未追回的第1250节收益：物业投资者关于折旧追回需要了解的内容

当你出售一处出租物业或商业建筑时，国税局不会让你仅仅享受持有期间的税收减免。这就是未被回收的第1250节收益（unrecaptured section 1250 gain）发挥作用的地方——这是一个关键概念，将精明的房地产投资者与那些被意外税单击晕的投资者区分开来。

理解第1250节和折旧回收

《国内税收法典》第1250节是关于如何对出售折旧后房地产的收益征税的税务规则。核心原则：如果你在多年来对一栋建筑或其他商业财产进行了折旧，那么在出售时，这些折旧不会免税消失。相反，未被回收的第1250节收益会迫使你“回收”这些折扣，并以最高25%的税率缴税——远高于长期资本利得的15%或20%。

该法律适用于用于商业或投资目的的建筑物和结构，但特别排除了土地，因为土地不能折旧。无论你拥有的是公寓楼、写字楼还是零售物业，第1250节都影响你在出售时应缴的税款。

为什么创建第1250节

在1986年税改法案之前，投资者可以使用加速折旧方法快速大幅减少应税收入。政府最终对这一漏洞进行了限制。虽然现代规则要求大多数在1986年后投入使用的物业采用直线折旧，但回收条款仍然有效。任何未被回收的第1250节收益——在持有期间所申报的累计折旧——在出售时仍然面临更高的25%税率。

未被回收的第1250节收益如何影响你的底线

当你出售可折旧的房地产时，你的总收益会分解为两个部分。首先是未被回收的第1250节收益，代表你申报的累计折旧。这部分以最高25%的税率征税。第二部分是剩余的资本利得，即销售价格与调整后基础减去折旧的差额，这部分根据你的收入水平以15%或20%的长期资本利得税率征税。

实际例子：

假设你15年前以50万美元购买了一处商业物业。在此期间，你申报了15万美元的直线折旧。

• 总收益：$700,000（销售价） - $500,000（原始成本） + $150,000（折旧回收调整）= $350,000
• 未被回收的第1250节收益： $150,000，按25%税率缴税 = $37,500
• 剩余资本利得： $200,000，按15%或20%缴税 = $30,000到$40,000
• 总联邦税： $67,500到$77,500

这个例子说明了为什么理解未被回收的第1250节收益很重要——它可能占你房产销售总税负的30%到50%。

管理未被回收的第1250节收益的三种策略

( 1031交换：通过再投资实现递延

1031交换允许你通过将收益再投资到类似物业中，递延资本利得税和未被回收的第1250节收益的回收。你不用立即支付$67,500+的税款，而是继续投资，税务递延，扩大你的投资组合。

注意事项：IRS规则严格。你必须在45天内确定替代物业，并在180天内完成交易。错过这些期限，税务递延将失效。

) 分期销售：将税款分摊到多年度

通过分期销售，你可以在多年的时间里收到付款，而不是一次性收款。这将你的未被回收的第1250节收益和资本利得分散到多个税年度，可能让你每年保持在较低的税率档次。缺点是你需要承担卖方融资风险，并且前期现金收入较少。

费用隔离研究：提前抵扣

费用隔离研究将建筑物的组成部分——如固定装置、设备和内部元素——与结构基础分开分类。这可以加快早期的折旧抵扣。虽然这不能消除未来的第1250节收益回收，但较高的前期抵扣可以抵消持有期间的其他收入，有效降低你的长期税负。

房地产所有者的关键提示

理解未被回收的第1250节收益对于房地产投资规划至关重要。你今天每申报一美元的折旧，未来就会以不利的25%税率产生税务负担。在出售之前，利用上述三种策略模拟你的税后收益。税务专业人士可以帮助你判断，1031交换、分期销售或费用隔离研究哪种方式最符合你的投资时间表和财务目标。