一家REIT如何通过连续133次分红增长建立财富

持续股息增长的力量

Realty Income (NYSE: O) 在房地产投资信托领域以一个独特的成就脱颖而出：自1994年上市以来，已将每月股息支付提高了133次。这不仅仅是一个数字——它反映了超过三十年来对股东回报的坚定承诺。公司已连续支付666个月的股息，这种稳定性是少数公开交易公司能够匹敌的。

这一策略简单但有效。虽然大多数支付股息的公司宣布年度增长，Realty Income已将季度加薪变成常态，实现了连续113个季度的股息增长。这一做法使该REIT成为长期投资者追求可预测、不断上升现金流的首选收入工具。

策略背后的数字

最新的股息上涨使每股月度支付达到0.27美元，年化股息为3.24美元。什么使其可持续？数字讲述了故事。

Realty Income的调整后运营资金 (FFO) 预计今年在每股4.25到4.27美元之间。股息支付比率约为调整后FFO的76%——这是REIT的健康缓冲区。更重要的是，公司在支付股息后，调整后自由现金流预计达到8.435亿美元，为持续收购提供资金。

REIT的资产组合结构巩固了这种财务稳定性。拥有超过15,500个物业，遍布9个国家，Realty Income建立了多元化的投资组合，涵盖零售、工业、游戏及其他行业。其租户基础包括在经济低迷期间表现坚韧的行业公司——杂货零售商、仓储运营商和数据中心行业，这些行业在电子商务冲击下基本免疫。

以持久为目标的资产负债表

Realty Income在全球仅有的10家评级为A3/A-或更高的REIT之一。这一精英信用评级意味着充裕的流动性和借款能力，对于积极部署资本的公司至关重要。

公司今年计划投资 $6 十亿美元用于新物业，彰显其增长信念。这一资本部署策略使Realty Income跃升至全球第六大REIT。

拓展新领域

除了传统的净租赁物业外，Realty Income还扩展了其投资理念。2023年，公司首次进入美国游戏市场，这一市场规模达 $400 十亿美元。REIT还开始涉足房地产支持的信贷工具和优先股权益。

一个例子是：最近在拉斯维加斯CityCenter的$800 百万优先股权益投资，CityCenter拥有ARIA度假村和Vdara酒店。该投资包括未来物业销售的优先购买权，巩固了Realty Income在传统房东之外不断演变的角色。

机会依然广阔。公司估算美国和欧洲的净租赁房地产总可寻址市场规模达 $14 万亿美元。在第三季度，Realty Income获得了$97 十亿美元的潜在交易线索，而实际成交仅为39亿美元——采取精选策略，优先考虑交易质量而非数量。在本季度，欧洲市场的优质收益率达8%，高于美国投资的7%。

为什么增长故事还没有结束

财务灵活性、未充分开发的市场机会以及成熟的业绩记录共同表明，Realty Income的股息增长轨迹应会持续。公司采用的精选投资策略——严格分析机会，同时保持坚如磐石的资产负债表——使其能够应对市场周期，同时继续兑现其核心承诺：每月股息不断上升。

对于追求收入的投资者来说，这个故事代表了当前收益率与可靠增长的罕见结合，通过一种简单、经过时间检验的机制实现，已持续运作超过30年。