比较两种REIT投资机会：哪一个带来更好的回报？

了解REIT分红优势

对于以收入为导向的投资者来说，房地产投资信托基金（REIT）提供了一种具有吸引力的结构。根据法律规定，REIT必须将至少90%的应税收入以股息形式分配给股东。其运作机制非常简单：REIT购买物业，出租给租户，并将租金收入传递给投资者。

零售物业已成为REIT的主要关注领域。尽管近年来电子商务的担忧和利率上升带来了挑战，但该行业表现出惊人的韧性。在2025年前三个季度，以零售为重点的REIT平均实现了6.9%的回报，显示投资者对管理得当的投资物业充满信心。

两大领军者：规模与敏捷性

Realtor Income：成熟巨头

拥有超过15,540个物业，产生稳定的现金流，Realtor Income大约80%的租金收入来自零售租户。其投资组合涵盖百货商店(10%)、超市(11%)、家居装修零售商和便利店。剩余的物业类型包括工业、博彩和其他类别。

在运营方面，公司保持98.7%的入住率，租约续签平均涨幅为3.5%。这一效率转化为每股摊薄的调整后运营资金（AFFO）为1.09美元，同比增长2.9%。

分红方面令人印象深刻：连续三十年每年增加，且每月分红。十月的分红从每股0.269美元增加到0.2695美元。管理层预测2025年的AFFO在4.25美元至4.27美元之间，远高于每年3.23美元的股息义务。5.7%的股息收益率反映了当前市场的定价。

Realtor Income规模庞大的缺点在于：实现显著增长变得困难。当你已经拥有超过15,000个待售和出租的投资物业时，新增物业难以显著推动增长指标。投资者应预期稳定的收入，而非剧烈的资本升值。

NNN REIT：灵活的竞争者

运营约3,700个物业，NNN REIT专注于便利零售、汽车服务、餐厅和娱乐场所。这一集中的零售策略似乎效果良好——第三季度公司保持97.5%的入住率。

财务表现显示出动力：季度AFFO每股从0.84美元升至0.86美元。其连续36年增加的分红纪录持续保持，8月的分红提升至每股0.60美元(增长3.4%)。管理层预计全年AFFO在3.41美元至3.45美元之间，提供充足的分红保障。5.9%的收益率略高于Realtor Income。

规模较小带来了战略优势。NNN的收购能力直接转化为显著的增长机会。新增物业到3,700个单位的投资组合，带来的回报率远高于增加到Realtor Income超过15,000个物业的回报。

战略比较框架

两者都通过瞄准韧性强的业务类别——便利店、基本服务和娱乐，成功应对了充满挑战的零售环境。

它们都通过30年以上的连续分红增长赢得了投资者的信任。它们的股息收益率相差不到20个基点。

最终的选择取决于投资者的偏好：

选择Realtor Income： 如果你重视多元化，以及具有多个物业类别和地理分布的成熟大型REIT的稳定性。

选择NNN REIT： 如果你追求投资物业的显著增长潜力，并愿意接受集中在零售领域的风险，以期随着时间的推移实现更大幅度的复利增长。

做出你的决定

这两种投资物业都能带来回报和收入，但它们满足不同投资者的需求。Realtor Income提供稳定可靠的回报——来自庞大物业组合的稳健收益。NNN REIT则提供了加速增长的潜力，依托其更具灵活性的运营平台。

如果必须选择一个，NNN REIT在长期潜力方面更具吸引力，尽管其专注较窄。较小的基础和集中在零售的策略，为实现超越Realtor Income限制的复合增长提供了动力。

投资决策最终取决于你的风险承受能力、时间跨度和收入需求。两者都是以收入为导向的投资组合中的可行选择。