为什么53%的美国房屋价值在下降——以及这并不是一次房市崩盘

房地产格局正在发生剧烈变化。Zillow 最新研究显示，过去一年中，超过一半的美国房屋价格下跌，导致 53% 的房屋价值缩水，这是自 2012 年以来的最高比例。平均降幅达 9.7%，为房主描绘出一幅似乎暗淡的画面。但在恐慌蔓延之前，数字背后讲述的故事比头条新闻所传达的更为复杂。

下降背后的现实

让这种情况不至于灾难性的原因在于：虽然房价普遍下跌，但实际的财务损失仍然受到控制。只有 4.1% 的房屋价值低于上次出售价格，而大多数房主自首次购入以来仍然获得了 67% 的资产增值。这一区别很重要，因为它揭示了尽管近期房价下跌，大多数房主仍处于正权益状态。

Cornerstone Financial Services 的高级贷款官 Darren Tooley 提供了关键的视角：“我们所看到的是经过几年的不可持续快速升值后，市场逐步回归正常。”疫情时期的房市激增带来了人为的动力。低利率和疫情驱动的迁徙推动了快速升值，这种增长并不可持续。如今的降温代表的是市场修正，而非崩溃。

增长放缓意味着市场稳定，而非崩盘

Cotality 的首席经济学家 Selma Hepp 指出，价格增长的减速是市场成熟的证据。2025 年房价涨幅仅为 1.8%，Cotality 预测 2026 年将实现约 3% 的增长，区域差异在 2% 到 4% 之间。如果通胀持续高企，实际价格增长可能保持平稳——这实际上有利于改善住房负担能力，而不会引发抛售危机。

关键的区别在于：房价逐渐下跌伴随增长放缓，根本不同于市场崩溃。崩溃会伴随恐慌性抛售、库存暴跌和大规模的困境物业。而目前的环境显示，全国库存仍然保持在历史低位，仅为 470 万套，根据最近的 Zillow 数据。

地理位置决定你的市场走向

并非所有地区都面临同样的压力。Tooley 强调，紧张的库存为价格设定了底线：“如果抵押贷款利率继续下降，大多数降温的市场可能会再次升温。” 这种区域差异塑造了 2026 年的前景：

增长市场： 西北部和中西部地区有望实现 3-4% 的升值，受限的房源和稳定的需求推动。东北地区继续受益于高薪工作中心和吸引混合办公的经济实惠郊区。

调整区域： Sun Belt 和西部地区——在疫情期间快速增长的地区——面临保险成本上升、房产税和物业管理费的压力。随着疫情时期迁徙的逆转和负担能力问题的重新出现，这些地区的房价下跌更为明显。

脆弱的沿海地区： 保险费用高昂、灾后保障难题突出的城市，房价可能会稳定或温和下跌。

迁徙模式回归经济基本面

疫情带来的远程办公革命曾将大量劳动力和资本吸引到 Sun Belt 地区。现在，这一趋势正在逆转。随着员工返回办公室，以及持有优惠利率抵押贷款的买家有策略地挂牌出售，迁徙模式逐渐正常化。就业增长、负担能力和生活方式的基本面——而非疫情投机——重新发挥影响。

这种再平衡虽然导致过热市场的房价下跌，但同时也为那些在升值狂潮中观望的买家带来了机会。市场降温并不意味着危机，而是供需关系的更好平衡，更接近历史常态。

底线：降温，而非崩溃

这个区别非常重要。是的，超过一半的美国家庭房价下跌意味着市场在调整。但持续的房主权益、紧张的库存和区域差异共同描绘出一个市场正常化的画面，而非系统性崩溃。2026 年，美联储如何管理利率，最终将决定降温的市场是否会重新升温，还是继续缓和——但无论哪种情况，都远远不及崩溃。