了解房屋权益共享协议：此替代融资方案的完整指南

什么是房屋净值协议及其区别？

房屋净值共享协议代表一种日益流行的融资机制，根本上不同于传统的房屋净值选项。与利用您当前净值的房屋净值贷款或HELOC不同，房屋净值共享协议允许您根据未来房屋净值潜力获取资金。这一区别意义重大，因为它为可能因收入、信用或现金流限制而无法获得传统贷款产品的借款人打开了大门。

其操作机制简单：投资公司向您提供一笔一次性付款——本质上是净值预付款。作为回报，他们获得对您房屋未来价值的合同权益。这种安排的优点在于其灵活性——无需每月还款，无累计利息，并且可以在任何时候退出。

房屋净值共享流程的实际运作方式

当您签订房屋净值协议时，投资公司会委托独立评估师评估您房产的当前价值。一些公司随后会调整这个评估值，以确定您的“起始价值”，这成为计算借款能力的基准。这个起始价值保护投资者免受房屋贬值的风险，同时如果您的房产升值，也能让他们分享上涨的收益。

签订协议后，投资者会在您的房产上留置权。如果您有抵押贷款，投资者将位于您的贷款人之后的第二位。这意味着如果发生止赎，抵押贷款公司优先获得偿付。然而，您仍然拥有全部所有权，并且可以在协议期限结束前随时出售房屋。

您在合同中锁定的净值比例由多个因素决定：房屋的评估价值、当前净值状况、地理位置和信用状况。大多数协议期限在10到30年之间，尽管不同提供商的期限有所不同。

退出策略与还款机制

当您决定退出协议——无论是通过出售、再融资还是到期——您都需要向投资公司偿还其净值份额。您的还款责任取决于三种情况：

如果您的房产升值，您需向公司支付房屋最终价值的百分比或升值部分的百分比。如果房屋价值保持不变，您通常会偿还最终价值的百分比或归还最初的现金预付款。在市场下跌时，您可能只需支付最终价值的百分比、部分预付款，甚至可能无需偿还——具体取决于您的合同条款。

公司的净值份额计算基于房屋的销售价格或重新评估得出的最终价值。这个最终估值直接影响您最终的偿还金额。

了解相关的实际成本

房屋净值共享协议并非免费。您将在整个过程中遇到多项费用：

前期费用包括发起费(通常为净值预付款的3-5%)，评估费($200-$1,250)，房屋检查费($650-$1,050)，产权服务费($200-$900)，以及托管服务费($250-$500)。

退出成本可能相当高。当您终止协议时，可能需要支付再次评估、检查、产权搜索和托管服务的费用。如果您出售房产，还需支付房地产中介佣金。一些借款人还会遇到意料之外的额外支出。

多比较几家提供商的报价非常重要。获取几家房屋净值协议公司的报价，并将其与传统房屋净值贷款方案进行比较，以了解不同期限下的总借款成本。

哪里可以获得房屋净值共享产品

传统的抵押贷款机构、银行和信用合作社不提供这些协议。相反，您可以通过专业的投资公司获得，许多由风险投资资金支持。截至2024年初，这些产品的可用性仍然有限。

地理可用性因提供商而异：

Aspire在加利福尼亚、科罗拉多、佛罗里达、马萨诸塞州和华盛顿运营。HomePace覆盖亚利桑那州、科罗拉多州、伊利诺伊州、明尼苏达州、北卡罗来纳州、俄亥俄州、田纳西州、犹他州和华盛顿。HomeTap在包括亚利桑那、加利福尼亚、佛罗里达、密歇根、明尼苏达、内华达、新泽西、新泽西、纽约、北卡罗来纳、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡罗来纳、犹他、弗吉尼亚和华盛顿的16个州提供服务。

Point的网络覆盖26个州及华盛顿特区，包括亚利桑那、加利福尼亚、科罗拉多、康涅狄格、佛罗里达、乔治亚、夏威夷、伊利诺伊、印第安纳、马里兰、马萨诸塞、密歇根、明尼苏达、密苏里、新泽西、纽约、北卡罗来纳、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡罗来纳、田纳西、犹他、弗吉尼亚、华盛顿和威斯康星。

Splitero目前在加利福尼亚、科罗拉多、俄勒冈、犹他和华盛顿部分地区提供服务。Unison拥有最广泛的覆盖范围，在29个州和华盛顿特区运营：亚利桑那、加利福尼亚、科罗拉多、特拉华、佛罗里达、伊利诺伊、印第安纳、堪萨斯、肯塔基、马萨诸塞、密歇根、明尼苏达、密苏里、内布拉斯加、内华达、新泽西、新墨西哥、纽约、北卡罗来纳、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、罗得岛、南卡罗来纳、田纳西、犹他、弗吉尼亚、华盛顿和威斯康星。

Unlock在14个州提供服务：亚利桑那、加利福尼亚、科罗拉多、佛罗里达、密歇根、新泽西、北卡罗来纳、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡罗来纳、田纳西、犹他、弗吉尼亚和华盛顿。

重要的考虑因素：在承诺前必须了解

房屋净值共享协议最适合缺乏传统融资渠道的借款人。然而，存在一些缺点需要认真考虑。强制出售条款——如果您无法偿还净值份额，投资者可以强制清算房产——带来重大风险。此外，您将永久与外部方分享未来的升值，可能意味着在房地产价值飙升时放弃大量收益。

有限的房产类型也很重要；大多数公司只接受单户主要住宅，但也有一些接受度假屋或投资房产。持续的留置权位置影响您的再融资灵活性，并增加未来交易的复杂性。

这些产品适合特定情况——尤其是那些净值充足但信用状况较差或收入证明有限的借款人。对于其他人来说，传统的房屋净值贷款或信用额度可能更经济、更灵活。