REITs 如何产生稳定的被动收入：深入分析三大股息冠军

在用$1,000探索投资机会时，了解不同收入来源之间的区别非常重要。例如，卖出股票算不算收入？虽然卖出股票的资本利得是应税的，但REIT的股息运作方式不同。房地产投资信托基金（REIT）在法律上必须将至少90%的应税收入分配给股东，这使它们成为一种专门用于稳定派发股息的工具，而不仅仅是资本增值。

了解REIT的优势

REIT (房地产投资信托) 提供了无需拥有和管理物业即可接触到产生收入的房地产的途径。这些工具有多种形式，各自针对不同的房地产行业。其主要优势在于其强制分配结构——与出售个别股票不同，REIT股东会获得设计为通过股息流动的可预测收入。

Welltower：专注医疗保健的增长

Welltower (NYSE: WELL) 已成为医疗房地产的主导企业，业务涵盖老年住房、后急性护理和医疗基础设施。公司最近宣布将退出门诊医疗部分，以集中精力于其核心的老年住房业务。

财务表现讲述了一个令人信服的故事。第三季度数据显示，归一化的每股FFO同比增长21%，达到$1.34，而同店净运营收入大约增长了15%。老年住房运营组合特别增长了20%，显示出强劲的运营势头。公司在本季度投入了19亿美元的总资本用于收购和开发，流动性达到119亿美元。

Welltower的商业模式强调与医疗运营商的整合合作，而非被动的房东安排。公司通过三个不同的业务板块运营：直接管理的老年住房物业、由运营商承担所有费用的长期三网租赁设施，以及新推出的私募基金管理部门，旨在吸引第三方机构资本投资医疗房地产。当前收益率接近1.5%，吸引追求增长的收入型投资者。

Prologis：布局电子商务和数据中心扩展

Prologis (NYSE: PLD) 运营着全球最大的物流房地产组合，覆盖大约13亿平方英尺的物业，遍布全球市场。公司的规模令人震惊——每年约有3%的全球GDP通过其设施流通，提供了巨大的竞争优势和租户稳定性。

2025年第三季度业绩表现出色。核心FFO每股增长4.2%，达到$1.49，创纪录的租赁量推动了业绩。季度内公司签订了6200万平方英尺的新租约，物业入住率达到95.3%。管理层在这些成就基础上上调了全年指引，得益于租赁速度的加快和向数据中心基础设施的战略扩展。

公司获得了5.2吉瓦的公用事业供电容量，显示出在数据中心领域的积极投资。这一多元化策略应对了电子商务市场的扩张，后者比传统实体零售需要更多的物流空间。Prologis的战略性交通枢纽物业使其能够充分利用快速分销的需求，同时进入高速增长的数据中心行业。

尽管收益率较其他REIT较低，仅为3.2%，Prologis已连续12年增加股息。主要客户包括亚马逊、家得宝和联邦快递，带来可靠的长期租赁收入，使其成为寻求收入和增长潜力的耐心资本的有吸引力的选择。

Realty Income：每月股息的稳定性

Realty Income (NYSE: O) 以其超过30年的股息增长纪录和独特的每月派发结构而著称，而非标准的季度派发。公司已连续发放了665个月的股息，彰显其业务的稳定性。

其业务基础建立在三网租赁协议上，租户几乎承担所有运营成本。租期通常为10-20年，确保收入的可预测性和长期性。其物业组合涵盖1500多个租户，涉及多样行业，强调非周期性行业如药房、杂货零售商和健身中心，这些行业能有效应对经济周期。

Realty Income通过出售-回租交易，购买企业所有者的物业并再出租，从而确保长期稳定的收入流。公司还收购开发阶段的物业，以优化租金收入。第三季度业绩超出预期，收入同比增长11%，达到14.7亿美元，FFO每股为$1.07，而之前为$0.98。物业入住率保持在98.7%，表现强劲。

当前收益率接近5.7%，远高于标准普尔500指数股票的平均1.2%，使得Realty Income对优先追求被动股息收入的投资者极具吸引力。多元化的物业基础和坚如磐石的商业模式提供下行保护，同时实现稳定分红。

做出你的投资决策

每个REIT针对不同的投资者偏好。Realty Income适合追求最大当前收益和每月收入确定性的投资者。Prologis吸引愿意接受较低当前收益、追求长期升值和在物流及数据中心战略布局的成长型投资者。Welltower则提供平衡的医疗房地产行业敞口，伴随着令人印象深刻的运营动能。

理解税务影响也很重要——REIT的股息通常由普通收入、资本利得和资本回报组成，每部分的税率不同。这一结构与卖出个别股票的资本利得税有显著不同，后者取决于持有期限。强制分配要求确保了持续的派发，旨在提供真正的收入，而非仅依赖资本升值。