## 为什么特朗普的50年期抵押贷款计划可能让你付出两倍的代价

住房负担能力危机是真实存在的。美国平均房价徘徊在512,800美元左右，月供几乎让许多买家难以承受。特朗普总统提出的50年期抵押贷款听起来像是一个缓解措施——但金融专家们对背后真正发生的事情提出了严重的警示。

**$200 幻象：你实际上节省了什么**

让我们从标题开始：将40万美元的抵押贷款期限从30年延长到50年，每月大约可以节省$200 。在纸面上，这听起来还不错。但这里没有人提到——你最终支付的总利息。

- 标准的30年期40万美元抵押贷款，利率6.26%：**总利息487,570美元**
- 同样的贷款，期限延长到50年：**总利息909,728美元**

你实际上为了节省$200 每月，支付了双倍的利息。这意味着多付了近50万美元的利息。“雷姆西秀”联合主持人Ken Coleman称这种做法是“糟糕的想法”——数学也证明了这一点。

**银行为什么喜欢这个(你又不应该)**

联邦住房金融局局长William Pulte称50年期抵押贷款是“游戏规则的改变者”。他是对的——但这是为谁而改变的呢？

你大部分的早期还款都用在支付利息，而不是本金。在一笔标准的30年期50万美元抵押贷款中，约19年后你才开始偿还比利息更多的本金。延长到50年，利率为6.5%，这个时间线会膨胀到近40年。这意味着在前四十年里，你是在让银行变得更富有，而不是在为你的房产积累净值。

**净值问题：积累财富需要时间**

这里有个不舒服的事实：首次购房者的平均年龄是40岁。50年的抵押意味着要一直负债到90岁——前提是不提前还清。

房地产经纪人兼CEO Daniel Ickowicz称这是一种“表面上的解决方案，而非结构性的解决方案”。他解释说：“是的，它在账面上改善了每月的负担能力，但付出的代价是巨额的长期利息。这也可能通过人为扩大买家能承受的价格范围，推高房价。”

房屋净值是家庭积累世代财富的方式。根据最新调查，60%的房主将他们的净值视为关键的财务保障。延缓净值积累——可能长达50年——会带来严重后果，尤其是在退休期间。

**真正的成本：错过了前十年的储蓄**

高级贷款官Jason Iacovelli指出了残酷的现实：是的，50年期抵押贷款可能每月节省$100 到$350 。但你是在“把问题推迟”。

考虑一下：大多数房主在8到13年之间出售或再融资。在这个时间段内，50年期抵押贷款下，你几乎没有偿还本金。你买了一套你根本负担不起的房子，几乎没有每月节省的钱，也几乎没有积累净值。与此同时，房产价值——这个策略极度依赖的因素——并不一定会上涨。

**什么时候可能奏效？**

唯一明显的赢家：专注于现金流的房地产投资者，而非个人财富的积累。对于首次购房者想要拥有第一套房子？每个数字都让答案变得更加清晰。

专家建议采用更实际的解决方案：联邦建设激励、首付援助计划，以及土地使用现代化以增加住房供应。这些措施真正解决了危机，而不是用较低的月供来掩盖问题。

50年期抵押贷款本身并不是“好”或“坏”——但对大多数购房者来说，它是一种伪装成救济的陷阱。