的数据表明：10.59%的回报率胜过5.24%。但如果你愿意管理物业，杠杆的吸引力——如果你喜欢用相对少的资金控制资产——房地产依然有其价值。

最朴实但诚实的答案是：两者结合可能是你的最佳选择。

考虑你是否符合以下某一类型：

• 纯股票投资者：你喜欢被动收入、低维护和有利的税收待遇。标普500的历史证明了这种方式的可行性。
• 房地产投资者：你能接受债务，喜欢主动管理，重视可控且可以改善的实物资产。
• 平衡型投资者：你在两者之间分散投资——一些退休账户投资指数基金，也许还拥有一两套出租物业。这可以分散风险，兼顾两者的优势。

最终的决策取决于你的个人风险承受能力、你愿意投入管理的时间、你的税务状况以及你的投资时间线。但现在，你拥有了支持你选择的真实数据。

无论你选择投资股票、房地产，还是两者兼顾，关键是要清楚自己在签下什么协议。历史图表中的回报看起来很诱人，但实际体验很大程度上取决于你要付出的成本和你愿意投入的努力。