50年按揭陷阱：为什么银行和mREIT投资者在笑，而购房者却付出双倍代价

当特朗普总统提出将抵押贷款期限延长至50年时，头条新闻集中在每月还款额的降低上。但对借款人而言，实际的净有形利益却讲述了完全不同的故事——这揭示了一场从房主向金融机构的大规模财富转移。

让购房者害怕的数学

让我们从听起来有吸引力的方面开始：以450,000美元购买一套房，采用标准的30年期、利率6.25%的抵押贷款，每月还款2,771美元。将同样的贷款期限延长到50年，月供降至2,452美元。这个$319 每月节省的金额看似诱人，直到你进行完整的计算。

三十年内，你大约会向贷款人支付547,000美元的利息。换成50年期？总利息将膨胀到大约102万美元，几乎是原来的两倍。这种“负担得起”的还款背后，实际上意味着多付了近50万美元的利息，这些资金直接流入金融体系。

这就凸显了理解自我摊销抵押贷款的重要性。在任何贷款的早期，大部分还款都用于支付利息，而非积累房产净值。采用50年结构，这种不平衡会被大大放大，意味着购房者将花费数十年以缓慢的速度积累财富，而银行则以加速的利息收入收割利润。

真正的赢家：银行和抵押贷款房地产投资信托基金

大型商业银行如美国银行和花旗集团，将立即受益于这一转变。它们的规模使得它们能够在全国范围内分散风险，同时其品牌影响力确保它们能吸引足够的客户，发放大量的长周期贷款。

但更为复杂的受益者是抵押贷款房地产投资信托基金 (mREITs)，如Annaly Capital和AGNC Investment Corp.。这些基金购买打包的抵押贷款证券，从借款成本与所赚利息的差价中获利。投资者纷纷涌向它们，追求高额收益——目前，Annaly的收益率约为12.7%，而AGNC接近14%。

50年抵押贷款将彻底改变mREITs的格局。抵押贷款的自我摊销特性意味着每笔利息支付中，实际上有一部分是本金偿还。这会随着时间推移对mREIT的估值产生拖累，因为它们实际上是在向股东返还资本，而其投资组合则在贬值。AGNC的有形净账面价值就是一个典型例子：2020年初为每股17.66美元，但到2025年第三季度已降至8.28美元。

更长的贷款期限将极大改变这一局面。采用50年抵押贷款后，利息在未来几十年将占据更大比例的总现金流，意味着股息中嵌入的资本返还会减少。对mREIT股东而言，净有形资产的实际利益是什么？它们的投资组合价值会更缓慢下降，使得这些本已高收益的投资对追求收入的投资者来说变得更加具有吸引力。

金融市场的制度转变

虽然50年抵押贷款是否会从提案变为政策尚未确定，但金融激励已一清二楚。无论是传统银行还是先进的mREIT投资者，都会从借款人那里获得一场巨大的财富转移。对于金融股交易者而言，50年抵押贷款制度可能会从根本上重新评估抵押支持证券及持有它们的金融机构的吸引力。

问题不在于这是否会惠及金融行业，而在于政策制定者是否意识到，他们实际上是在以未来半个世纪的房主权益积累为代价，补贴银行利润。