延长按揭期限背后的隐藏成本：为何房地产专家质疑特朗普的50年计划

引入50年期按揭的提议重新点燃了房地产界关于可负担性解决方案的辩论。虽然这一概念承诺通过降低月供来应对飙升的房价和高企的按揭利率，但房市专家们对这种方法是否真正解决了根本问题——或是否会带来新的问题——表示严重关切。

数学似乎很简单：将贷款还款期限从传统的30年延长到50年，可以减少每月的还款负担。但房地产专业人士指出一个令人担忧的现实：这种延长的还款期限可能会对个人房主和整个住房市场产生灾难性的反效果。

永远无法解决的股权问题

房地产分析师强调的一个最大缺陷是股权积累的缓慢。采用50年期按揭，房主会发现大部分还款都用于支付利息，而非建立所有权权益——这与传统的30年期按揭正好相反。

“贷款的摊销期要长得多，因此每月还款中用于偿还本金的部分非常少，”住房金融专家表示。这造成了一个复合性问题：房主在数十年内仍然容易受到市场下跌和个人突发事件的影响，无法在最需要的时候动用房屋净值。

与人口结构严重不匹配的还款期限

当你看具体数字时，这个时间线问题变得尤为明显。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，2025年首次购房者的平均年龄已达到40岁，创历史新高。而根据CDC数据，美国的预期寿命为78.4岁。

数字非常直白：一对35岁的夫妇签订50年期按揭，到了他们80多岁时仍在还款，可能远远超出他们的收入黄金期。房地产专家警告，这会形成一个财务陷阱，让退休人员在同时应付按揭和基本生活开支时陷入困境。

为什么降低还款额反而可能推高房价

反直觉的是，降低按揭成本可能并不会改善房地产市场的可负担性，反而可能使情况变得更糟。房价最终反映的是买家能支付的价格。如果50年期按揭突然让更多人有资格获得较低月供的贷款，这些买家会更激烈地竞争现有房源，从而推高房价。

“房地产市场是由供需关系决定的，价格由买家愿意支付的最高价来设定，”房地产开发商指出。“如果50年期按揭降低了买家的潜在月供，那么就会有更多买家为同一套房子竞争，这会进一步推高价格。”

讽刺的是，旨在解决可负担性问题的政策，反而可能加剧它试图解决的根本问题。

2008年的阴影：重蹈覆辙

或许房地产专业人士最为担忧的是历史经验。2006-2008年的房市危机部分源于宽松的贷款标准和看似短期内吸引人的复杂按揭产品，但在市场压力下崩溃。

延长按揭期限可能会制造类似的条件。如果房价下跌，股权微薄的房主将没有退路。他们无法再融资，无法在不亏本的情况下出售，甚至可能在经济衰退期间大规模违约。同时，持有数十年按揭的贷款机构也会面临集中风险。

“如果房市下跌，你会看到更多人无法脱手他们的房子，因为他们没有任何积累的股权，”房地产专业人士警告。“这是短期的收益，但带来可怕的长期后果。”

房地产专家的共识

虽然单从降低月供的角度来看似乎很有吸引力，但整个房地产生态系统都认识到，50年期按揭只能解决表面症状，可能会带来系统性脆弱性。根本问题——房价相对于收入的过度膨胀——需要通过改善供给、增加建设以提升可负担性，以及确保工资的真实增长，而不是仅仅通过延长还款期限来掩盖可负担性挑战。